2021杭州蓝城春风长乐小镇,宋卫平的蓝城小镇项目 _生活百科

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自从国家提出特色小镇的概念以来，特色小镇就一直很受欢迎。近年来，绿城、华侨城、恒大、碧桂园等标杆房企纷纷发布自己的小镇战略。特色小镇解决了开发商拿地难的痛点。这篇文章将向你展示蓝城是如何与特色小镇玩的。
横店镇位于浙江省东阳市南部。2013年，城镇建成区面积14平方公里，常住人口10.5万人，税收19.6亿元，城镇居民人均可支配收入超过3.5万元。横店乡道路长216公里，乡内交通便利；星级酒店11家，各类商户6000多家；自来水厂、污水处理厂等城市基础设施齐全，学校、医院等城市公共服务设施齐全。横店大学(现横店影视职业学院)也在建设中，横店基本具备了城市应有的功能和形态。
横店从一条不足百米的街道，发展到如今充满活力、初具规模的小城市。背后的主要资金来源不是政府财政资金，而是民营企业横店集团。横店集团是横店镇基础设施和公共服务设施的主要建设者和经营者。横店企业建镇的做法，在新型城镇化发展过程中，拓宽城市基础设施和公共服务设施建设融资渠道，实行“小政府大市场”运作，具有借鉴意义。
自从国家提出特色小镇的概念以来，特色小镇就一直很受欢迎。近年来，绿城、华侨城、恒大、碧桂园等标杆房企都发布了各自的小镇战略。比如绿城计划10年打造100个小城镇，实现销售一万亿元，华侨城以ppp模式打造全国100个特色小镇，碧桂园表示5年内投资不低于1000亿元打造10个差异化科技小镇。
众所周知，在一些热点一二线城市拿地非常困难。通过特色小镇拿地不仅便宜，而且占地十几平方公里，解决了开发商拿地难的痛点。
目前特色小镇的运营模式还不成熟，大部分房企还处于探索阶段。但众所周知，脱胎于绿城，在宋卫平的带领下，蓝城经过多年探索，已经形成了相对成熟的特色小镇运营模式，梳理出清晰的逻辑。前几天刚看了蓝城出版的《镇长》这本书。结合这本小镇贸易指南，我来帮你梳理一下蓝城在特色小镇转型中是如何发挥作用的。
一、选址布局
一二线城市周边地区是需求重点
在特色小镇布局上，要求蓝城镇选址在大城市周边，宜居宜游，经济条件相对较好，规模在2000亩以上。然而，不同阶层的城市对小城镇地区有不同的考虑。
1、选大城市周边。
在城市层面，主要考虑城市能级、交通、生态、地块，具体数据支持。

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现在看来，开发商对小城镇的区位选择基本达成共识：必须选择大城市周边。因为和大城市周边的大城市互动更方便更强，感觉像是大城市的后花园，也是未来小城镇人流的保障。所以未来一二线热点城市肯定会是小城镇的主战场。
2、交通便利很重要。
特色小镇一般位于城市周边，交通便利非常重要。一是最好有或规划高铁站、地铁站、轻轨站等线路；二是方便，靠近交通节点；第三，最好在距离最近的高速公路出口10分钟以内行驶。
3、景
观资源丰富。
交通资源之外，还应该重视景观资源。特别如果不靠近大城市，更加要有特别强的资源。
蓝城的选择标准，是项目内部或周边有河流、湖泊、水库等自然水体资源，且水质条件良好;地块内部或周边有农业资源可利用;有历史文化资源沉淀。
4、地块规模不能低于500亩。
地块规模一般在1000-1500亩(不低于500亩) ，可利用农用地指标不低于1000亩;土地指标持续供应应有保证，容积率可综合平衡。
土地缺乏特点、交通不便，或者土地不完整、政府对产业认知度不高的地方，千万不要去做小镇。
二、小镇产品规划
90%住宅， 10%配套设施
蓝城认为，小镇应该比村庄大，比城市小。在蓝城，小镇是1平方千米开发建设，然后带动3平方千米或者5平方千米的农业改造，最终做出一个常住人口在1~3万的小镇。
蓝城小镇在建筑规划中， 90%的是住宅， 10%的是配套设施，包括医疗、教育、餐饮、娱乐和文化等。内部结构上以小镇中心为核心，向外辐射，规划交通，根据不同地貌规划不同风格及功能的建筑群、丰富的景观等。
1充分利用原生资源。
按照蓝城的设想， 100种小镇需要有100种别样的风情，恰到好处地运用原生资源，可以避免小镇风格的统一化。对于土地的利用，尊重、克制、修缮、还原是其中最重要的态度和方法。
2继承当地人文。
每一座蓝城小镇在规划之前，都会充分了解当地的地域文化。比如杭州春风长乐，在规划之前甚至编了一本《径山纪事》，将径山风物、民俗、名人、历史、故事等等全部都了解清楚后，再充分运用到杭州春风长乐小镇规划中。
3共享空间。
小镇居民以中产白领和农民为主，其中35~55岁城市白领中产阶级占比60% ，农民占比40% 。
对于周边或内部有原住民的，蓝城小镇一般会采用双中心布局，并设置一个原住民社区的中心。这一类中心通常会提供商业、餐饮、文化、民宿等特色功能。
4居住空间：强调营造围合式空间
对于蓝城小镇的住宅产品，大家应该都比较熟悉了，最早爆红的杭州桃李春风，总价200万的中式小别墅一推出就被秒光了。蓝城小镇在住宅产品设计上有几个特点：
第一，产品形态丰富。从高层、叠墅、排屋、中式合院到独栋别墅，基本都会涵盖。
第二，以中小户型为主。由于面向的购买群体主要是白领，为了降低购买门槛，小镇住宅户型以中小户型为主，比如早期推出的90平小别墅，前段时间北京桃李春风推出的中式双层农庄小院，面积也在158-211m左右， 158平做到四房两厅三卫。

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▲杭州桃李春风实景
第三，注重庭院的设计。蓝城认为，庭院往往是农业小镇的真正价值所在，所以蓝城小镇多会以敞开式手法营造围合式空间，设计主院、侧院、偏院、天井。主院造景、侧院种菜、后院收纳，满足居民的不同生活需求。
5道路设计。
在蓝城小镇，道路是作为独立项去规划设计的，因为要考虑的要素比较多，比如功能性、便捷性、舒适性以及类别、材质、色彩、尺度等等。设计师将小镇道路比喻为“生趣的河流” 。
同时，设计者还为小镇道路做了生动分类：主干道、次干道等各个层级的道路，设计都力求生动有趣，比如鲜花盛开的风景小道、曲折蜿蜒的降速道，还有亲水步道、游山步道等，居民在当中可以获得不同的体验和乐趣。
三、产业导入
农业是小镇的核心产业
产业是小镇发展的生命力。如果只做住宅，大部分小镇都显得太大了，很难有那么大的人口迁徙。没有产业辅助的话，人是呆不住的。
小镇产业主要类型是农业产业、文化旅游产业和创新产业等，蓝城认为，要按照区位的优势、资源特点来培育最有潜力、最具成长性的主导产业，围绕主导产业延伸产业链，这样为小镇居民提供就业机会，就能集聚人口。
蓝城小镇的产业构成包括12要素——农业、颐养、健康、教育、旅游、文化、文脉、商业、科技、宗教、艺术、产业。一般所有项目都有4个小镇基因：农业、教育、康养和文旅，每个小镇根据自身的资源优势进行产业复合。
所以我们可以看到蓝城小镇基本都是4+1的模式。比如上海春风江南的养旅农复合型健康产业园、莫干山观云小镇以旅游度假为主的颐养产业、嵊州越剧小镇的文旅农复合型双创示范区等，都是产业复合的体现。
在蓝城现有的小镇中，农业是最核心的产业。蓝城早在2012年就和浙江省农业科学院联合成立了蓝城农业公司，旗下8家子公司，分别负责营销、检测、种子和研发、生产基地等，具备研发、生产、检测、流通等农业全产业链运作能力。
现在，蓝城农业已经拥有一支强大成熟的运营团队， 2个现代生态化农业基地，并有100多个联盟基地，涉及100多种产品。
此外，蓝城在生活服务、养老、健康、教育等方面也拥有很强的资源优势。正因为积累了这些资源优势，蓝城在做特色小镇过程中，对运营、产业规划都会更加从容。
四、运营服务
打造活力奔腾的小镇中心
蓝城认为，一个小镇的活力源于它的小镇中心。小镇中心是小镇的核心，承载着整个小镇主要的公共服务功能。那么，蓝城小镇中心的运营服务模式是怎样的呢?下面我们以杭州桃李春风的小镇中心——春风里，来解读它的具体做法。
▲桃李春风 “春风里”实景
1业态规划：夯实生活配套基础，重点拓展人气商家
桃李春风总共占地1500亩，拿了八分之一也即118亩来做小镇业主的生活服务，重点打造5个方面配套：健康、教育、商业、产业和物业。
小镇中心春风里设计灵感取自于西湖湖滨、南宋御街、西溪湿地等杭城美景，从生活内容来看，整个小镇中心规划了三个中心，一条街区，它涵盖健康颐养、休闲运动、家庭学习以及文化生活。
1、健康颐养中心。
蓝城小镇打造了360度全龄化的颐养体系，这个服务体系主要注重3大块：健康管理、颐养照护以及医疗问诊。
基本就是一个多功能的社区型的养老服务机构。这其中最重要的是暖心窝颐养之家，它配备了社区门诊、中医理疗中心、康复中心、智能长者体验中心和日间照料中心，还有春风食堂的营养餐也会融合进去，建立食养服务体系。
2、休闲运动中心。
主要包括室内运动馆、运动公园、户外球场、彩色及观景慢步跑道等。

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3、家庭学习中心。
主要是全家庭、全龄化的终身乐学的计划内容，包括幼儿园、耕心学堂、童玩乐园。
蓝城小镇在调研以及对商业运营的思考过程中发现，只有孩子经常来到这个小镇，这个小镇才会充满活力，他的父母、爷爷奶奶才会来这里定居生活。所以小镇配套能满小孩的需求非常重要。

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4、水岸商业街。
水岸商业街包括优生活、慢生活、逸生活三大主题：
优生活：特色餐饮、净菜超市、洗衣店、宠物店、家居生活馆;
慢生活：田野农庄、艺术民宿、酒吧、咖啡馆等;
逸生活：书吧、电影院、手工作坊、小礼堂、静修堂等逸生活配套。
五、运营服务：含物业服务，高于物业服务
蓝城认为，小镇建设的核心价值就是生活服务，生活服务的持续输出构成了一个完整的生活服务体系，它融合生活个内容，构筑了整个小镇的生态圈，这里面包括商家、业主，以及开发商、物业、商管公司，以及周边一切关心、支持小镇的人，他们所要做的同一件事情就是营造非常好的生活，提供非常优质的服务内容。
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