房地产项目开发建设周期房地产项目运营期 _生活百科

从来没有任何一个行业，能像房地产一样吸引人们的目光，发挥重要的作用。
一方面，房地产作为市场经济中非常重要的产业形态，必然符合供求关系的基本经济规律；另一方面，作为国民经济的支柱产业，其兴衰深受国家政策的影响。
在行业发展的三十年间，每一个高潮和低谷都直接关系到新政的颁布和实施。
在这一轮起起落落中，风暴相遇，大浪淘沙。一些房地产企业乘着发展周期的东风，一飞冲天。然而，一些房地产企业在周期性的强风和阵雨下，逐渐疲惫甚至倒地，让人感到阴郁。
长江东逝，大浪淘沙，但转身而去的是成败。青山还在，我们将来会相遇。
让我们踏着历史的印记，更好地迎接似乎注定的轮回命运。
01
野蛮生产期：
人有多大胆，地有多大产
期间：1998年至2008年，起于危机又止于危机。
自1998年亚洲金融危机以来，国内出口下降，内需不振，中国经济急需新的增长点。
1998年，国务院发布了著名的23号文件，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式结束了福利分房制度。
标志着中国商品房市场正式开放，首次将房地产确立为中国经济新的增长点。
先看政策路线，从1999年到2002年，政府对房地产行业的管理重点放在了建筑体系上，商品房政策体系得以建立和完善。
期间，1999年颁布《抵押和住房公积金条例》，2000年房地产企业试点上市，2001年税费改革，2002年7月1日生效的商业、旅游、娱乐和商品住宅用地《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，必须通过招标、拍卖或挂牌方式出让。
竞价拍卖挂制度为商品房市场的长远发展奠定了基础，整体制度以香港模式为主。这种高度抑制供应的制度为房价上涨铺平了道路。
2003年，房地产正式确立为国民经济支柱产业，房地产行业迎来爆发。
2003-2007年期间，国家政策的总体目标主要是控制房价，其中国家八条和新八条是在2005年3月26日发布的，2005年应该是中国房地产调控的第一个房地产年。

这一阶段政策以控房价和打击囤地为主要目的，包括了2004年土地招拍挂的71号文（史称831大限）、2005年国八条、2006年7090政策、首付上调等金融政策、2007年房企土地增值税实行清算式缴纳等制度颁布。

因为政治体制的历史牵绊及改革开放的历史背景，整个商品房市场各项规章制度以学习香港模式为主并逐步完善。

随着中国经济的腾飞及城镇化发展的拉动，以及商品房政策的不断建立完善，房地产行业迎来野蛮发展，国内巨量的商品房市场刚刚打开。

最先一批试水商品房市场的企业是以国资背景的城建房企和华南地区最先接触并学习模仿香港房地产商业模式的房企为主。

那时谁胆子更大，谁更懂地产，谁就更能挣钱。

房地产行业迎来了野蛮发展期，这时期的房企不需要过多去强调周期性研究、精细化管理，整体市场呈现明显的卖方市场。

只要能拿地能供货，销售和利润均能得到保障，因此这时期更强调的是抢占市场。

这一时期的top房企分为三类典型：

一类为靠近香港并最先学习香港模式的华南房企，靠迅速大量储地、全国化蓬勃发展，比较典型的如坐过一把手的万科、中海、合生创展，以及招商、华润、保利、合生创展、富力、碧桂园等。

第二类是区域国资背景的房企，依托先天优势资源迅速拓展，比较典型的如绿地、首开、北京城建、上实等。

第三类则是心高胆大类民营房企，典型如顺驰及后来的绿城。

02

产品改善期：
产品与品牌转型之路
期间：2008年至2012年，刚需市场消耗殆尽，改善需求走向前台。

2008年由美国次贷危机引起的国际金融危机的爆发，给持续火热的房地产市场满满的浇了一盆凉水，也直接终结了行业的野蛮发展期。

国家为了稳定经济增长、避免作为支柱产业的房地产行业市场下滑，政策开始转向刺激住房消费。

尤其是2008年11月推出的四万亿投资计划的强烈刺激下直接带动了房地产市场在2009年的爆发期。

政策调整的惯性下2010年就出现新一轮的房地产调控，历史上第一次推出了影响多年政策思路的限购限贷政策。

2010年被称为史上最严的地产调控年，包括史上最严的国十条、针对对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组，限购限贷政策的首次推出。

随后2011年的新国八条推限价及房产税试点等政策有效的控制了房价泡沫，2011年房价出现短暂降温。

但随着2012年国外出现欧债危机，为提前应对，政府推出3600万套保障房计划，此外央行先后两次降准降息，这个阶段在国际金融危机和欧债危机的双重影响下，政府进行了多次逆周期炒作，市场复苏。

整体而言，有保有压，上压下托，以稳为主。

这一轮的调控效果较为成功，也奠定了今后的地产调控短期化及逆周期调控的思路，地产成为宏观对冲的重要工具。

在这一时期，尤其是从2006年就开始执行90/70政策的惯性要求下，以及大量热钱的刺激下，房地产大量的刚性需求得以释放，改善型需求逐渐走向前台。

头部房企开始在标准化产品系和品牌化运作上发力，标准化和精细化运营的房企开始通过产品品牌端的发力和全国化的复制拓展迎来了迅猛发展，其中比较典型的房企如万科、龙湖、绿城、保利、世茂等。

而另一方面，固守重土地红利及项目利润、轻规模发展和经营周转的香港模式逐步在周期的大潮中逐渐落伍，其中最让人唏嘘的莫不过曾经的地产一哥合生创展。

03

资本红利期：
但行好事，莫问前程

期间：2012年至2015年，比的是谁更坚定的看好未来。

始于2012年的货币政策宽松，从2011年底开始到2012年中，央行先后两次降准降息，存款准备金率由11年底的21.5%下调到12年中的20%，同期基准利率由3.5%下调到3%，降准降息增加的流动性极大的刺激了房地产市场。

同时，2013年新国五条加大土地供应的背景下，当年政府土地供应开始集中放量并催生出了地王年。

2013年土地出让金一举突破4万亿，同比大增56%，部分城市出让土地是当年销售额的3-4倍，全国45个城市共出现总价及单价地王67个，堪称“地王年” 。

过度的土地供应和房价过快的上涨，使得房地产市场在2014年初迅速冷却，三四线库存大幅增长。

为了防止房地产崩盘或者风险释放，政府推出去库存政策。

2014年全国限购限贷大面积松绑，2014年930新政信贷支持购房，2014年降息降准政策，2015年免征营业税及首提去库存政策，2015年房企融资国土部不再事先审查标志再融资放松。

在这一轮资本的东风下，市场低迷的考验面前，比拼的是谁更坚定的看好房地产未来发展。

一部分坚定看好后市的艺高胆大房企在这一轮的资本东风下，通过高负债、高杠杆完成土储结构化布局。

比较典型的如：恒大、旭辉、碧桂园、融创等，其也为房地产发展史上弯道超车最集中时代的到来埋下伏笔。

04

结构布局期：
结构化布局的弯道超车

期间：2015年至2019年，结构化布局带来的史上最大弯道超车。

2015年中国经济进入了新常态，在“稳增长”和“去库存”的政策诉求下，围绕限购限贷，棚改货币化，信贷支持和税收减免出台了四轮刺激政策。

在政策的刺激带动下，2015年由一线城市房价暴涨带动，一、二线房价开始轮动爆发。

随着房住不炒及五限政策、租售同权等政策的实施，以及三四线棚改货币化等利好政策的推动，板块轮动及资金传递，三四线城市迎来去化高潮。

在这一时期，于2012-2015年前进行土储提前布局的房企引来了规模爆发。

如2011-2012完成三四线城市布局，2013-2016完成一、二线城市布局的恒大，2013、2015年投销比均超过100%的旭辉，重仓三四五线城市布局碧桂园、中梁等均迎来了历史发展机遇。

叠高高周转、低成本等经营策略，随着而来的是恒大在2016年实现登顶，碧桂园在2017年及以后稳坐第一，融创保持在TOP4，旭辉常年稳居在TOP20,名不见经传的中梁、祥生进入TOP行列。

05

精细管理期：
向精细化管理要效益

期间：2019年以后，增量时代向存量时代的转变。

在“构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导”等政策指导下，房地产调控迎来了常态化管理。

尤其“一城一策”的政策管控和以及房地产长期稳定的政府寄望，可以预见房地产长期向好的趋势不变。

整体市场进入横盘时代且整体箱形震荡明显，全国性周期将转变为个性化周期，城市轮动及同城板块间轮动让房市周期更短、机会更小。

行业总量已经见顶，房企间的竞争进入存量时代。

未来房企间的发展战略和经营模式逐渐趋同，周期性机遇越来越少，未来的竞争拼的是谁不会犯错，以及谁的管理更精、效率更高、产品更优、品牌更好。

弯道超车的机会将会越来越难，要实现超车比拼的更多的是车的质量和车手的技术优劣。

1998年以来中国房地产调控关键事件史

文章插图
数据来源：统计局、天风证券研究所

06

周期下的房企宿命

任何房企都逃离不了周期，穿越周期才能持续繁荣，错失周期终将没落，这似乎就是周期下房企的宿命。

在这里我们先结合周期来看一下：从2009年到2019年十年间，TOP20的房企发生了怎样的变化。

文章插图

十年的时光，我们见证了近4家处于上升行列的企业。

其中恒大和碧桂园成功抓住了资金红利期和结构布局期实现了弯道大超车，龙湖和世茂则是依赖非常稳健的经营管控穿越周期稳步成长。

同样，我们见证了6家已经从TOP20消失没落的房企。

除中信因政府因素被中海收购外，其他5家企业的共同特点是豪宅派和港派。

以高利润为导向实施慢周转，其结果是在第二、三个周期段里被其他房企远远的甩在了后面，其最为典型的莫过于曾当过行业一哥的合生创展。

同时，我们也见证了8家迅猛发展的新晋TOP20房企。

这8家都带着非常明显的标签穿越周期而来。

其中华夏的产城模式独树一帜、融创的收并购扩张模式、旭辉的周期性预判、金茂国资背景及产品品牌、金科/阳光城/中南/新城的结构性布局和高周转打法。

这些特性让他们在成功穿越周期的同时实现了超常规的发展。

面对周期性宿命，房企既无法逾越，也无法逆行，预判周期、顺应周期才能保证自己走在正道上。

那么在未来行业常态化发展的周期下，在房企经营战略和经营模式逐渐趋同的形势下，内功的比拼将成为未来房企赛跑的核心。

这实则也是近几年大运营之风盛行的核心原因：就是要向精细化管理要效益。

07

新周期下的房企竞争

结合上面所分析的内容，可以预见的是，在新的发展周期下，市场及行业格局将产生的几个新变化：

其一，是行业整体从2016年起已逐步告别单边上涨的时代，已经从土地红利的时代进入了精细化管理和品牌红利时代。

整体市场进入横盘时代，市场的箱形震动将决定不再会有周期下的大机会，更多是城市分化和板块分化后的小周期、小机会。

其二，是行业的门槛会极大提高，而行业利润将会走低，尤其面对一、二线城市动辄几十亿上百亿的土地款，中小型房企将会丧失入场券。

其三，是行业总量规模已经见顶，进入存量发展时代，房企的规模增长实则来自于其他企业份额的减少，房企间洗牌加剧。

房企的规模增速将从外延式的增长演变为内生性良性化的增长，从粗放的快速规模增长演变为高质量的平稳增长。

其四，是存量时代下中小企业再无更多机会追赶大型企业，距离在同样的速度下距离将相对永恒。

在这种新的市场趋势和行业格局之下，未来房企之间的战争格局将可能会发生如下几个变化：

第一，黑马将逐渐成为历史，未来房企出错即出局。

百强房企的市场集中度越来越高已成为不争的事实，如2016年百强市场占有率仅44%，到2019年就已经达到64%，且其中TOP50的市场占有率达到52% 。

规模占比越大，企业越饥渴，在周期和布局都已经成为房企的常规武器后，小房企的非常规发展机会将越来越少，小房企大幅度弯道超车的黑马之路将逐渐变成历史。

同时，未来将进入低容错时代，未来市场将不再会为房企在战略方向、投资布局、经营节奏上出错买单，出错即出局。

第二，拥有独特IP的房企将会更加稳健的穿越周期。

独特的IP即意味着拥有更加独特的核心竞争力，也就意味着在下行周期时能更加稳健甚至迎来更多机遇，未来将更加有可能实现异军突起，如金茂的城市运营商、华夏幸福的产业新城、龙湖的智慧服务、绿城的产品主义等等。

第三，平稳增长时代对房企组织与人才的冲击。

未来行业从高速增长期进入平稳增长期，其对组织和人才的要求均发生较大变化，将会有越来越多的企业进行组织变革架构调整缩短层级提高效能。

未来的人才也将会更加复合和多元化，传统性人才将面临冲击，同时未来整体的薪酬策略、激励机制、评价绩效机制都将发生重大改变，在高速增长期普遍应用的双向机制、跟投机制未来或将调整变化。

第四，比你大的房企比你开发快/效率高/产品强/品牌好。

在全行业均向管理要效益的背景下，房企的经营管控向制造业靠拢，精细化管控和经营效率将会在领头企业中得到极大的重视和提升，尤其是以快周转/高杠杆/强绩效为核心的大运营体系的打造上。

未来你会发现，比你大的房企可能还比你开发更快/效率更高/产品更强/品牌更好/成本更低。
来源：潜进看地产
特色地产诸葛亮-飙马中国，20余年专业、专心、专注为地市县房地产企业转型特色小镇、商业地产&产业地产项目提供全程保姆化菜单式服务：
1、拿地顾问，联合国际国内机器人、科创名校、智慧医院、文化创意、养老产业资源，为特色小镇、特色商业街等特色地产项目战略策划顶层设计；
2、策划设计一体化，携手国家甲级建筑设计院，为房地产企业转型商业地产如综合体、购物中心、商业街、专业市场、社区商业；产业地产如商旅、文创、科创、农创、大健康、运动休闲、养老教育、新经济园区开发，提供定位策划、概念规划、建筑设计方案；
3、租售代理，携20余年千万方地市县菜单服务经验，为商贸物流地产、特色商业街等产业地产&商业地产项目招商销售；
4、项目诊断，为地市县问题项目提供解决之道；
【房地产项目开发建设周期房地产项目运营期】5、全程顾问，以20余年积累的菜单服务经验为项目全程保驾护航

房地产项目开发建设周期 房地产项目运营期

房地产项目开发建设周期房地产项目运营期