酒店式公寓返租金骗局酒店式公寓投资风险 _生活百科

自各地出台相应的限购政策以来，许多房地产中介都在大力推广酒店式公寓的返租套餐。房产中介打着无限购、无限贷、年收益率高、智能公寓、地铁物业、做业主、做回租套餐的旗号，推广酒店式回租套餐。买酒店式公寓的返租套餐是“馅饼”还是“陷阱”？返租套餐酒店式公寓可能隐藏哪些法律风险？

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公寓是商业房地产投资中最广泛的房地产形式。公寓式住宅最初是进口的，比独栋别墅更经济实用。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条，“(1)居住用地70年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(5)综合或其他用地50年。”根据规定，我国的公寓可分为三种：第一种是住宅公寓，一般为住宅性质，产权期限为70年；第二类是商住公寓，一般为综合用地(商住)或商业用地，产权根据土地性质分为40年或50年；第三种叫酒店式公寓，一般是产权40年的商业用地。

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酒店式公寓通常规模较小，总价相对较低，出现在繁华地区。但是进入楼层后，你会发现每层都有几十户人家，感觉和酒店差不多，视觉上也很拥挤。公寓里的装修虽然漂亮，但是可用面积太小，虽然有些是复式，泳池面积太大。朝南的好公寓不多。如果不选择好的公寓，可能会发现没有阳台或者阳台很小。如果没有阳台或者阳台很小，会给生活带来很多不便，生活成本很高。另外，公寓的生活成本比较高。比如水电费用按商业物业计算，大概是普通住宅水电费用的两倍。

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案例：
2017年8月初，A小姐接到了一家房屋中介营业员陈某的电话。陈某说，B公司在番禺区一个地铁站附近有一套酒店式公寓，现已开放购买，有地铁物业，一套10万人以上，家具家电，年退租率10%以上，七八年后还办公室，并给A小姐发了一张公寓精装修照片.8月中旬，甲小姐到达公寓现场，陈某提供了公寓的产权证。在陈某等销售人员设计的套路下，A小姐于20世纪20年代以租赁的形式签订合同，一次性向B公司支付近30万元。然后B公司要求C公司与A小姐签订退租协议，2018年4月(原约定2018年1月接收公寓)，A小姐只接收了公寓。收到公寓后，她请C公司帮忙租回来。根据协议，2018年6月可以收取租金，但C公司没有支付租金。鉴于房屋关闭时，B公司拖延了四个多月，现在C公司未能按照合同支付租金。
金，且A小姐听说很多业主找B公司解除合同退回租金（据说B公司给还没有交付公寓的部分业主退了租金），其中包括不少业主与B公司协商不成前往番禺区政府信访，但均没有得到解决。于是A小姐委托了律师，综合A小姐提供的证据材料和陈述，律师到广州市番禺区不动产登记中心查询建公寓那块土地的性质，经查册发现那块土地的用途是工业用地，是用于修建厂房，不属于居民居住用地，只能修建三层楼高，B公司明显存在欺诈行为，当时陈某提供给A小姐看的是那栋楼的房产证，并非A小姐购买那公寓独立的产权证，由于A小姐当时也没有认真看清楚建公寓的土地用途是工业用地，于是做出错误的判断签订了以租代买的合同，因建公寓的土地性质是工业用地，随有可能会被城管部门拆除。
结合房产查册表和根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，“的规定，律师向A小姐提出可以通过向法院起诉确认与B公司签订的合同无效和要求B公司返还A小姐支付的一次性支付二十年租金的诉讼方案，另外建议A小姐可以根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”的规定到城乡主管部门举报，给予B公司施加压力，达到拿回全部租金的目的。B公司因收到法院开庭传票，同时受城管部门的介入，于是B公司主动向A小姐提出和解，将租金退回A小姐。
【酒店式公寓返租金骗局酒店式公寓投资风险】与A小姐相类似经历的案例很多，有些人投资购买的公寓是在集体地上建的公寓，也就是所谓的“小产权房”房，建“小产权房”的土地很多是一些集体经营性建设用地，是在无审批、无监管的非法用地上建成的，定性为违法违章建筑，因为是违章建筑，所以极有可能会被无偿拆除，另外我国有关法律规定，房屋所有人必须获得产权后，才可以对其所拥有的房屋行使占有权、使用权、收益权和处置权。期房时期，开发商承诺售后代为包租是超前行为，既没有权利，也不合法。在市场法制环境尚不健全的情况下采取这种方法，极易出现因兑现不了承诺而侵犯消费者权益的现象。对于“返本销售”和“售后返租”等营销方式进行的推销听起来实惠的做法，投资人还是要妥善为之，透过华丽的外表，理性分析个中原因，投资有风险，理财需谨慎。

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酒店式公寓返租金骗局 酒店式公寓投资风险

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