房地产规划设计方案感想房地产项目规划设计方案 _生活百科

建筑方案的设计优化，说来也就这么几点！
|前言|
建筑设计前期的优化不能只强调节约成本，而应该注重设计的科学性、技术的合理性和先进性。在设计中既要反对片面强调经济性，忽视合理的技术要求，使项目达不到功能的倾向，又要反对重技术、轻经济、保守设计的浪费现象。设计师要以提升价值为目标，以功能分析为核心，以系统理念为导向，以整体效益为出发点，真正达到设计优化效果。
我们的运营模式是基于分析问题、提出问题、解决问题的基本原则对整个项目进行分析，然后提出详细的优化比较方案和可行的优化设计建议。下面，我们将以市场上销售为主的住宅项目为例，探讨优化前期方案设计的基本策略和方法。
优化设计依据：当前项目设计成果、项目规划设计要点、设计任务书、项目地块及周边配套设施现状、市场部对项目的市场定位、产品客户群分析定位、相关法律法规及当地阳光和城市技术管理规定等。
|规划设计优化|

文章插图
图片来源：济南万象新田B3地块
从房地产管理的角度来看，一个规划设计方案的好坏在很大程度上决定了一个项目的成败。那么，我们如何看待规划设计方案呢？评估和分析规划设计方案的出发点是什么？根据我们的实践经验，规划设计方案的评价和分析应把握以下基本原则：
一、规
划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本，这应该是最高原则。
【房地产规划设计方案感想房地产项目规划设计方案】“规划方案无小事”，一个细节留下麻烦，住户会抱怨一辈子，这些细节就显示出设计师完全没有从住户的方便舒适角度去考虑问题，只是简单的从平面布局的美学效果出发做设计，犯了一条大忌。
二、规划设计方案必须符合设计定位，不要偏离定位去追求一切不切合实际的东西。
项目定位是一个项目的根本大纲，框定了我们的规划设计方向，背离定位就会做出完全不能用的方案。深圳宝安碧海名园项目，定位是中小户型白领社区，价位适中，档次中等，但设计院做出了一个出人意料的中庭园林景观设计，在大约一万平米的中庭里，布置了“地中海”、“爱情海”、“波罗的海”，连成一个完整的水系，加上喷泉、叠水、五个水幕墙，完全是顶级豪宅的景观设计配置！粗略计算一下，每平方米的造价要几百元，而物业管理的运转费用更是高的可怕，这样一个中档小区，向业主收钱的管理费是有限的，而单是水景的运转费用，一年就需付出三十多万元！谁来承担这笔费用？这就是设计师背离项目定位的典型例子。
三、规划设计要充分考虑将来物业管理的方便。
现在物业管理已经成为楼盘项目成本的一个重要方面，“买不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看管理” 。以前设计方案是不考虑物业管理的，而现在策划项目时就必须提前考虑物业管理的各种问题。湖南株洲的明珠花园，最初的规划设计方案是上海一家设计院提供的，以一个湖为中心，湖周围是一圈独栋别墅，别墅外围是多层住宅，再外围是小高层住宅。设计的想法很简单：让别墅的业主最接近湖景，可以从客厅、卧室的落地玻璃窗内直接欣赏湖光水色。但是他没有考虑到：这个湖不是别墅业主独享的，而是小区业主共享的，那些住在多层、小高层的业主要去湖边散步游玩时，都从别墅的花园、门前甚至窗前走过才能到达湖边，别墅的业主经常受到这种门前屋后纷纷来去的干扰，个人隐私无法得到有效保护。后来调整了规划方案，把一个湖变为两个湖，内湖是别墅区独享，外湖是小区业主共享。这样，别墅单独成区，物业管理和安全保护工作都以桥为界，相对容易一些。
四、规划设计在条件许可的前提下，应该尽量考虑项目营销的方便。
营销在规划设计上有两个基本要求，一个是卖点，一个是卖相。卖点要实在，比如深圳宝安碧海名园项目，最大的卖点是户型设计，所有的户型都是错层，每户送20平米左右的一间或两间房，广告口号是“经典户型，买一送一” 。而在那些户型比较一般的项目上，设计师力求环境景观园林设计有些出彩的新意。石家庄天山花园项目，最初的设计方案并未考虑到开盘销售的卖相，在小区布局和分期建设方面都只考虑居住和施工的方便。后来有人提出“先做卖相”的观点，坚持要求项目开盘时必须完成一个漂亮的小区大门、一条主轴景观商业大道、一处中心园林、一个布置精美的会所（兼做售楼中心）、一组精心装修温馨舒适的样板房。开发商按照他们的要求，首先在一期施工中完成这五个工程，项目就具备了良好的卖相。现在许多项目在楼房建好之前，先做好环境景观园林，目的就是为了营销的需要。开发商只有完成销售才能实现利润，因此不得不要求设计规划工作也为营销服务。
五、规划设计除了遵循专业规范以及技术要点之外，还要尽量考虑中国传统建筑景观学说中的基本禁忌。
一般来讲，容积率、建筑密度、绿地率等技术要点都是规定死的，只能在这些前提下做规划设计。但传统建筑景观学说，很多设计师都不大了解，所以经常在这方面出问题。另外在楼盘规划和户型设计方面，关于路冲、角冲、门冲等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，关键在于设计师必须懂得这些基本禁忌。
六、规划设计还必须满足“掏干吃净”用足指标（用足容积率和建筑密度）的原则。
1）用足容积率：损失可销售部分的容积率等于白白扔掉一块利润；
1.1容积率是通过控制性详规过程中的设计与测算得出的此地块的用地开发强度，具有一定的科学性，规划出一份足额容积率的总图应该是可以操作的。
1.2影响容积率的几个客观因素：日照规范、间距要求、退红线要求、限高要求等。也有人为操作因素：不利地块的利用度，单体楼型的选择等。
2）用足建筑密度：损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间；
2.1建筑密度主要与首层建筑面积有关。首层户型（赠送私家花园）是项目买价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉。好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。
3）用足地方法规的边界
3.1利用挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后改成房间，有效增加实际容积率；利用2.2米以下不计建筑面积的规定，可将半地下室垫高至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。赠送空间的楼板改为花架，等验收后封上改为房间。
七、规划设计还必须实现货值最大化原则。
1）不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模式推演；
2）运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间；
3）资源利用最大化，尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围；
4）尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积。
八、规划设计偶尔还会采用“拿来主意”思想原则。
1）利用产品库中的成熟产品进行复制，速度快、风险低；
2）使用模块产品和组团复制；
3）会所、幼儿园等配套设施复制成熟模块。
九、规划设计同时还需深入考虑以下几点内容：
1）我们有没有发掘到地块最大的优势？
2）我们有没有把最好的景观、朝向资源给最好的户型？同时保证均好性；
3）我们户型分布与设计是否有更好的方案？
4）我们的商业是否最有利于销售和经营？金角银边是商业设计的基本法则；
5）我们的建筑形象和环境设计是否创造了更好的卖点？是否有更好的展示内容和条件？
6）我们的产品设计是不是从客户的需求出发而设计？
十、规划设计中路网和建筑相互关系的精细化调整：
1）规划设计中道路布局是龙头，区内主干道不宜靠近建筑，沿途应有景观布置；弯曲的主干道有利于景观的变化，而且也便于限制车速；建筑物的出入口应通过次级道路与主干道连接；住宅前后的三级道路应创造条件设计成尽端形式；形成私密到半私密半开放到开放三种层次的环境氛围；道路的规划还须注意转弯半径、路口的视线遮挡、车灯和噪声干扰、人车交叉穿越等细部的设计。
2）要使建筑融入环境，环境设计必须提早加入。为给环境设计的创新提供空间条件，在不违反规划技术规定的前提下，容许建筑和道路的位置稍作改动，使二者兼顾。
3）以鸟瞰的俯视眼光去审视规划图或规划模型，往往容易忽略人性化方面的缺陷。只有降低视点高度，像行路人或乘车人一样地走近或走进规划模型，甚至登上阳台，身临其境一样地环顾四周，才能感觉视线是否遮挡，视野是否开阔，气流是否畅通，是否有压抑的感觉。特别是板式建筑群，从俯视的视角去看，各列建筑前后错位，蜿蜒曲折，活泼流畅，但以行人平视的视角去看，则可能变成高山峡谷，重岚叠障。
业内人士常说：“一个项目成败的70%在于前期策划” 。这个前期策划中，所有关于项目定位，目标消费群定位、价格定位、营销概念定位等等重要的理念，其实全都在规划设计方案中体现出来。开发商的投资，策划公司的心血，也都凝聚在规划设计方案中。所以在规划设计方面精益求精，是保证项目成功的必备前提。许多项目在规划设计上费了两三年的功夫，最后一举成功，绝对不是偶然的。
③
|户型设计优化|

文章插图
什么样的户型是好户型呢？这个其实没有一个真正意义上的标准，因为不同的人员考虑户型的切入点和着眼点不同。
一、开发商认为：好的户型能相对较快地的进行去化，这样就能节省相对较多的成本和时间，直接转化为项目利润；好的户型能卖出更高的单价，提高销售利润；好的户型可以进行大规模的复制，节约了产品研发成本以及项目实际操作时间，这些可以很容易转化为利润。
二、客户认为：一套好的户型，必须做好“通”、“透”工作；一套好的户型，应安排尽可能多的房间朝向南面，以确保灿烂的阳光能照耀房间，如有不便之处，则必须首先满足客厅和主卧朝南。当小区周边有着极好的景观资源时，户型设计可能会打破传统的朝向布局而以景观朝向面为主，这时首先也是安排客厅和主卧室朝向景观面。
三、设计师如何看待户型：
1）户型定位，没有最好的户型，只有最合适的户型，任何户型只有满足了他的目标客户的需求，客户喜欢的就是最好的户型。因此设计师首先需要帮助开发商研究户型定位，在定位明确的情况下才能进行户型设计。
2）户型设计需要生活经验，户型设计主要在于生活功能的设计。客厅、厨房、餐厅、书房、卧室、卫生间各有不同的功能要求。
3）户型设计要与市场同步，由于户型是学术和商业结合，设计师和开发商交流的过程是矛盾最集中的地方。设计师往往专注产品本身，比如外观、造型等，因为户型平面设计在一定程度上影响外部造型，所以有很多设计师往往为了造型的需要而随意改变户型，这就导致了户型设计的不合理性。
4）均好性是户型匀称的标志，这一点，对于占了户型中主要面积的起居室显得非常重要。
四、如何判断户型的好坏与否：
1）面积配比的均好性：包括各空间、居室的开间和进深的尺度，面积的配比等；
2）空间分离的细致性：包括动静分离、干湿分离、公私分离、主次分离、流线分离等；
3）空间布局的合理性：包括门窗的位置，墙面的尺度，由此而影响的通风、采光、观景，以及生理和心理干扰等；
4）面积利用的有效性：包括家具和器具的安放，交通动线的组织等。
五、提炼户型设计卖点：通过钻国家技术规范的空子，采用“偷”的方式提高产品的高附加值。户型偷面积已成为在竞争中取得优势的重要手段，对客户的吸引力非常大，有很大的创新开发潜力。
六、核心筒设计基本原则：在满足规范和实用的前提下，尽量做到自然通风、采光，争取公摊面积最小。
我们如何在保留户型舒适度的前提下，怎么做到尽可能的节省成本。这是我们户型优化的终极目标。
④
|建筑立面|

文章插图
图片来源：济南万象新天B3地块图片来源：济南万象新天B3地块
建筑立面设计是在符合功能和结构构造要求的基础上对建筑空间造型的进一步美化。扩初方案审批之前，优化方向重在立面方案的比较，扩初方案审批通过之后，侧重在立面用料，质感和色彩搭配等方案比较。
建筑外立面优化设计的基本原则：
一、大众性原则：所谓建筑外立面优化设计的大众性原则，指的就是在对建筑的外立面进行设计时，不能只是一味地追求个性，必须要根据当前的文化、经济以及社会的发展来对建筑的外立面进行设计，建筑师在设计的过程中也必须根据人们的审美观念和生活经验，从大众的角度进行考虑，使得建筑外立面最终的装饰设计能够与大众观念相结合。
二、地域性原则：不同地区和不同民族的建筑特色也是不相同的，这种建筑特色的不同也正是建筑地域性的基本表现，在地域性的原则当中，自然资源的主要表现就是建筑物构建手法的不同、建筑所在地域的光线不同以及建筑物所在地域的地形不同，在对建筑外立面进行装饰设计时，必须要充分考虑到地域的特色，将不同地区的民族特色充分展现出来，并且能够使居住者在情感上产生家的感觉。
三、时代性原则：建筑外立面的装饰原则不能只考虑单方面的因素，必须要着眼于整个时代，依据社会的时尚元素找到相关的建筑设计灵感，并且要争取不断超越现有的时尚观点。就当前的建筑外立面设计而言，建筑设计的时代性主要有两点表现：一种是传统的设计，另一种就是经典时尚的设计，建筑外立面的装饰设计必须要有一定的时代性，否则即使再完美，也会变得没有观赏价值。建筑外立面的装饰设计与传统设计和经典设计都是相辅相成的，同时也是不可分离的。
⑤
|结语|
现代住宅建筑外立面造型优化设计应以建筑物的实用性、使用功能和结构构造要求为基础，考虑造型中点、线、面、体各元素的配合，在建筑材料、色彩及造型下体现建筑物的风格及设计师的设计思想。
建筑立面造型优化是一项复杂的系统工程：建筑优化设计是一门集技术、艺术相结合的产物。其中立面优化只是其中的一部分，它是展现给大众最直观的一部分，固然很重要，但归根结底它最大的功能是供人来使用。所以我们在做优化设计时，在满足各种规范、功能要求的前提下，同时也关心它的舒适度、经济性、节能环保等各项指标，这样才能优化出更完美的作品。

房地产规划设计方案感想 房地产项目规划设计方案

房地产规划设计方案感想房地产项目规划设计方案