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南通老龄化人口占比为23% ， 空置率为15%；重庆老龄化人口占比达17% ， 空置率为17% ， 两个城市的老龄化及空置率均处于较高水平 。 这是贝壳研究院《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》日前公布的调查数据 ， 一度引发舆论对老龄化社会导致楼市需求衰退的担忧 。
不过 ， 高度老龄化不一定意味着高空置率 。 在上海 ， 仅户籍人口里60岁以上老年人的总量就达到了533.49万人 ， 位居全国第一 ， 规模相当于山西太原或福建厦门的常住人口总量 。 而同期上海的楼市空置率不足7% ， 处于全国最低水平 。 另有统计数据显示 ， 53-63岁之间的老龄购房人是上海楼市的第二大主力客群 。
在北京 ， 60岁以上的老龄人群 ， 正在重塑60年以上房龄社区的价值 。 「真实买房计划」走访发现 ， 核心城区「老破小」住宅楼的一层房源 ， 反而格外抢手 。
01二环里的老破小
一套房子的价格取决于诸多因素 ， 如地理位置、小区配套、户型朝向等 。 就算是同一栋楼里的房子 ， 不同的楼层也会影响房子的最终价格 。
一层的房源 ， 往往视野不好、采光不佳、噪声干扰严重、私密性差、下水道容易堵塞……所以不少新盘项目一楼的房子都会比其他楼层更难卖出去 ， 甚至会出现低于平均单价的情况 。 但这种定价逻辑 ， 在北京东城区的龙潭北里小区并不适用 ， 那里的房价反而会随着层数的升高而下降 。

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龙潭北里是一个建造于20世纪六十年代的大型社区 ， 共25栋楼、81个单元 ， 大部分楼栋是五层高且没有电梯的老房子 ， 属于典型的二环里「老破小」 。
02溢价超15%的一层房源
今年70岁的郭雅阿姨 ， 在龙潭北里住了大半辈子 。 对于阿姨的退休生活来说 ， 每天出去遛弯、晒晒太阳、跟街坊聊聊天 ， 是日常生活必不可少的一部分 。 年轻时住在四层不觉得有什么问题 ， 但随着年事渐高 ， 而且几年前髌骨还做了手术 ， 上下楼越发吃力 。 最近萌生了想把房子换到一楼的想法 。
今年5月隔壁楼有一套一层的房子准备出手 ， 郭雅阿姨瞬间动了心 。 咨询过中介之后才发现原来这个换到一楼的计划远比想象中难 。 现在住的房子是个60平左右的两室一厅 ， 总价在616万 。 一层准备出售的房子也是两室一厅 ， 62平 ， 但总价却高达近700万 。 老年人购房不能贷款 ， 还要添大几十万的现金 。
一般情况标价如此之高都会让人觉得卖家缺少诚意 ， 龙潭北里一层的高价却是由最基本的市场供需关系决定的 。 住在这里的不少人跟郭雅阿姨一样 ， 现在已是耄耋老人 ， 虽然儿女成家立业搬走了 ， 但他们依然不愿离开住了半辈子的地方 。
住在高层的不少老人 ， 活动范围被局限在套内面积 。 一楼的房子也就成了抢手货 。 据中介说 ， 这样的房源挂出来一套 ， 很快就能成交 ， 就算不能快速办完过户手续 ， 买家通常也会在较短时间内支付定金 ， 生怕房子被别人抢先 。 郭雅阿姨也属于心急的这类买家 。 因为一卖一买的置换过程并非能快速完成 ， 她目前也正处于积极跟房主交涉定金比例的过程中 。
在找到这套房源之前 ， 郭雅阿姨也想过先租一个一楼的房子 ， 但据中介所说 ， 因为老人对底层的房屋需求大 ， 所以租房比买房还难 。
03不愿离开的原因
【老破小一层房源抢手：老龄化改变北京楼市？