房地产地段和产品价值的辩论,房地产项目价值点 _生活百科

曾经有人问李嘉诚先生，确定房产价值要考虑哪些因素。
他的回答是：“决定房产价值的第一个因素是地段，第二个是地段，第三个是地段。”这句话被认为是房地产行业的黄金法则

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我觉得把这句话用在香港的楼市上是没有问题的，因为香港只是中国的一个城市
但是中国的楼市应该是：“第一是城市，第二是地段”从大地段到小地段
城市的选择要从城市经济基本面和人口情况来分析。城市基本面主要看(GDP总量、GDP增速、城市人均收入、城市人均收入增速、城市财政收入、房地产价格走势)；人口情况取决于净流入和总人口。
总结一下城市的选择，一句话就是：“一线城市比强二线城市好，比弱二线城市好，比345678线城市好。限购城市价值极高，无限购城市值得担忧。”
很多买房的朋友都问过我，为什么地段决定房产的价值。
房子的本质是一种商品，它和汽车、手机一样，在交给你的时候就开始了贬值的过程。这个过程是不可逆的。房地产的升值其实就是指土地的升值，土地升值的过程就是不断完善的过程

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比如2011年在深圳成立龙华新区。随着2011年地铁4号线二期(清湖-少年宫)的开通，2015年美术馆、图书馆设计完成，深大高贝校区招生17年，逸城中心营业。随着配套设施的完善，龙华的地价越来越高。
2013年10月，中海地产以38.2亿元拿下龙华智敏住宅用地，楼面价14600/m2，成为2013年龙华之王；2016年6月，中国电力建设股份有限公司与广州房融置业有限公司联合以82.9亿元竞得龙华上塘商住用地，为2016年龙华的地王，楼面价高达56781元/ 。2010年开盘的水榭泉一期均价1.6万，现在7.4万。

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在不断改善的过程中，地价在上涨，房价也会上涨。至于房价涨多少，就看能买得起的那群人能不能引进小区的情况了
所谓的好地段是什么？
【房地产地段和产品价值的辩论,房地产项目价值点】据我所知，位置是距离就业中心的通勤距离和时间区域的配套环境。这三点越好，位置就越好

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深圳的深圳湾区均价是深圳最高的，均价17.1万/ 。房价是土地价值的第一体现，地段的价值不言而喻。让我以于恒滨城二期为例，它最近暂停了在线签约
nt-size:15px;">就业中心通勤距离和时间（从恒裕滨城二期驾车出发，通过百度地图大致估算，以下数据仅供参考）
1、到后海总部基地阿里中心，2.5公里，10分钟
2、到科技园的腾讯大厦，9.2公里，26分钟
3、到前海桂湾卓越前海一号，6.8公里，26分钟
4、到福田中心中信银行大厦，15.6公里，29分钟
到达就业中心的通勤时间都控制在了30分钟内，这是大多数人都可以接受的通勤时间
再来看看区域配套（配套指交通、商业、教育、医疗、休闲）
交通配套：邻近后海滨路和科苑南路两条主路，2号线湾厦站B口就在小区门口
商业配套：宝能allcity购物中心，步行距离540米，约9分钟；自带大型商业香悦里
教育配套：深圳湾中小学，小班制25人一班，走国际化路线，双语教育。由于处在豪宅圈，越有钱的家庭越注重教育，而且孩子的人脉圈也会很优质，所以各家长对学区的预期非常之高
医疗配套：驾车到蛇口人民医院，2.2公里，8分钟；还有一个在规划好的，还未建
休闲配套：深圳湾公园步行距离1000米，步行15分钟
这个配套相当的完善了，还都是比较好的配套
区域环境方面，深圳湾片区道路看上去比较整洁，人群素质相对高一些，并且片区比较新，最早建成的是卓越维港，2008年建成，是南山的豪宅片区

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以上因素中，对房价影响最大的是到就业中心的通勤时间、教育配套、交通配套、片区环境，所以在选择地段时候应该重点考虑
所以要投资房产，请你先更新对地段的认知，地段决定了80%的房产价值