优客工场是不是传销优客创业 _生活百科

《财经》新媒体刘洋/文蒋诗舟/编辑 2019年，对于共享经济来说，是大浪淘沙的一年。一方面，单车共享的OFO不得不搬到望京的共享办公空间，另一方面，共享办公企业——优客工场也加紧向纽交所冲刺。经过近半年的上市传闻，优客工场于12月12日(北京时间)正式披露招股书，股票代码为“UK” 。12月5日，天眼查数据显示，优客工场(北京)创业投资有限公司45名股东全部质押股份，质权人为香港公司，被市场视为其上市准备。
如果本次上市不出意外，优客工场将是国内首家联合办公。尽管如此，行业龙头企业——WeWork此前上市引发的连锁事件，让人不禁好奇：共享办公还有未来吗？
怀疑不是没有根据的。共享办公是随着中国创新创业的热潮而出现的。然而，共享办公经过多年的发展，依然无法摆脱“二房东”的地位，单一的盈利模式依然是市场质疑的焦点之一。
WeWork上市滑铁卢后，优客工场再闯IPO 2015年，毛大庆从万科辞职。离开万科后，毛大庆从WeWork的发展中看到了共享办公模式的潜力，与合作伙伴共同成立了优客工场。
四年后，共享办公鼻祖WeWork已进驻全球29个国家的111个城市，拥有529个办公空间和52.7万名会员。今年8月14日，成立9年的WeWork递交了招股书，其估值一度达到470亿美元。然而，经过十多年的发展，WeWork仍未实现盈利。截至今年9月，WeWork净亏损已达12.5亿美元。
上市失败后，其470亿美元的高估值跌至80亿美元，创始人出局，公司寻求融资续命。12月13日，据外媒报道，WeWork正在评估全球租赁交易，以减少损失，涉及约100栋建筑，其中一些可能会被取消。
在经历了WeWork上市的窘境后，市场对共享办公行业充满了质疑。经过多年的发展，它仍然无法摆脱“二房东”的角色。烧钱模式什么时候才能停止？随着全球经济增长放缓，创新创业热情消退，联合办公还有市场吗？
据市场传闻，优客工场在WeWork陷入上市困境的同时，已秘密向美国证券交易所递交招股书。当时优客工场的高管告诉《财经》采访人员：“别人烧钱，不代表优客工场烧钱。联合办公的行业逻辑没问题。WeWork上市失败并不意味着行业的失败。”
这一次，优客工场把四年发展的成绩单交给了市场。
招股书显示，截至2019年9月30日，优客工场在大中华区和新加坡的41个城市拥有197个工作空间，其中运营171个工作空间，为会员提供72，700个工作点。同时，优客工场共有26间共享办公室在建，预计2019年第四季度和2020年投入使用。

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来源：优客工场招股书
关于优客工场的运营模式，招股书提到优客工场有自营模式和轻资产模式两种模式。自营模式，即U空间公司、U工作室、U设计。其中，USpace公司是指与房东签订租赁合同，租赁面积超过200平方米，并使用自有设计施工用房；UStudio是指租用面积不到200平方米，自行设计建造的小型办公室
室；U Design是指根据成员规范提供从选址到日常运营的一站式定制服务。
而轻资产模式，主要包括U brand及U Partner 。其中，U brand主要是提供品牌咨询及运营服务，并收取管理费；而UPartner则可与房东分享收入。
在招股书中，优客工场表示其2018年和2019年前三季度中，轻资产模式已经产生了运营利润。优客工场认为，其轻资产模式将是主要的增长动力之一，未来将进一步发展相关业务。

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来源：优客工场招股书
从营业收入来看，优客工场主要的收入来源包括：空间会员费收入、营销和品牌服务收入以及其他服务收入。而在2017年、2018年，优客工场的主要收入来源为办公会员服务收入，此项收入占比超85% 。
尽管优客工场已经开拓轻资产模式，但其盈利能力依然主要取决于门店的成熟度。根据优客工场的定义，开放时间超过24个月的门店被定义为成熟门店，这些门店入驻率高，盈利能力强且稳定。而招股书显示，优客工场成熟门店共有65个，在已运营门店中占比38%，这也意味着尚有62%的门店不具备稳定的盈利能力，甚至依然在“烧钱” 。
此外，优客工场最令外界担心的问题在于其连年的亏损。
据优客工场招股书显示，2017年与2018年该公司净营收分别为1.674亿元人民币与4.485亿元人民币，净亏损分别为3.729亿元人民币与4.452亿元人民币。而至2019年前三季度净收入为8.75亿元，净亏损为5.728亿元，同比扩大112% 。
对于大幅的亏损，优客工场解释称，由于门店扩张、门店重整、门店收购等需要大量资金。
尽管亏损，优客工场在过去几年备受资本青睐。据统计，从2015年至2018年，优客工场进行了近20轮融资，其中包括多次股权融资和战略融资。而对于亏损、转型等问题，截止发稿，优客工场尚未回复。
盈利模式较为单一、轻资产模式尚不成熟、持续亏损的不仅仅是优客工场，整个共享办公行业均面临着如此窘境。如何突围，尚未可知。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《财经》新媒体采访人员表示，事实上，共享办公和长租公寓等领域是类似的，资本在一开始很兴奋，但后来发现项目的投入产出不对等。这种变化本质上是因为共享办公企业对需求端没有把握好，同时也受到这两年经济环境等因素影响。
“对于共享办公来说，过去大量融资的情况现在肯定会减少，客观来说，一方面源于各类资本近期额度不够，另一方面资本方也在反思此类投资所产生的问题。”严跃进说。
共享办公企业大对比：头部企业成色几何？中国的共享办公脱胎于美国“WeWork”，其打破了传统办公的间隔，让办公空间更为开放且灵活。基于共享办公空间，服务商不仅能提供基础办公空间和设施，还能提供办公服务解决方案，以及工商财税法务、融资等增值服务。
相对于传统办公空间，共享办公胜在灵活便利，且租金价格较低，对于初创型、小型公司、自由工作者等群体来说，共享办公空间更为适合。

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而与此同时，服务同质化、办公环境嘈杂、运营压力大、前期资金需求大等问题依然是共享办公行业的短板。
经过多年发展，共享空间市场已经进入整合期，逐渐形成了优客工场、纳什空间、氪空间等为头部的市场格局。

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来源：中商产业研究院
在具体产品方面，氪空间主要提供独立办公室、移动办公桌、会议室、散座四种。以北京金融街海峡国际社区为例，独立办公室售价2900元起/工位·月，移动办公桌2800元/工位·月，会议室40元起/半小时，散座69元/天。
纳什空间则主要提供超级工作室和联合办公室。官网显示，超级工作室主打60-200平米独立办公室，为小型企业提供办公空间和服务，主要适用于5-30人规模的小微企业，新经济类初创公司，分公司、办事处、内部孵化团队等，多为独立整租，价格从6000元/月到5万元/月不等；联合办公区则是集多种功能于一体的共享办公空间，租金依据地段不同从700元/人/月起至2688元/人/月起不等。
【优客工场是不是传销优客创业】优客工场则提供开放工位、专属办公室、时租工位、客户定制四大类服务。
尽管随着共享办公行业整合，盈利模式单一的弊病成行业共识，多家企业纷纷表示尝试轻资产转型。而从其官网中看，轻资产业务依然无法与共享工位出租相提并论，共享办公企业的“二房东”角色依然占据主流。
今年年中，氪空间董事长刘成城在融资发布会上直言，“去年公司在战略上犯了错误”，为此氪空间确立了打造“全周期企业办公服务商”的新战略，并将完成从“联合办公”到“综合办公服务+新型资产管理”的业务模式转换。
而值得注意的是，自2018年底，氪空间便负面缠身，从年会取消、裁员再到关店、资金承压等消息频出。2019年初，氪空间则多次被曝光关闭项目。对于盈利愿景，氪空间CEO王雪泉也曾谈到要“确保都要实现盈利，做成一个赚钱的生意” 。
对于业务转型，氪空间对《财经》新媒体采访人员表示，目前中小微企业面临的生存环境发生了变化，行业竞争将主要围绕精细化运营，为企业提供更多附加价值。“氪空间的服务内容包括选址、定制装修、办公诊断、高效空间、大区采购、智能化、税收返还、人才公寓等8大项。”
相对于优客工场和氪空间的轻资产模式，纳什空间则把预期租金收益进行资产证券化，通过发行ABS抵押资产来实现轻资产转型。
对于共享办公企业的轻资产转型，严跃进表示，目前来看，很多共享办公企业还没有盈利概念，或者前景并不清晰。对于此类企业，盈利的关键也在于市场机会。近期关于提振创新创业的提法确实存在，但从盈利本身来看，近年来多数共享办公企业都很困难，大多物业装修的成本在短期内依然无法消化。
共享办公降温盈利模式仍难破解目前来看，共享办公依然没有跳出房地产窠臼。中国大多共享办公企业以WeWork模式为标杆，通过整租办公区域，重新装修、分割后出租给小型公司和个人，以收取租金和服务费作为盈利来源。在中国“双创”与“共享经济”热潮的助推下，中国共享办公数量一度一年翻了46倍。
在资本加持下，共享办公企业高歌猛进，为争夺核心市场份额而大量拿地，并通过补贴抢占用户群。而随着市场环境趋冷、创业氛围减淡、投资热度降低……一系列事件为共享办公行业亮起红灯。
据好租发布的2018年联合办公市场研究报告称，近年来，全国联合办公扩张力度趋缓，满租空间只占12%，空置率50%以上空间达到40%，受规模扩张、行业整合、加之经济形势的影响，联合办公企业的空置率持续走高。
对此，严跃进谈到，对于共享办公企业而言，出租率确实是必须保障的，空置本身会产生一部分成本，同时公共成本难以分摊，这将导致共享办公的运营成本提高，另外新的招租也会带来行政成本的上升。
“收缩战略，也是一种止损，若是不主动收缩，潜在的成本会继续扩大。部分持续扩张的企业，除非在财务上非常稳健，否则后续会面临各类问题。”严跃进说。
对于未来共享办公的发展，一位行业研究人士对《财经》新媒体采访人员表示，事实上，共享办公可以拓展更多的业务，比如管理咨询、品牌宣传、业务中介、招募人才等。“只提供办公场所则相对单一，入驻企业需要更多的增值服务，如果能够出租给产业上下游企业，实现价值增值、产业协同，效果可能会更好。”
同时严跃进也表示，从成本的角度看，收缩房源成本是肯定的。一方面，政府层面未来需要对部分改造为共享办公空间的企业提供税费减免或补贴，另一方面则建议企业无需做太花哨的办公空间，这容易增加成本。“实际上共享办公的核心是要真正发挥办公工位的利用效率，同时积极在企业商务运作中提供更为便捷且低成本的服务。”

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