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第一部分项目定位
一、项目分析
1.项目周边环境
项目毗邻焦作通往省会郑州的交通大动脉——塔南路；PICC大厦南侧面向人民大道；西邻市委、市政府，北邻焦作电信综合体。
周边商业配套条件：
焦作客运站：位于塔南路南端，距离本案600多米，是焦作通往省内市县的主要车站。
公交线路：有9辆公交车经过本案，即：7、万方电厂至长途总站；13号路，从影视城到车辆管理所；沿河至龙源建材路16号；人民广场18号路至焦作大学新校区；20路，从市旅游汽车站到蒙牛集团；21路，从李冯新村到长途终点站；马村西站23路至焦作西关建材；27号，公交驾校到车辆管理所；37号，从凤山公园到高新区。
银行：靠近本案的塔南路邮电储蓄所、塔南路与人民大道东北商业银行、中国建设银行、农业发展银行距离本案30米。
邮电局：本案北侧紧邻的电信大楼、邮电网点、中国联通网点；位于杨珊商业大厦的移动网络距离本案50余米。
商业建筑：东有在建的现代城商业街，南有商业气息的杨珊商厦，东南角有在建的丹尼斯大卖场，西有在建的五星级酒店。
2.项目优势分析
区位优势。本案位于塔南路与人民大道交叉口，紧邻市政府，处于新城市中心，交通十分便利。焦作市政府的大力支持和城市未来规划的政策倾斜，让商家对理解和投资的信心增加得更加明确，成为本案推广的重要支柱之一。在政府的指导下，新区发展迅速。随着各种生活社区的建成和业主的入住，居住人口和消费情况逐渐扩大，这将为当地商家带来强大的购买力。同时，随着新区人流的扩大、政府的规划蓝图以及大型工厂的进驻，商业物业具有很大的升值潜力。
建筑规划的优势。该项目休闲广场占地近万平方米，将吸引大量人群进行娱乐、休闲、购物，为商业运营带来相当数量的客户。同时，社区内近千个高端消费群体对投资中庭商业的人颇具吸引力。
商业形象优势。随着时间的推移，项目的竣工时间越来越近，中庭建筑的造型也逐渐清晰，可以给消费者一种直观的感受，有利于营造声势，促进实物运营。
品牌优势。通过前期的推广运营，太极景润园项目的品牌为焦作人所熟知，得到消费者的一致认可。有利于后期的商业推广。
街道立面的驱动优势。临塔南路的门面已经基本售罄，他们的快速运营将有效带动和映衬广场内的商铺。
3.项目劣势分析
根据“卖店即卖地段”的行业规律，中庭的商铺在区域地段比临街的商铺具有更大的内在劣势。
区域内商业格局处于初步形成阶段，本案商业建筑形象尚未形成，商业氛围尚未成熟。投资者对商业前景不确定的房产持谨慎态度，他们甚至更不愿意将大笔资金投资于无法立即看到收益的房产。
中庭商业定位中，产品本身与产品需求(空间、面积、格局划分)存在不合理之处。根据我公司以往的商业运作经验和在贾的市场调查
案的建筑规划形态在未来能否形成一个成熟的商业经营环境持怀疑态度，即对未来广场内商业经营能否“火”，人气是否“旺”信心不足。
4、项目机会点分析
■ 城市规划机遇。随着市委、市政府南迁，焦作南区各类住宅及商业物业兴起，商业格局处于初步成型阶段，给本案的准入提供了低门槛。

5、项目威胁分析
■ 竞争威胁。区域内各类商业建筑兴起，对本案构成最大威胁的即是项目正对面的“摩登市商业街” 。其规模较大，定位为集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商业步行街，且该项目即将开始内部认购。
■ 市场容量威胁。据媒体报道，焦作市商业面积与总人口的比例已经超过了其他大中城市，如此庞大的商铺供应量，市场竞争激烈程度势必达到“你死我活”的境地。
对策（如何放大优势、抓住机遇，减弱劣势、规避威胁）：

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