项目投资案例题,项目范围管理案例分析题 _生活百科

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(股权-大地产律师团队部分成员合影)
作者：周越律师
来自：股权-大地产律师团队
单位：北京盈科(深圳)律师事务所
全文6100字，阅读需要11分钟

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在城市更新项目中，投资者需要与当地利益相关者、资源提供者和政府部门联系或合作。鉴于城市更新政策的变化特点和项目进展的巨大不确定性，各方很容易在权利和义务上产生分歧。如何进行全面的风险识别和防范并积极采取对策，是城市更新项目中投资者需要重点关注的问题。
本文根据中国裁判文书网公开案例，以深圳地区司法实践为基础，从深圳市中级人民法院2020年作出的最新二审判决中选取典型案例，然后进行简要梳理分析，以期为投资者保驾护航。第一部分和土地方的合作风险【典型案例一】深圳市中福泰文化集团有限公司深圳市中福泰文化大厦建设有限公司合同纠纷二审民事判决书[审判庭：广东省深圳市中级人民法院，案件编号。(2020)粤03第18983号，判决日期：2020年10月22日，案由：合同纠纷】裁判规则：投资者与当地政府签订的合作开发协议显示，投资者应在合同约定的三至五年内完成全部开发建设由于合同约定的开发建设期限届满，继续履行存在客观障碍。地方政府起诉解除合同，不构成违约，投资者的损失无需赔偿。2017年8月14日，法院认为：红水卫分局申请解除《合作开发协议书》案，超过双方约定的项目开发建设完成期限近四年。此时中福泰建设公司只与少数业主签订了拆迁安置补偿合同，红水卫分公司大部分股东也是项目范围内的业主。水中伟分公司股东大会对双方解除协议决议的表决结果也表明，中福泰建设公司不可能通过与全体业主达成拆迁补偿协议，在短期内形成单一的权利主体。在合同约定的开发建设期已满，继续履行存在客观障碍的情况下，公司向双方起诉解除《合作开发协议书》，具有合同和法律依据，不构成违约。双方合同未因水中伟分公司违约而终止。中福泰文化公司、中福泰建设公司上诉要求水中伟分公司赔偿业绩损失，缺乏事实和法律依据。一审法院拒绝支持并无不妥，法院予以支持。获得项目后，风险提示：的投资者应及时履行合同义务，否则当地政府有权以投资者违约为由解除合同，项目前期投资可能无法索赔。因此，投资者在签署合作协议时，不应限制自己的义务，如开发期限，以免使自己处于被动地位。【典型案例二】布吉一村股份有限公司与深圳市龙庭投资有限公司合同纠纷二审民事判决书[审判庭：广东省深圳市中级人民法院，案件编号。(2019)粤03第16835号，判决日期：2020年12月30日，案件：合同纠纷】裁判规则：投资者与当地签订合作开发协议。协议执行过程中，投资方除项目申请未获批准，当地通过入股外，并未违约
东大会决议解约，带有明显的恶意。法院认为协议履行不存在根本障碍，双方应本着公平与诚信的原则，以最大的善意推进项目的实施。
法院认为：布吉一村诉称，计划申报并审批通过，是启动旧改的前提条件，涉案项目已于2010年申报但未获审批通过，充分证明涉案项目并不符合旧改条件，协议履行已存在客观障碍。且布吉一村已经召开股东代表大会进行表决，作出解除合同，重新选择合作方的股东代表大会决议，足以证明涉案项目已无重新中报的可能，合同确已无法继续履行。
对此，法院认为，本案协议约定项目虽于2010年向相关行政部门申报城市更新单元列入计划未获审批通过，但是并不代表后续无法继续申报，在城市更新政策及房地产市场利益格局发生较大变化的情况下，双方更应以最大的善意，互谅互让，适时调整完善细化并履行双方的合同权利义务，根据新的政策要求完善相关审批手续，共同推进项目实施，而不应单方面采取解除协议、另选合作方的方式来解决问题。
风险提示：根据本案启示，虽然城市更新项目土地方已经召开股东大会，决议解除与投资方的合作协议，但鉴于投资方并未违约，且继续履行不存在客观障碍，深圳中院基于利益衡平的角度，并未支持土地方的解约主张，似乎可以看出鼓励履约的司法新动向。
【典型案例三】
何志贤、佛山市顺德区云兴投资咨询有限公司合同纠纷二审民事判决书[审理法院：广东省深圳市中级人民法院，案号：(2020)粤03民终6727号，裁判日期：2020.07.22，案由：合同纠纷]

裁判规则：本案中，碧桂园公司作为投资方，与何志贤签订了合作协议，约定何志贤将某地块及建筑物权益转让给碧桂园公司，碧桂园公司支付了转让款。后经查明，涉案建筑物未取得权属证书，亦未取得建设许可，且地块为案外人所有的集体土地，权属并非何志贤，法院据此认定协议无效，应当返还转让款。
法院认为：一审法院认为，涉案物业未取得权属证书，亦无证据证明在建设时取得了相关部门的建设许可，且涉案物业所占用的土地为案外人所有的集体土地，根据深圳市坪地中心股份合作公司的回函，深圳市坪地中心股份合作公司对于双方转让涉案物业不知情，亦不认可，且主张土地租赁期限届满后其公司及其下属分公司将对该地上物业享有所有权。因涉案物业没有合法的许可证书或权属证书，且其归属亦存在争议，故云兴公司与何志贤双方关于转让涉案物业及相关权益的协议书应属无效。
风险提示：投资方因项目拓展压力，往往会通过各种方式尽早锁定项目，该案中，投资方受让集体用地上土地及建筑物权益，未查明项目权属人，未预判违法建筑物转让合同的法律效力。虽然协议约定了回购条款及年利率9%的回购价格，但并未获得法院支持，造成了资金损失，而且项目最终也花落别家，得不偿失。

第二部分和资源方的合作风险

【典型案例四】
林玉胜、西部资产管理（深圳）有限公司合同纠纷二审民事判决书[审理法院：广东省深圳市中级人民法院，案号：(2019)粤03民终23428号，裁判日期：2020.10.20，案由：合同纠纷]
裁判规则：本案中，投资方与中间方合作，拟与中间方共同出资设立项目公司。正式合作之前，投资方需做尽职调查，约定中间方协调业主提供项目资料，配合尽调调查工作，投资方尽调结束后，投资方不同意继续合作，要求依约退回履约保证金，法院予以支持。
法院认为：西部资产管理公司、林玉胜、凯登公司签订的《合作框架意向书》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应遵照履行。合同约定，“乙方同意给予甲方为期90天的尽职调查期限……在尽职调查结束之后，如果甲方或其上级主管部门未同意与乙方继续合作，乙方接到甲方书面通知后5日内配合返还甲方履约保证金600万元及资金实际占用期间的利息（利息按同期银行活期存款计算），如有逾期，甲方有权每天按银行逾期付款滞纳金计算乙方及担保人的违约金。”依该约定，双方于2016年4月11日签订《合作框架意向书》，西部资产管理公司2016年6月21日发函要求退还履约保证金，符合合同约定的解除条件，西部资产管理公司据此主张返还履约保证金及其占有期间的利息，一审法院予以支持。
风险提示：投资方在与资源方合作时，往往面临信息不对称的局面，不知道资源方的实力。此时在签订合作协议时，务必保留可进可退的空间。该案中，投资方并未直接投资设立项目公司，而是先开展尽职调查，并保留了根据尽调结果决定是否继续合作的余地，最终得以退回履约保证金，全身而退。
【典型案例五】
雷平、金科地产集团股份有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书[审理法院：广东省深圳市中级人民法院，案号：(2020)粤03民终20216号，裁判日期：2020.11.11，案由：合资、合作开发房地产合同纠纷]
裁判规则：投资方和资源方签订了合作协议，投资方支付2000万元合作诚意金，要求资源方负责在约定时间内将项目纳入年度城市更新计划，资源方未能达成目标的，应当将诚意金全部返还。
法院认为：本院认为，本案为合资、合作开发房地产合同纠纷案件。雷平在2018年3月6日与金科地产公司签订了项目合作框架协议，约定雷平负责耀恒置业公司被政府确认为马古岭项目更新实施主体、成功获取项目地块建设用地使用权前需要办理的有关手续，直至耀恒置业公司被确认为马古岭项目唯一的城市更新实施主体和开发主体。若马古岭项目在2018年6月30日前未能被政府列入年度城市更新计划，则雷平应当于其后的三个工作日内将诚意金2000万元退还金科地产公司，否则每延期一日支付合作诚意金万分之五的违约金。截至2018年6月30日，涉案项目未被政府列入年度城市更新计划，因此，一审判决其返还2000万元诚意金正确，本院对此予以维持。
风险提示：对于尚未纳入城市更新计划的项目，投资方往往会和项目资源方签订含有类似“对赌”条款的协议，但一定要明确时间节点和违约责任，如果在约定的时间不能达到预期目标，则视为违约，必须退还合作诚意金或者保证金，并务必增设担保措施。
【典型案例六】
王万明、深圳市创鸿鑫投资发展有限公司委托合同纠纷二审民事判决书[审理法院：广东省深圳市中级人民法院，案号：(2020)粤03民终8572号，裁判日期：2020.12.14，案由：委托合同纠纷]

裁判规则：该案为二审改判案件。投资方委托资源方提供专项服务，达到将案涉地块中的综合整治区调整为拆除重建区的目的。一审法院认为投资方虽然解约，但受托方已经收取的100万元足以覆盖其应得的报酬；二审法院认为投资方任意解约，应当赔偿损失，受托方已经完成约定的工作，除100万元外，投资方还应支付剩余的400万元。
法院认为：一审判决认定“被告与原告签订《专项服务协议》的主要目的是委托原告处理案涉地块城市更新项目中的相关事务，达到将案涉地块中的综合整治区调整为拆除重建区的目的，”对此双方均无异议。创鸿鑫公司在签署合同时系其真实意思表示，在合同仅履行半年就解除了与王万明之间的合同，且无任何正当理由，同时在后续的工作中又使用了王万明前期工作成果，因此对于委托合同解除前应付而未付款项创鸿鑫公司应当支付，根据双方合同约定首期款为500万元，在已经满足付款的条件下，扣除创鸿鑫公司已经支付的100万元，创鸿鑫公司还应当支付剩余款项400万元。
风险提示：委托合同的委托方虽然在法律上享有任意解约权，但因解约给对方造成损失的，仍应承担赔偿责任。因此，投资方在签订委托合同后，要特别关注受托方是否已经开展了工作，是否已经取得了相应的成果，否则应当审慎行使解约权。

第三部分行政风险

【典型案例七】
深圳宝源置地有限公司、深圳市龙岗区城市更新和土地整备局二审行政判决书[审理法院：广东省深圳市中级人民法院，案号：(2019)粤03行终1541号，裁判日期：2020.04.10，案由：土地行政管理]
裁判规则：深圳市龙岗区城市更新局根据城市更新政策确认A公司为实施主体合法，与B公司根据原先的旧村改造政策取得的改造资格并不冲突，B公司无权请求撤销，而对于涉案项目原权利人分别与A公司、B公司签订安置补偿协议的情形，相关当事人可通过提起民事诉讼等法律途径来明确各方的权责。
法院认为：宝源公司主张其就深圳市龙岗区布吉街道金稻田片区改造项目所取得的改造资格尚未丧失，深圳市龙岗区城市更新局不得将世纪百合公司确认为涉案项目的实施主体，但宝源公司所取得的改造资格系基于当时所实施的城中村（旧村）改造而取得，该资格与城市更新中所确认的实施主体完全不同，故宝源公司是否已经丧失改造资格与被诉城市更新单元实施主体确认决定的合法性审查缺乏关联性，对于宝源公司提出的上述主张，本院不予采纳。
风险提示：本案中，B公司按照旧村改造政策取得改造资格，但并未能按照新的城市更新政策取得实施主体资格，导致实施主体资格旁落他家，警醒投资主体要时刻关注政策变动，防范风险和损失。
【典型案例八】
深圳市城投实业发展有限公司、深圳市福田区城市更新和土地整备局二审行政裁定书[审理法院：广东省深圳市中级人民法院，案号(2020)粤03行终288号，裁判日期：2020.05.29，案由：土地行政管理]
裁判规则：A公司早年与土地权利人B签订了合作开发合同，并取得市规土部门批复，但B后来与C公司签订了拆迁补偿安置协议进行城市更新，A公司请求撤销福田区城市更新局确认C公司为实施主体的具体行政行为，法院认为原合作开发合同经市规土部门确认按照现有政策已无法执行，故A公司不再享受该地块的开发权益，无起诉资格。
本院认为：本案应审查上诉人是否具有起诉资格。上诉人于2000年签订《合作开发“城投大厦”合同书》开发Ｂ213-28地块并取得深圳市规划国土局深规土函第ＨＱ0002382号复函同意，但深规土函第ＨＱ0002382号复函已被规划国土部门确认按现有政策无法执行，且上诉人并未取得过Ｂ213-28地块土地房屋权利，Ｂ213-28地块土地房屋权利人另与原审第三人签订拆迁补偿安置协议进行城市更新，因此上诉人并无事实和法律依据主张Ｂ213-28地块土地使用权和开发建设权益。原审第三人被确认为南方日报深圳大厦城市更新单元实施主体，与上诉人并无法律上利害关系。因此，原审裁定认定缺乏起诉资格，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立。
风险提示：该案中，A公司2000年签订了合作开发协议并得到了市规土委的批复，但2012年市规土委一纸复函确认原批复按照现有政策已经无法执行，A公司即丧失了相应地块的开发权，A公司声称已经投入几亿元的巨大经济损失得不到解决，教训惨痛。

第四部分刑事风险

【典型案例九】
深圳市碧头股份合作公司、深圳市福森房地产有限公司房地产开发经营合同纠纷二审民事判决书[审理法院：广东省深圳市中级人民法院，案号：(2020)粤03民终8439号，裁判日期：2020.09.21，案由：房地产开发经营合同纠纷]
裁判规则：合作开发协议因投资方涉嫌刑事犯罪而无法继续履行的，土地方有权提出解约。
2018年7月12日，深圳市公安局扫黑除恶专项斗争领导小组办公室向碧头公司出具《关于暂停开发陈永森投资项目的函》，因陈永森涉嫌黑社会性质案件，其系深圳市福森房地产有限公司实际控制人，其投资资金涉嫌违法犯罪所得，其在项目投资过程中涉嫌其他违法犯罪活动，故通知碧头公司停止本案合作开发项目以及办理任何手续，不得挪用其前期支付的保证金4000万元。一审法院认为，碧头公司、福森公司签订《松岗街道碧头社区开发建设项目合作开发协议书》后，福森公司因故无法继续履行合同，以致碧头公司不能实现合同目的，因此，碧头公司提出解除《松岗街道碧头社区开发建设项目合作开发协议书》的诉讼请求，该院予以支持。
风险提示：城市更新项目如因投资方牵涉刑事犯罪的，土地方有权行使解约权，因此提示投资方及其负责人避免因刑事犯罪，导致项目遭殃。

第五部分结语

综合上述典型案例，可以看出，投资方在城市更新项目拓展和实施过程中，面临的风险类型多，链条长，涉及法律关系复杂，要借助法律等专业人士的力量，加强风险防控工作。
在与土地方签署合作协议时，在合作期限、合作目标等方面，不宜限制过死，要为自己预留可进可退的空间，签约后务必依约履行，更不能以身试法触犯刑法，以免给土地方解约留下口实。
在和资源方合作时，因为存在信息不对称的困境，要善于利用对赌条款，在资源方未能在约定的期限内，达到约定的工作成果时，投资方要为自己预留单方解约权，并务必就退回保证金或诚意金设置担保条款。
在和政府部门打交道时，则务必随时留意政策的变动，不能躺在几年前或者十几年前的批文上睡觉，要及时跟进政策要求，及时补正或完善相关手续，避免权益落空。【项目投资案例题,项目范围管理案例分析题】