杜南大数据研究院对上市房地产企业进行了80家企业的监测 。2020年底，10万员工以上的房企只剩下万科和恒大，碧桂园成功“瘦身” 。与2019年底相比，60%的企业员工数量呈正增长趋势，其中4家房企翻了一番；与此同时，40%的房企员工数量出现负增长，降幅最大的约为87% 。
规模扩张、并购、多元化板块扩张是大多数房企成长的主要因素；而房企的负增长，有的是因为物业等板块的分拆，有的是因为经营不善 。
与此同时，课题组还监测到，在部分房地产企业人员数量减少的同时，人均薪酬却有不同程度的“提高”，如城建、合景泰富、R&F等 。
7家房企员工人数5万+
截至2020年底，员工总数超过10万的房企只剩下万科和恒大，分别为140565人和123276人 。碧桂园由2019年底的101，784家减少至2020年年中的87，851家，至2020年底扩大至93，899家 。
大型上市房地产企业项目组监控75家企业，员工总数超过5万人，包括绿地、融创、敏捷、保利；公司共有7家，员工总数在3-5万人之间，包括招商局、华润、中南、金地、R&F、龙湖；新增城市18个，荣盛、世茂、奥园、阳光城、徐汇在1-3万范围内；钟君、绿城、太和、合景、惠今43家，员工不足1万人，其中33家员工不足5000人 。
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4家房企的员工翻倍增长
2020年哪些房企在扩招，哪些房企在精简编制？数据显示，45家房企同比增长，30家房企同比为负 。
其中，三盛、旭辉、世茂和阳光城涨幅均超过一倍 。此外，敏捷和绿地分别以65.15%和64.10%的增长率位列增长榜第5和第6位 。
值得注意的是，在上述6家房企员工规模大幅扩张的同时，人均薪酬也有所下降，分别下降了52.75%、45%、45.47%、58.40%、6.12%和30.30% 。
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以三盛为例，截至去年底共有员工1299人，与去年493人的规模相比，增幅明显 。这可能与2020年三盛的扩张有关 。去年，三盛成功布局长三角地区、海西地区、环京地区、山东地区、川渝地区、大湾区地区等国内经济活力较强的区域，开启了住宅和商业物业开发区域的业绩贡献率 。它还实现了业绩的跨越式增长，销售额增长了113%，收入增长了275.5%，同时扭亏为盈 。
由于收购/合并导致人员大幅增加，如旭辉，截至2020年末，19，649名员工中约有8，066人从事房地产开发业务，较2019年末增加596人；从事商业房地产租赁业务的约320家，比2019年底减少80家 。同时，由于永盛生活服务集团于2020年5月成功控股，新增11263名员工从事物业管理业务 。
由于多元化快速发展，人员增加，如世茂，截至2020年末，24334名员工中约有6364人从事物业开发，较2019年末增加728人；另有17970人发球
"candidate-entity-word" data-gid="8953668" qid="6527574766369379592" mention-index="0">世茂集团的“多元大飞机战略”，受益于商业、酒店、物业管理、金融等板块的快速发展，相较于2019年底增加了12752名员工 。
还有雅居乐，在多元业务方面，集团旗下物业管理、环保、雅城、城市更新、房管及商业继续发挥协同效应，其中雅生活完成收购中民物业 。
此外，人员增幅40%-50%有奥园、港龙、上坤3家；人员增幅30%-40%的有德信、绿地香港、龙湖等4家；人员增幅20%-30%的有首创、金地、中骏、融创等7家；人员增幅10%-20%的有佳兆业、时代、越秀、华发等9家；人员增幅10%以下的有合生、绿城、万科、美的置业、金茂、荣盛等16家 。
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40%房企“瘦身”，最大降幅约87%
2020年人员“精简”的房企也占40%，这是一个不小的比例 。
其中人员降幅超过50%的有2家，其中建发降幅高达86.74%；降幅40%-50%的有光明、合景泰富2家；降幅30%-40%的有泰禾、富力2家；人员降幅20%-30%的有祥生、北大资源2家；人员降幅10%-20%的有华夏幸福、保利置业2家 。
因物业分拆上市而人员减少的，如建发，2019年拥有7285名员工，但截至去年底，就减至966名 。财报显示，原因在于建发物业已于去年年底分拆上市，所以员工也进行了分拆 。建发物业于2020年9月30日向港交所递交招股书，招股书显示，建发物业在上市前的股东架构中，最大股东为建发国际 。持有100%的股权 。
合景泰富截至2020年底共有6000名员工，相较于2019年底11400名大降47.37%，人员减少也主要是因为2020年10月30日合景悠活分拆上市 。
【商场招商专员不是人干的,招商专员工作难做吗】还有富力，2020年底共有員工約38824人，相较于2019年底 62305人大幅减少37.69% 。财报指出，员工人数减少主要为出售物业管理公司所致 。但有券商直指，富力向两大股东张力、李思廉出售部分物管业务，作价仅3.3亿元，有损害小股东利益之嫌 。富力物业亦已于今年4月26日递交招股书 。此外，富力于去年四季度也两次被曝裁员 。
因经营问题导致裁员的，比如光明地产，2020年春节以放假20天而高居“房企春节放假榜TOP1” 。2019年，该司仍有5156名员工，但在2020年，其员工人数几乎“腰斩”，至2764人，同比减员46.39% 。其21名高管中，离任人员有7人，超过三成高管离任 。最近几年，光明地产业绩频频下滑，在2015-2019年间7次向关联方出售资产和旗下公司股权 。2019年业绩“由盈转亏，现金流持续为负” 。而在2020年，亦迫于业绩压力和财务压力，频频出售旗下资产，“去地产化” 。
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此外，人员降幅在10%以内的有20家，值得注意的是，包含有碧桂园、恒大、华润、招商等房企 。龙头房企的人员精简，或多或少蒙上了管理改革、人员优化的面纱 。比如碧桂园，早在2019年全年，碧桂园裁员约2.96万人，一部分人被调到了博智林机器人业务，一部分人被调到新的外部公司 。2020年中期业绩发布会上，管理层也就“裁员”传闻做了回应，表示未来的区域整合以年化回报和利润总额为考核，而不再以规模论英雄 。
对于高负债的恒大来说，也走在“节流”的路上 。2020年频频传出“裁员”传闻，除了“末尾淘汰制”进行裁员，还传出“调岗优化”等新手段进行人员精简 。
招商蛇口的人员浮动相对较小，2020年人员同比减少1.17%，比2019年减少349人 。但值得关注的是，2020年招商蛇口高管亦频频离任，一共有4名高管离任，其中两名30+（职工监事）；两名50+的独立董事李延喜和副总经理张林均离任 。而在2019年，该司只有两人离任 。
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同时，课题组也监测到，员工和人均薪酬同时下降的房企不在少数 。比如金辉，员工同比减少0.52%，但人均薪酬同比下降33.6%；金融街员工同比减少8.25%，但人均薪酬同比大降15.9%；华夏幸福员工同比减少11.87%，但人均薪酬同比大降35.66% 。
几家欢喜几家愁，有降薪就有涨薪 。比如城建、合景泰富、光明、富力、保利置业、中梁、大发、招商、恒大等虽然人员减少了，但人均薪酬呈现不同程度的上涨 。
行业观察：
裁员or优化？对大部分转型期的房企来讲，很难盖棺论定，尤其三道红线之下，房企分化加剧，各种名义下的人员“瘦身”势在必行 。
规模房企课题组监测发现，截至2020年底，员工人数同比增幅翻倍的虽然有4家，但增幅低于10%的房企仍然是业界的主旋律 。至于增长原因，因规模扩张而人员大幅增加的，比如三盛；因收购/合并而人员大幅增加的，比如旭辉；因多元化发展迅速而人员增加的，比如世茂、雅居乐、绿地等 。
与此同时，人员降幅在10%以内的有20家，说明整个行业维持在正常的浮动水平 。部分人员变化较大的企业，绝大部分出现物业分拆上市，而导致人员大幅减少，毕竟一家企业的物业管理人员远远大于物业开发和销售人员 。只有个别出现经营不善而导致的裁员 。
降也罢，升也罢，对于从业人员来讲，关系最大的莫过于薪酬 。课题组也监测到，物业分拆上市，导致人均月薪同比出现上涨，或也越来越接近物业开发和销售部门的真实水平 。
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策划：林广
牵头人：王艳玲
研究员：王艳玲 林广 伊晓霞 邱永芬 李美钰 黄露 实习生裴宇晴 田文睿
南都大数据研究院 规模上市房企研究课题组出品