优客工场是中介吗优客创业 _生活百科

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图片来源@视觉中国
正文|金融无良
优客工场正在努力挽回联合办公——的最后一张脸世界上，伴随着这个新名词的坏消息太多了。
在纽约，联合办公的鼻祖WeWork别无选择，只能终止上市，其估值只是零头。在国内，精明的潘石屹曾经亲自担任SOHO3Q平台，但现在已经悄悄把项目卖了。
成为国内最大的联合办公独角兽，优客工场与本月刚刚获得《哈佛商业评论》发布的“拉姆查兰管理实践奖”的前万科总经理“明星企业家”毛大庆博士结缘。新闻稿称， “优客工场在毛大庆的管理下越来越广” 。
即便如此，在优客工场披露赴美上市招股书后，舆论依然无法掩盖对其前景的担忧。
有共享经济光环的联合办公是皇帝的新装吗？优客工场招股书中所谓的“非空间收益”是什么样的业务？如果连优客工场的青睐都得不到，是否意味着现阶段联合办公的模式已经失败？
三个月前，作为创业团队，我们刚入驻南京一家优客工场。在这100多天的时间里，我们能够近距离观察和体验优客工场，有机会以用户和观察者的身份对优客工场进行我们眼中的评价。
创业者的“二房东”从一个租户的角度来看，我们选择优客工场的原因非常直接：
首先是地段。我们定居的优客工场就在南京南站的正对面。交通优势明显。三条地铁交汇，步行只需5分钟就能赶上高铁，方便员工和客户；

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其次，它方便、小巧、美观，符合创业公司的精装修想象，能够留在包里，水电物业等杂费都融入了“会员费” 。年费甚至可以打三折，对于创业公司来说已经足够了。人性化；
最后，毛大庆和优客工场的气场也给了我们特别美好的想象：在这里，有志同道合的人，资源共享，群里报温暖。
事实上，在这100天里，我们真的很享受这种便利。
比如，交通确实有助于团队招聘年轻员工；装修还不错，我在客户面前不丢面子，优客工场的品牌还不错；收费合理。交了一年的会员费，我们其实一分钱都没给优客工场。
在这里，我们将重点讨论“会员费” ，即我们租用的车站使用费。虽然书上的租金比街对面郑达喜马拉雅的租金略贵。
在南京，南站区的写字楼租金约为3元/平方米/天，但除了租金之外，普通的写字楼区还要承担水电、网络、物业等费用，尤其是电费，每个月也是一笔小开支。但是在优客工场，这些费用是不需要考虑的，两者基本没有区别。
其实这也应该是优客工场的优势。

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tyle="font-size:15px;">招股书上显示，截至2019年9月30日，优客工场旗下已有197个联合办公空间（实际运营中的有171个），总管理面积超过60万平方米，提供7万多个工位，会员总数为60.96万。
虽然优客工场成立已有4年，其中不少工位还是通过收购获得的，但在目前的171个办公空间中，有超过6成的空间，运营开张时间还不足两年，包括我们所在的空间和南京另一处优客工场空间，都是一年内的新空间。
这说明优客工场大规模的铺开是在最近24个月，也就是临近准备上市前夕，并非前几年“大众创业、万众创新”最高峰的时候——理论上，那时候是联合办公需求最旺盛的阶段。
新场地意味着我们成为了所在的优客空间的“小老鼠”——不止一次我们都在走进封闭的会议室时，忍不住捏住鼻子。
虽然优客工场向我们出示了环保抽检合格的证明文件，但在这个4000平米几乎密闭的办公环境中，你很难保证不会受到装修污染的侵袭。同时大概是出于装修成本的考虑，空间内的厕所狭小且不通风，洁具廉价且下水不畅——你大概能想象那种糟糕的程度是让你尽快解决生理需求，不想多呆一秒的场景。
只能说，优客工场对于捉襟见肘的创业团队来说，是一个性价比不错并且还算体面的选择。这也是为什么优客工场的入住率高于市场同行的原因——至少达到79% ，两年以上的空间甚至能达到83% 。而多家机构的数据显示，国内一线城市的写字楼空置率普遍超过10% ，有些地区甚至超过20% 。
2015年国内共享办公数量达到已达到2630家，优客工场能在竞争中脱颖而出，除了资本的力量外，优客工场犯的错也远远少于同行，最终逐步坐实了行业老大的地位。

蹊跷的公关公司营收数据但只是租房子，做“二房东”显然不是毛大庆和优客工场的野心。

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优客工场最值得期待的是其招股书中透露的“非空间业务收入” 。
在优客工场的招股书中，显示其收入来源主要有三个方面：办公社区会员收入、营销和品牌服务收入以及其它服务收入。
2019年前三季度，优客工场净收入8.75亿元，其中办公社区会员收入为人民币4.20亿元，占总收入的48%；营销和品牌服务收入为人民币4.03亿元，占总收入的46.1% 。
会员收入也就是大家理解的“租金收入” ，与其旗鼓相当的“营销和品牌服务收入”则大部分来自于一家叫做“省广众烁”的公关公司。
这家位于珠海的公关公司是国内最早的一批广告公司，广东省广告集团股份有限公司的子公司， “省广集团”（SZ.002400）在2010年上市，被称为“中国广告营销第一股” 。
企查查的资料显示，优客工场在2018年通过子公司新疆新优众，持有“省广众烁”51%的股份，实现了控股。36氪网站上的一篇报道称，优客工场为此付出了1.5亿元的代价。

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但在省广集团2018年的年报中披露，其持有的“省广众烁”30%的股权，评估后的公允价值为1700余万元，按此推算，优客工场持有的51%股权价值大概在2890万元，和1.5亿元的买卖价，相去甚远。
和省广集团财务数据无法一致的是对“省广众烁”营业收入的记录。
正如前面介绍，优客工场招股说明书声称， 2019年前九个月，优客工场4.04亿元的营销和品牌服务收入大部分来自“省广众烁” ，但省广集团2019年的半年报数据却披露， “省广众烁”半年营收为1.76亿。
如果要达到优客工场的4.04亿营收，那么“省广众烁”在2019年七八九三个月里，干了将近3亿的营收。
梳理省广集团的历年财报， “省广众烁”的规模并不大， 2018年半年报显示，其营收仅为2200余万，净利润亏损20多万， 2017年的全年营收也仅为6800多万。
按照常识推断，有关2019年“省广众烁”1-9月的营收描述，要么优客工场的招股书造假，要么省广集团的财务数据有问题。

萧条的新业务和游离的创始人事实上，外界一直有优客工场通过收购公关公司，从而做大营收数字，试图摆脱收入单一的质疑。
这也是优客工场想向华尔街阐明自己区别于WeWork的重要内容。但事实上，即使优客工场记录的“省广众烁”的财务数据没有任何问题，但这和优客工场的自身业务没有丝毫关系，也就是说，优客工场向外界传递的“通过为入驻会员提供增值品牌营销服务” ，从而提升业务想象空间的命题并不成立。
因为在“省广众烁”官网披露的主要客户，几乎没有一家是入驻优客工场的会员。换句话说，优客工场51%控股“省广众烁”只不过换取了好看的财务数据，和“联合办公”这一基础业务，没有丝毫关系，更起不了“化学反应” 。
优客工场还号称为会员提供的增值服务里，还有社区电商，上线两个月实现业务成交总额880万元。
可是对于我们这样的入驻会员来说，几乎从来没听到过这个业务，优客工场的APP仅作为开门禁使用，而打开小程序“优客U品” ，随机打开两个店，展现“萧条”的景象让你很难会认为，这将是未来支撑优客工场更高估值的新兴业务。

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作为优客工场的入驻会员，我们更希望优客工场能真正提供一个更优质的办公环境，营造更好的氛围。
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