估值|IDC：预计2023中国传统IDC市场规模将达1612.6亿元( 二 ) 商业活动|人工智能|超级明星

产业将进入整合期，资源及客户均向头部服务商集聚。IDC市场供给大幅增加，阿里、腾讯等头部行业客户走向自建数据中心道路，产业互联网需求尚未进入爆发期，都进一步加剧了市场竞争。市场将会出现一轮洗牌过程，头部企业凭借客户资源、服务能力等优势扩大市场份额，而一些处于竞争劣势的企业将会将面临被收购或兼并风险。
IDC产业投资现状及要点
中国IDC产业长期景气，吸引众多产业资本青睐。近年来，中国IDC产业投资事件频繁，尤其是在2020年中国新基建政策利好下，国际国内资本纷纷投资数据中心领域。在新基建的政策引领下，短期内，中国IDC行业热度快速上升，大量资本涌入市场;中期，新建项目陆续落地投产，需要一定的消化周期，投资热度或有所下降;长期来看，IDC存量资源逐步消化，5G、AI等新技术规模化应用激发更多数据中心需求，数据中心投资将进入新一轮的上升期。

文章插图
中国IDC行业部分投融资事件
IDC投资存在阶段性差异，不同项目阶段，需要考虑不同指标进行估值。已具备部分固定资产及行业客户的项目，溢价空间大，估值远高于指标估值水平。但近年来，随着北上广深核心地区审批政策收紧，指标估值出现大幅增长。
规划阶段，项目尚未形成有形资产，根据市场资源稀缺程度，这一阶段的投资主要考量发改委出具的节能审查意见，根据能耗指标及市场供需情况评估项目价值。
建设阶段，相比前期规划，已形成部分固定资产，在评估能耗指标及市场供需情况的基础上，根据建筑面积、机房设计等级及机电设备选型情况考虑项目价值。
运营阶段，IDC机房基础设施完备，已引入部分客户，产生稳定现金流，在这一阶段，以收入、利润为基准进行合理估值。

文章插图
数据中心投资阶段及关键参考指标
IDC作为数字地产，项目投资收益较高，内部收益率一般在15%以上。以北京周边地区某IDC项目开发为例，项目设计9000个机柜，房屋建筑工程建设12个月，机柜机电工程分为三期建设，平均每期建设周期6个月，销售周期18个月(上架率95%)。按照整体项目运营期20年测算，内部收益率为17.9%。在实际投资中，收益率会有所浮动，需重点关注销售实现及机电成本折旧。从收入端看，机柜销售周期、销售模式及项目空置情况是投资收入水平的重要影响因素;从成本端看，项目所在区域供配电情况和节能技术选型应用是控制成本的关键。