1.你好 , 关于5月北京拍卖的30块地 , 是否加速楼市主推;哪个区域更适合这个土拍 。
这次本地拍卖的普遍感觉是一个字的价格是—— , 这意味着近4年几乎没涨过的北京房价将开始上涨 。
其实不难理解 , 虽然没有炒房 , 但从2017年开始 , 北京的房价涨幅一直是全国各大城市中最低的 , 甚至连工资涨幅都跟不上 。事实上 , 现在买房比几年前更容易 。
随着去年北京一系列利好条件的出现 , 经济中心将再次被收回 , 短期内房价再次小幅上涨是可以预期的 。
至于地块推荐 , 确实因人而异 。比如在海淀书村工作的人肯定会抢 , 但是非码农觉得 , 这个价格买西直门为什么不买?
如果没有具体需求 , 推荐三个:王四营、马连店、张郭庄 , 都是临地铁且未来有发展的地方 , 价格也相对合理.
2 , 你好 , 分钟寺这个板块前景如何;世茂天誉、东叁金茂府、合生缦云 , 这三个该如何选 。
今天看北京的三环 , 绝对是最好的位置 , 不是南边 , 因为北边的五环外的地不如南三环 。
分殿就在CBD和亦庄的正中间 , 两者都是10分钟车程 。而且拆的很彻底 , 完全一张白纸 , 这可以保证板材的纯净度和质量 。目前东部公园正在建设中 , 是三环沿线唯一的大型绿地 。
分殿的三个项目彼此接近 , 价格相近 , 定位相似 , 无论优势如何
还是缺点都是项目共有的 , 完全可以喜欢哪个买哪个 。
对地铁有需求的建议世茂天誉 , 豪宅里边住的人时间都很值钱 , 去国贸坐10号线可比开车快多了 , 到地铁站能少走200米是200米;对景观有需求的建议东叁金茂府 , 在家就能看到大片城市森林 , 合生缦云虽然也挨着绿地但地块太小 , 缺乏景观冲击力 。
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3 , 你好 , 14号线大瓦窑站的两个新楼盘;首创天阅山河、国誉万和城 , 值得入手吗?
大瓦窑这个地方很中规中矩 , 但我觉得对不起8万元的售价 。首先这个地方属于北京的绿化隔离带内 , 被铁路和高速公路环绕 , 除了这两个楼盘和既有安置房小区、南侧的规划配套商业以外没了 , 体量决定了不会有太大发展 。
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既然提到了14号线 , 其实也说明大瓦窑唯一可以讲的就只有地铁了 。6站到丽泽商务区不假 , 但同样距离可选的地方其实不少 , 也都比它便宜 。大瓦窑这个位置给刚需可以 , 周边毛都没有不在乎我就图地铁 , 可做成改善产品确实有点不合格 。
4 , 你好 , 经开学籍与大兴学籍的切割 , 意味着什么 。
这件事其实不算很意外 , 因为北京除了16个区以外还有2个副区级机构——经济技术开发区和燕山办事处 , 燕山的学籍就是独立的 , 权限更大的经开区(连亦庄规划都是和各区并列)分出单独学籍其实也是早晚的事情 。
与大兴学籍切割意味着中考各学校招生将从原来的“大兴区XX人”变成“大兴区XX人+经开区XX人” , 预计大兴区的指标会减少但总量增加 。这样一方面大兴的考生不用和亦庄来竞争 , 并不是一件坏事;
另一方面重点高中可能愿意多给经开区指标 , 因为经开区的教育在除东西海以外的各区还是优质的 。所以学籍切割对亦庄是一件好事 , 三羊里等社区留在大兴学籍的居民意见都很大 。
5 , 你好 , 对于北三县你怎么看 , 目前适合投资吗 。
北三县目前的房价既不处在低点也不处在高点 , 是价值的合理反映 。鉴于很多规划还没有完全明确 , 个人认为自住群体可以买 , 纯投资的话需要谨慎 。
整个北三县内部很大 , 我认为只有紧邻副中心的燕郊和大厂潮白价值比较高 , 其余三河县城、大厂县城、香河等区域不建议考虑 , 容易泡沫 。燕郊建议买能够步行到地铁平谷线的楼盘 , 算是稀缺资源;大厂潮白的话可以考虑一些高品质小区 , 给未来副中心工作的家庭接盘 。
6 , 你好 , 通州未来规划形式好吗?通州那个板块适合刚需上车 。
通州的未来前景一定是美好的 , 举全市之力发展的区域 , 但要看好到什么程度 , 如果你的预期是建设一座“新北京”那还是算了吧 。问题就出现在时间上 , 可以预见的是通州真正出成果要5-10年以后 , 对于刚需群体一定要选择能够兼顾近远期利益的板块 。
首先要明确通州和副中心的区别 , 副中心范围外除了台湖镇就不要考虑了 , 基本没什么发展 。
刚需要兼顾近期不得不进城上班的选择 , 所以不推荐06(潞苑)、07(宋庄)、08(召里)和11(张家湾)这几个交通不方便的街区 , 即使它们的未来可能要比通州老城区更好 。
最好的地方肯定是运河商务区和副中心站周边 , 其次行政办公区和文化旅游区 。
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7 , 你好 , 关于二环的天坛府和永定府;那个项目的教育更好 , 那个更适合刚需群体 , 又该如何选择....
天坛府和永定府两个项目均属于东城的天坛-永定门外学区 , 不过根据中轴线分成了西片和东片 。多校划片政策使得东片区的天坛府有希望上市重点的“一师附小”和区重点的“景泰小学” , 当然也可能被划入两个“渣小”定安里小学和宝华里小学;而西片区的“永定府”只能上“渣小”革新里小学 。两个片区对应的初中分别是50中分校和114中学 , 均在东城区垫底 。
所以买这两个项目就不要考虑学区了 , 相比天坛府的教育好一些但也是整个东西城的末游 。对于刚需群体而言显然8.9万的永定府性价比比12万的天坛府要高多了 , 永定府守着8号线和14号线两条地铁(据说还有地下通道直通小区)比只有14号线景泰站的天坛府要方便 , 8号线所到的前门、王府井、南锣鼓巷、鼓楼都是什么地方还用说么……
永定府唯一的问题是临铁路可能会有噪音 , 但天坛府的户型也成了吐槽因素 , 当然我个人觉得也有可取之处 , 主卧私密性挺好的 。
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综上肯定是推荐永定府 , 这是刚需唯一能买得起的二环边新房 , 有90平米的小户型800万可以拿下 。当然现在的问题是能不能买到 , 这个售价本来就是低于市场价的限竞房 , 与中海紫御二手房价倒挂 。当然您要是关系够硬能搞到一套朝北的高层 , 那么窗外就是看世界遗产——北京中轴线最好的视角 。
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8,你好 , 目前在北京刚需群体上车 , 那个区域更有潜力 , 更适合宜居;有没有什么好的楼盘推荐 。
我向来的观念就是 , 上车盘一切都可以妥协 , 唯独必须能住 。小一点、旧一点、配套差一点都可以忍 , 唯独交通不方便是忍不了的 , 每天通勤那么累还哪有精力好好工作挣钱置换房子?
有潜力的区域很多 , 今天先推荐一个比较适合大众的地方:天通苑东二区、东三区 。3万8的均价 , 虽然普遍户型偏大但400万出头也拿下了 。这个地方性价比是真高 , 2年后地铁17号线开通25分钟到CBD、5年后13A线开通半小时到软件园 , 无论你在东边还是北边上班都可以满足 。现在回龙观比天通苑贵1万多就是因为去西二旗方便 , 未来这个差距一定会抹平 , 天通苑是倚靠海淀、朝阳两条腿走路 , 更适合普遍的单码农家庭 。
9 , 你好 , 关于海淀多校划片 , 区教委最新回复的“考虑对口小区的优先权”你怎么看 。
西城区自2020年7月31日后户籍从本市其他区迁入的 , 全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学 。这意味着在西城买某小区房就能上重点学校的日子一去不复返了 , 只能撞大运 , 买了学区房去一般学校的可能性也非常大 。这对学区房的抑制作用十分明显 , 至少我不会花上千万只是买一个“可能性” , 目的是让房产回归它的居住价值(毕竟西城区的居住价值也是全市并列第一的) 。
当海淀区也开始实行多校划片后 , 很多家长坐不住了 。原因是西城区的教育资源相对平均 , 但海淀真是千差万别 , 论平均水平还不如东城 。如果真的严格实行多校划片 , 那么对既得利益群体和整个地产市场冲击太大 , 所以目前采用的是一种温和过渡模式 。“考虑对口小区的优先权”不等于电脑随机派位 , 而是根据“户籍”、“小区”、“落户年限”等电脑排列派位顺序 , 如果学位充足还是能保证对口小区的利益 。
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这不是长久之计 , 只是目前的过渡举措 。作者认为买学区房是所有地产里风险最高的赌博 , 比赌城市规划还要难 。毕竟位置好的地方想不发展起来都难 , 但学区这种政策性的东西真是上面一纸命令随时就变了 。
10 , 你好 , 针对5-11四部门对房地产税改革试点 , 房地产税这次真的会来吗?你怎么看 。
这已经是半年以来有关部门第四次提及房地产税的消息 , 所以房产税肯定要来 , 但作者认为完全没必要担心 。
首先 , 关于房地产税立法在还没有明确的时间表 , 要知道我们国家做出这种有关民生类政策都是慎之又慎 , 所以短期内是见不到的 。其次 , 根据近日召开的房地产税改革工作座谈会的精神 , “试点”二字可能意味着推进房地产税改革的进程 , 会先以试点的方式进行 。首都北京以维稳为首要目标 , 不大可能作为试点城市出现 。
退一步讲 , 即使北京真正征收了房产税 , 对有房家庭的影响反而很小 。劫富济贫是主调 , 只有一套住房的税费可能还没有物业费高;多套住房的 , 税费一定会转嫁到租房市场 。要知道目前北京的租售比已经接近1:1000 , 这是个很不正常的数字 , 房租大涨由租客为房产税买单是个很“市场化”的行为 , 所以真正该慌的可能是无房群体 。
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