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浅论新城/新区/片区产业发展的“左右手”工程（上篇）之三：
近日，记者对深圳市城市产业发展集团董事长刘宁博士的产业招商论述进行了两期采访和报导。他对产业发展的产品定位、价值设计和城市营销也有独到的见解。
记者了解到，有些地方从事招商的工作人员，因缺乏企业工作经历，产品意识还不强，直接导致招商效果不好，转化率不高。刘宁认为，产品思维是招商人员必备的一种思维模型。
产品的确立和产品定位是新城/新区/片区开发建设和产业发展的重要环节。产品系列可分为“主导型”产品和“辅助型”产品，也可分为“硬性”产品和“软性”产品。用越细的颗粒度对产品进行分类和定位，越能帮助我们在客户群建立有效而充分的认知度和价值感。如果把企业入驻描述为“客户买单” ，产品进行了流通，体现了价值，成为商品，第一是因为产品本身固有的价值，但有价不一定有市；第二则需要和客户建立“信任”的基础。
以产业发展为主线的新城/新区/片区开发，其主导型产品是产业用地和产业载体，其余都是辅助性产品。和产业的关联性越强，其重要性越为突出。比如，新型研发机构、国家级实验室、检测检验中心等各类科技创新和生产性支撑平台，隶属于“硬性”产品，也是“辅助性”产品，商住楼宇也是“硬性”和“辅助性”产品，但前者对于推动产业发展意义更为重大。
既然客户痛点是通过体现价值的产品来完成，产品的定位成为城市产业发展的关键点。需要着重说明“硬性”产品中的主导型产品：产业载体。有些空间规划，由于没有开展充分的产业研究，或者没有和产业规划团队交圈，或者产业规划研究不深入，甚至是产业规划缺失。交付的规划成果只是说明产业方向，没明确产业的业态，导致后续产业落地对载体的需求，在功能布局、交通流线、指标参数以及周边配套方面均可能发生严重偏离。

产业空间载体分类示意图
反面教训不少。个别地方的开发区由国企平台投入巨资，建成了几十万甚至百万方以上的产业空间载体，但企业入驻率极低，可谓是门可罗雀。入驻的企业基本没有可能按产业载体的市场价值进行等价交换。究其原因无非两个方面，一是产业定位错误，二是载体定位错误。这两点都是缺乏充足的市场依据和客户调研，我们称之为“市场前策” 。
其次，为营造新城/新区/片区良好的产业发展态势，我们需要站在投资人/客户的角度去审视，首先要开展的是“价值设计” 。价值设计既是城市规划设计的上层设计，但又需融合到空间规划的编制过程中，目的是要形成城市的价值主题和内涵，并通过价值实施路径和举措形成城市新的价值标签。

价值设计类型和方法论（示意图）
每个地方都会有自己的特点和各种沉淀。价值设计的关键点是价值主题和内涵的确定，在此之前，要充分开展价值点的挖掘和分析。需要指出的是，紧邻发达城市的国家级新区，尤其是当新区还在高速发展期，该片区产业发展不一定能得到发达城市的辐射，反而可能成为高地虹吸效应的牺牲品。这时更应该从自身的价值点出发，确定自己的战略，强化和放大自身优势，形成清晰的实施路径，才有可能成功。