「核心提示」总舵手左晖离世后|中介费那么高贝壳找房为何还一年亏5亿？( 二 ) 「核心提示」

反映到财报上，就是第三、四季度收入下滑和全年毛利率的降低。
数据显示，贝壳整体毛利率从上年的23.92%降至19.59% ，无法覆盖合计21.27%的费用率，最终重返亏损。

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其中2021年第四季度，毛利率甚至降到了16.4% ，比2017年的18.69%还要低出2.3个百分点。
在贝壳构建的ACN（经纪人合作网络）中，同品牌或跨品牌的经纪人可以以不同角色共同参与到一笔交易中，并按照“房源录入者”、“房源维护者”、“客源发现者”、“撮合成交者”等角色，获得不同的佣金比例。
从收入结构来看，贝壳从一开始以二手房交易业务为主，到2019年新房业务大幅增长，再到2021年，新房业务占比已经稳定在58% 。
与此同时，其新房业务占比首次超过二手房的2020年，贝壳向外部房产经纪公司支付的分佣也首次超过了内部佣金。 2021年两者差距继续扩大，外部佣金占总成本比例已经达到49% ，远超内部佣金的40.51%的比重。
财务数据之外， 2021年下半年的艰难，还体现在员工人数等方面。
2021年末，员工人数较上年末的49.3万人同比减少了7.8%至45.45万人，相比9月末的51.55万人，更是大幅减少了超6万人，降幅达11.83% 。
互联网公司看中的移动端月活人数，也从上年同期的4820万人次降至3740万人次，其中大幅减少主要发生在四季度。
不利局面下，贝壳在2021年业绩说明会上宣布了全新的“一体两翼”战略。一体指的是原有的二手房及新房交易业务，两翼指的是家居装修和家具产品业务，及以住房服务业务。
在这之前的2020年初，贝壳布局家居领域的迹象已经开始显现，其已推出了包括被窝家装平台和AI设计等服务，同时上线了保洁、维修、搬家在内的住家业务。
从目前最主要的二手房业务和新房业务面临的不同风险与压力来看，更能理解贝壳为什么急需一个全新的增长点，或者说一个新的期待。
2、二手房基本盘不稳，
想上调佣金难上加难
作为从链家时代到贝壳时代的“基本盘” ，二手房业务在贝壳内部一直很重要。
彭永东将二手房看作是整个模式的基础， “二手房像农业一样，一个门店经纪人在社区周围，相当于春天要播种、夏天要施肥、秋天要收获，它是具有时间差的生意，不断维系与社区的紧密度，当用户有需求的时候，就会有很好的转化。 ”
全年来看，贝壳二手房交易额从上年1.94万亿元增至2.06万亿元，同比增幅只有6.09% ，大大低于去年同期49.53%的同比增幅。
对应的收入分为两部分，一是链家门店交易额中的佣金收入，二是平台针对非链家门店交易额收取的平台服务费。
随着交易额增长放缓， 2021年贝壳二手房业务收入也只小幅增长4.53%至319.48亿元，同比增幅同样缩水。
直接原因主要在于，链家一直是贝壳旗下二手房交易业务的“主力军” ，但第四季度链家门店的二手房交易额下滑，对应的第四季度佣金收入从去年同期820亿元降至530亿元。
用二手房业务收入金额除以总交易金额，会得到一个二手房业务的贡献率，图中可看出，第三、四季度的贡献率有明显的提高。

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考虑到二手房总交易金额的降低，这一变化或是贝壳应对交易量价下滑的问题而调整了自己的定价策略。
从链家门店完成的二手房业务，以及非链家门店完成的二手房业务来看，两部分的定价政策有着不同的变化。

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