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(文/谢红娟编辑/马媛媛)继公司股权质押、增持股份、终止ABS等融资措施后，李思廉、张莉终于将自己的物业推向了舞台。
4月26日晚，R&F物业在港交所递交招股书。数据显示，截至2020年12月31日，R&F物业管理的552个项目总建筑面积6940万平方米，其中住宅物业项目295个，建筑面积约5810万平方米；商业物业项目257个，管理建筑面积1120万平方米。
连续三年“资不抵债”
和R&F集团一样，R&F物业也背负着巨额债务。
数据显示，2018年至2020年，R&F物业负债总额分别为21.75亿元、13.80亿元和19.22亿元。
表面上看，R&F物业的负债总额有所减少，但实际上是由于R&F物业集中结算了2019年总资产中应收关联方款项7.73亿元及其他资产用于偿债。相比之下，同年集中结算应付关联方款项为9.18亿元。
财务数据反映，R&F物业贸易及其他应收及预付款项由截至2018年12月31日的13.17亿元减少至截至2019年12月31日的4.44亿元；贸易及其他应付款由截至2018年12月31日的19.39亿元减少至截至2019年12月31日的11.29亿元。
考虑到R&F物业只是为广州复星收购田丽物业做了集中结算准备，故不适用于过去。按照这个逻辑，R&F物业2019年初始负债总额应为22.98亿元，同比增长5.66% 。
同时，根据调整后的财务数据分析，2020年，R&F物业负债总额增加5.42亿元，同比增长28.2% 。
更严重的是，R&F物业连续三年处于“资不抵债”的境地。数据显示，2018年至2020年，R&F物业总资产分别为18.26亿元、12.79亿元和17.61亿元。相比之下，其净资产分别为-3.49亿元、-1.01亿元和-1.61亿元。
嘉禾房地产研究院执行院长唐卓表示，行业内确实存在这种情况，主要是因为房地产公司做了物业公司的ABS，将负债计入物业公司。股权剥离后，R&F物业无法通过整合物业来改善债务状况。
此外，R&F物业是R&F物业资产负债表中亏损的主要来源。招股书显示，2018年、2019年和2020年12月31日，R&F物业分别录得累计亏损3.67亿元、4.03亿元和1.8亿元。相比之下，如果没有这些累计亏损，R&F物业的净资产将在3年内逐渐转正。
除了物业管理费相对较低、人员和维护成本相对较高等市场因素外，过去R&F物业作为R&F集团的职能子公司，免除部分未售出物业单位的物业管理费是其录得亏损的原因。
换言之，向本集团的房地产销售业务提供免费服务是R&F物业净资产为负的直接原因之一。
富力地产深陷债务危机
“高度依赖R&F物业的R&F物业，可能是一个随时会爆炸的雷。”业内人士表示。
招股书显示，2018年至2020年，R&F物业实现营收18.23亿元、21.7亿元和25.97亿元。其中，向R&F集团开发项目提供物业服务的收入分别占总收入的72.6%、69.5%和66.0% 。R&F地产也表示，“过去，我们的业务增长主要得益于富力集团的支持。”
具体而言，2018年至2020年，开发给R&F集团的住宅物业服务收入分别为7.43亿元、9.01亿元和10.72亿元，占总收入的40.7%、41.5%和41.3%；R&F集团开发的商业物业服务收入分别为5.81亿元、6.09亿元和6.43亿元，占总收入的31.9%、28.0%和24.7% 。
由于收入高度依赖大客户，R&F物业的布局也很丰富
力相仿。截至2020年12月31日，在一线、新一线及二线城市的项目分别占总在管建筑面积约25.9%、25.9%及25.5% 。
背靠大树好乘凉，但目前富力地产这棵大树脚踩“三条红线”、深陷“债务危机” 。数据显示，截至2020年底，富力地产剔除预收款后的资产负债率为76.7%，净负债率130%，非受限现金短债比为0.4，踩中三道红线，归为“红档” 。
此外，截至2020年末，富力地产的借款总额借为1597.3亿元，一年内需要偿还638.92亿元的高额负债。
而这一点，在富力物业的风险提示中也有指出，“倘若富力集团的经验或其开发新物业的能力出现任何不利发展，均可能对我们取得新住宅及商业物业管理服务合约的能力造成影响。”
“低价贱卖”输送利益？
为了自身利益的最大化，李思廉选择“低价贱卖”当初口中价值不菲的天力物业。
官方数据显示，天力物业创立于1997年，富力地产及其旗下的广州鼎力创业投资有限公司分别持股90%及10% 。
2020年4月，富力地产发布公告称，出售天力物业100%的股权予广州富星，代价仅3亿元。出售理由是，结合此前分别作价500万元出售的大同恒富物业、天津华信物业，富力地产通过出售物业公司共录得4.85亿元的收益，有助于缓解其资金压力。
但事实上，不足5亿的收益，还不够富力地产重新拿下一个项目，偿还千亿债务更是杯水车薪。
更何况，广州富星是李思廉和张力于2019年12月联合成立，两人各持股50% 。也因此，此次“3亿收购物业资产”事件也被业内认为其“将上市公司的资产，转移到个人口袋” 。
唐卓表示，按照目前上市物企估值以及收并购的PE来看，3亿是偏低的。物业从地产主体剥离上市是行业比较常见的方式，比如较早上市的永升生活服务、新城悦服务、滨江服务等。剥离上市能为大股东带来额外收益，也表明物业公司市场化的决心。
58安居客房产研究院研究总监陆骑麟也认为，从目前香港上市的近50家物业管理公司市值来看，80%以上的企业市值在10亿以上，而天力物业作为一家一级资质的物业管理公司，3亿元的收购价格应该是低于市场平均价格的。
另据媒体报道，富力物业计划通过此次IPO，募资约5亿至7亿美元，折合相当于39亿至54.6亿。若消息属实，富力物业的估值相较于此前的收购价3亿元，翻了十余倍。
不仅如此，早在2015年中期业绩会上，就有媒体提及分拆物业上市的问题，当时李思廉回答到，“富力物业在其大本营珠江新城的商业物业管理费平均超过30元/平，单单在珠江新城的物管收入就有几亿。”
据了解，以富力中心为代表的珠江新城商管项目，正是由广州天力物业负责物业管理。此外，广州天力物业还负责管理富力集团在广州开发的住宅物业管理和北京的部分物业服务。
【珠江实业公司简介珠江新城创业公司】那为什么在不到6年的时间里，面对服务版图不断扩大的天力物业，李思廉却认为它没有当初那么值钱了呢？

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