项目开发主要内容,项目的内容 _生活百科

根据相关法律法规的要求，一个项目要经过法定程序才能开工，这是一个重大的前提条件。但是，不同类型的建设项目会导致不同的建设行为，不同的投资主体会导致不同的法律程序。因此，就题目而言，有必要明确建设项目的分类：新建、改建、扩建(改扩建)、装饰装修、投资主体(国家投资、国际资本、自然人投资) 。在此基础上，需要根据其建设和投资规模进行分类(不同的规模和投资会涉及不同的法律程序) 。就施工行为而言，可分为土建和装修两部分。其中，土建包括从无到有的建构筑物和室外工程(包括总平面布置)的施工，装修包括满足使用要求的所有室内施工活动。一个大型新建住宅房地产建设项目，其流程是：
1.取得土地使用主体资格。它通常通过拍卖或上市获得。这个手续需要交很多钱，办理相关手续。
2.工作证(一般一个房地产开发项目不会是工作报告):要拿到这个手续，需要办理很多手续，办理相关手续。主要内容和程序是：
A.方案审批：由设计公司向招标设计单位出具设计方案(不同开发公司的规定会有所不同)，然后到住建局(或规划。不同地方的规定不同)进行审批。
【项目开发主要内容,项目的内容】建筑设计：初步设计和施工图设计。本程序的前提条件是勘察设计(又称地质勘探报告)(地质勘探单位也可通过招标确定。
C.审图报告：找第三方审图公司审核建筑设计成果是否符合相关规定，合格后取得审图报告。
D.招标：总承包商和监理单位。发布招标公告、开标、评标，确定中标人。需要特别说明。目前开发公司可以不招标直接指定建设监理单位。这样，五方(建设单位、设计单位、施工单位、监理单位、地勘单位)的责任主体都明确了。
E.办理监督手续：质量安全监督手续。
F.图纸归档。ABCDEF完成后，申请开工许可。办理施工许可证时，还需缴纳农民工工资保证金，并准备项目相关人员的资质证明(通常称为质押证明) 。
3.通道：临时施工、三通一平
4.基坑开挖及塔吊安装。开挖深度5m以上是超危险工程，需要专家论证。除专家外，还有5名责任主体和监督站人员参加论证会。
5.检查凹槽。下一步基础施工工作必须在监理员主持并有五个责任主体和监督站人员参加的验槽后才能进行。
6.基础隐蔽工程验收。同上
7.正负零以下施工：包括桩基、墙板柱梁、防水、水电等预埋及回填。
8.规划检测线。施工达到正负零后，施工单位聘请有资质的第三方测绘单位放线，然后向规划部门申请验线，验线合格后进行下一步工作。(注意该步骤也可在基槽开挖前进行)
9.基础分部验收。五方责任主体和监督站人员参加。
10.主体结构。一般情况下，首层、标准层、顶层钢筋应由监理站隐蔽验收。涉及超危险项目需要组织专家论证(具体要求同上) 。爬架、卸载平台等。涉及危险项目，应服从
12.保温节能施工及外装。玻璃幕墙等涉及超危险的工程需要组织专家论证和相应的专项验收，并有监督人员在场。保温节能工程隐蔽前需经验收部门现场确认。保温节能工程竣工后应进行专项验收。(保温节能不仅涉及保温层的施工，还涉及外墙的填充材料、外门、外窗、洞口的设计，并有相应的现场取样和检验合格报告) 。
13.消防、水电、电梯安装及一般施工。室内水电
气及消防工作往往是会在主体施工中有穿插作业的。室外部分往往在总平施工阶段完成。所谓总平施工包含绿化、景观、道路、围墙等室外工程。电梯安装完毕需要出具检测报告。
14.保洁。项目的室内外工作全部完工后，对室内外包括墙体进行卫生保洁工作。
15.申请规划核实。项目所有工程完工后，聘请有资质的第三方测绘公司进行测绘（包括建构筑物的坐标、高程、高度和建筑面积）并出具测绘报告，在此基础上申请规划核实。
16.申请竣工验收。规划核实（是法定的竣工验收的前置条件）通过后，对整个建设工程，建设单位组织监理、施工单位等进行自检、整改，达到合格标准（包括实体工程和相关资料）后申请竣工验收。竣工验收由建设单位组织，由五方责任主体和监督站人员参加，并有书面的有五方责任主体人员组成的竣工验收小组。注：还有对绿化景观的验收工作，其先后顺序和验收部门各地会有不同）。
17.申请消防验收（或者消防验收备案）。住建局51令规定，消防验收（或者消防验收备案在竣工验收之后15内完成）。这一程序需要有涉及消防的竣工验收图纸和工程竣工验收报告。
18.竣工备案。前述程序皆完结后，办理竣工备案。
19.建筑档案移交。按相关规定整理并完善建筑档案，并报送相应的机构并取得相应的手续。至此整个建设工程才完结。
在这19项工作中，作为开发项目，还穿插有用地核实验收（因规划部门同国土部门的合并，各地规定不太一样）、预售许可办理工作和购房户的不动产权证的办理工作。预售许可证办理往往是在主体封顶后即可办理，办结预售许可后即可对外销售。开发商在对外销售了一定量的时候，需要按规定持相关手续、资料到不动产登记局为购房户办理不动产权证。同时需要聘请物业公司对整个楼盘进行物业管理。
20.其它类事项：质保维修，其中防水类5年、水暖、管道3个采暖期，主体结构为设计年限。项目后评估：对项目作一份整体评估，总结经验吸取教训，为今后的项目规避风险、获得更多利润空间打下基础。