“科技”公司估值百亿欲上市，分析师打脸：不过是普通房地产中介据《商业内幕》报道

据《商业内幕》报道，房产经纪公司Compass日前提交了招股书准备上市，估值可能超过100亿美元。但分析师认为，它宣称运用的“科技”手段在行业中并不少见，这不过是一家普通的房地产经纪公司。作者：DanielGeiger ，编译：远奇

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PhotobyTierraMallorcaonUnsplash
住宅类房地产经纪公司Compass遵循了在创业界中老掉牙的成功套路。它筹集了数亿美元资金，其中包括来自软银（Softbank）等主要风投机构的资金。它发展迅速，并大肆宣扬其技术平台已经颠覆了传统古板的房屋销售经纪业务。与之前所有其他寻求高调IPO（首次公开募股）的年轻公司一样，它也没有赚到一美元的利润。在备受期待的公开募股即将开始之际， Compass公司将作为一块试金石，测试IPO泡沫市场的界限，以及投资者是否愿意继续对那些标榜自己为科技公司的企业提供高额溢价。分析师担心， Compass的财务表现会让人将其与另一家由软银资助的公司WeWork进行比较。 WeWork在2019年的IPO未能顺利进行。两家公司都标榜自己拥有独特的技术工具、一流的运营，并且具备能获得利润丰厚的辅助业务，这些业务将快速增长。不过，尽管两家公司的收入都有所增加，但它们仍然顽固地处于亏损状态。（最近几个月， WeWork提出将再次尝试上市。）在几轮私募融资中， Compass的估值升至约65亿美元。该公司雄心勃勃，希望通过IPO使公司的身价大大超过这个数字，其价值将远远超过一些分析师认为与之最接近的传统经纪业务。戴维森公司研究住宅销售行业上市公司的高级研究分析师汤姆·怀特说：“也许他们确实有真正的技术，但Compass的技术更多的是属于现有传统经纪公司的特质和属性，而不是一个革命性的新平台。如果我们讨论经纪行业的未来，其他公司拥有的新元素可能比Compass目前拥有的还要多。 ”Compass公司拒绝就本文置评。尽管亏损巨大，但依然野心勃勃2012年，由前高盛高管罗伯特·里夫金和科技企业家奥里·阿龙创立的UrbanCompass公司，在竞争异常激烈的住宅房地产销售业务上迅速崛起。在周一提交给美国证券交易委员会的招股书中， Compass表示，从2016年到2020年，其收入从1.87亿增加到37亿美元，增长了20倍，文件中还计算出其市场份额在2018年和2020年间增长了四倍，达到美国房屋销售总额的4% 。它拥有约1.9万名经纪人，远远超过了竞争对手Corcoran、DouglasElliman和Sotheby’s等几十年来主宰着主要城市住宅经纪业务的老品牌。 Compass尚未披露IPO将寻求多大的估值，但大多数观察人士认为，这将是一个令人瞠目结舌的数字，会很接近稳健型高科技公司的目标，比如以300多亿美元上市的Zillow这种不仅仅只是传统地使用科技来促进业务的经纪公司。

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Compass官方网站
【“科技”公司估值百亿欲上市，分析师打脸：不过是普通房地产中介】房地产科技初创公司的投资者、竞争对手经纪平台Side的董事会成员克莱利亚·皮特斯说：“当然，以65亿美元的价格IPO将视为一种失败，他们至少需要100亿美元，这个数字虽然不错，但还不够好。 ”有消息称， Compass公司将寻求高达200亿美元的估值，尽管这一数字无法立即得到证实。即便是100亿美元的市值，也比Realogy等作为竞争对手的经纪公司高出很多。 Realogy拥有Corcoran和Sotheby's等品牌， Sotheby's的收入几乎是Compass的两倍，市值约为17亿美元。投资者尤其关注的是， Compass的经营支出增加的速度似乎与收入增加的速度一样快。 Compass公司提供数据显示， 2020年亏损2.702亿美元， 2019年亏损3.88亿美元，自2012年成立以来共亏损约11亿美元。该公司开辟了一条不确定的盈利道路。 S-1文件中写道：“我们预计，在可预见的未来，随着我们继续投资于业务扩张、研发以及营销活动，经营亏损和负现金流将继续存在。 ”文件还表示，公司正在创造规模经济并控制成本，理由是“与2018年相比， 2019年的销售和营销费用占总收入的比例有所下降。 ”房产经纪人拿走了其八成收入然而，该公司最大的一笔支出似乎无法避免：支付给经纪人的巨额佣金，在2020年总计超过30亿美元。具有讽刺意味的是，观察人士认为该公司引发了一场争夺顶级经纪人才的竞购战，这可能更抬高了该公司不得不支付的高额佣金。为了吸引其他大公司的经纪人， Compass给予了更丰厚的分成，允许经纪人保留更大份额的佣金，同时为公司带来潜在收益。投行“Keefe ， Bruyette&Woods”分析师汤米·格里菲斯说：“2016年， Compass将78%的收入用于支付佣金，到2020年，佣金所占的比重更大，达到了81% 。 ”