养老院创业计划书ppt 养老创业项目计划书 _生活百科

对于本次规划案例中房地产行业实力较弱的开发商，在无法进行规模开发时，将重心从扭转弥补整体弱势转向集中强化局部优势淡化整体弱势。在确定项目特点和定位时，主动进入‘细分市场’，以突出鲜明的个性特征取胜。模仿这个案例进行项目运作，可以起到扬长避短，降低竞争压力的作用。
内容：20世纪90年代以来，由于政府支持和政策倾斜，国内房地产市场持续升温，成为扩大内需、拉动整个国民经济发展的火车头。结合旧城改造和城市化进程，房地产市场发展越来越活跃，新楼盘、新小区不断涌现，投资失败的未完工项目也越来越多，竞争激烈。
竞争的加剧必然导致市场分割。开发商绞尽脑汁从概念入手，发挥自身特色：位置卡、环境卡、生活方式卡、开间布局卡、装修卡、智能卡、配套设施卡、物业管理卡、价格卡和支付方式卡，以满足不同房地产消费市场的需求。作者采取独特的手法，从年龄角度切入，锁定“老年消费群体”，开发老年公寓特色建筑，取得了巨大成功。
这个方案的本质在于：
1.从适应市场(理解市场)，上升到培育市场，再上升到创造市场。
2.从经验决策到科学决策。
3.从追求横向规模化到纵向一体化。
4.从先产品后市场到先产品后市场。
5.从思维方式上来说，带着‘最好的竞争方式就是避免竞争’的思想，避开个性特征鲜明的竞争对手。
案例：
成都港督园林产业发展有限公司在成都东门龙洲路有一块31亩的待开发土地，需要项目定位和整合营销策划。
大禹策划公司选派精锐士兵组成强大阵容，为房地产做了大量的市场调整工作。经过调查，我们发现该楼盘的重要优势是：楼盘位于东门，地价便宜；位置靠近龙舟路，交通便利；周边分布有牛石口小学、幼儿园、四川师范大学高中；毗邻府南河，背靠望江公园、何新公园，环境幽静；莲花新区、农贸市场、牛沙路农贸市场都在附近，生活便利。
同时我们发现了几个明显的弊端：高档楼盘不可能开发，因为高档楼盘必须准备的会所等大型配套设施无法满足。
成都港督华远实业发展有限公司是一家年轻的公司，刚刚踏入房地产领域，缺乏自身的知名度。经济实力也差，没有大规模发展的实力，竞争力弱。如果走中低档路线，发现竞争对手很多，特点不突出，竞争对手强，打价格战。香港华远实业公司没有把握赢，甚至可能无法收回资本。龙洲路沿线新增房地产开发项目较多，是旧城改造和老成渝公路拓宽改造的重点城区。而且由于成都东门国有老厂家数量多，经济效益普遍较差，所以价格较低，卖点也差不多。
如何在中低价位的楼盘中做出个性鲜明，填补市场空白，满足市场需求，是我们面临的最大问题。
经过广泛的市场调研和对全市房地产分布、项目特点、开发成本、周期、营销效果等方面的深入了解和分析，笔者觉得在现实条件下，从概念出发的特色品牌几乎已经枯竭，德
重。"老年人看病难"的诉求触动了笔者的灵感。能不能从年龄切入，开发专门适合老年人安度晚年的住宅楼盘呢？
统计显示：由于生产力发展，人民群众物质文化生活水平的提高，中国60岁以上老龄人口占总人口的比例不断上升，目前已接近10%，标志着中国即将进入老龄社会。全国60岁以上人口超过1.2亿人，占世界老年人口的五分之一，居世界第一位，预计今后还将长期居于世界首位，这将对中国社会经济发展产生深远影响。而成都市60岁以上老龄人口约130万，占全市总人口比例接近13%，已提前进入老龄社会。
我们针对这130万老龄人口进一步细分：具备中低档楼盘购买力者应占10%以上，即13万人；统一按"老两口"计算，则为6.5万个老龄家庭。再把成都市区分为东南西北四大块，东门片区占四分之一，则有意在东门买楼盘的老龄家庭约为1.6万户。针对这1.6万户基数，开发全成都有绝无仅有的百余套老年住宅，完全具备成功的条件。
【养老院创业计划书ppt 养老创业项目计划书】有了目标消费群的量化指标，我们又对老年住宅的需求心理和资金来源等进行了深入的分析。
一、需求心理分析：
1、老年人和下一代、下两代由于生存环境、所受教育等诸多原因，生活方式、习惯及思想观念等方面难免产生"代沟" 。多数被访问者认为：解决"代沟"的最佳方式是老年人与子女分开居住，节假日儿女上门探望，全家团聚。
2、年轻人有自己的生活和工作特点，现代生活节奏加快，竞争加剧，压力加大，生活无规律；与老年人住在一起相互干扰影响，令人头痛。
3、敬老院虽然"火爆"，但入院使人心理上有"被遗弃"的感觉，子女也有不孝的负罪感。只要不是孤寡老人，一般不愿意入敬老院。
4、老人再婚后，新建立的老年家庭不易与子女完全和睦共处，分户购房是最佳选择。
5、老年人喜欢安静、淡泊、朴素、平静的生活，对物质要求不高，不愿地处闹市和商业区、工厂区，与子女的居住要求差异较大。
6、老年人怕孤独，在相对集中的老年公寓，子女上班上学后，老人们仍有同龄伙伴、共同话题、共同乐趣。
二、资金来源分析：
1、老年人常常有多年的积蓄和稳定的退休金；
2、子女们可以共同出资为老人买房，既尽了孝心，日后也可成为遗产；
3、本来准备送父母支敬老院的子女，可以用入院费转为购房款，既解决了后顾之忧，又摆脱了"负罪感" 。
通过以上分析，我们和开发商确立了开发老年公寓的决心，并经笔者建议，将楼盘定名为"夕阳红" 。
三、公寓特色设计：
项目确定后，我们立即着手，针对老年人的心理和生理特点，紧紧围绕老年人的生活需求，广泛开展调研和征询，为老人群体量身定做最合理、最合适的住房。
1、所有路面都进行防滑处理；
2、所有通道、门坎都采取无障碍设计；
3、房型设计上，力求通风、干燥、采光、隔音、结构合理；
4、装修适用合理，不奢侈豪华；
5、其它公寓配置大面积花草绿地，老年公寓配置各户"自留地"；
6、高档小区配置游泳池，老年公寓配置钓鱼池；
7、室内设计处处突出安全第一，壁柜防止碰头，插座防止碰撞踢踏；
8、水龙头不用螺丝头，防止拧不紧，拧不开；
9、窗户采用推拉杆式，避免头手伸出窗外；
10、阳台外设自动晾衣架，收晾衣物十分方便；
11、通过楼盘的物管系统，成立钓鱼协会，老年棋协，与外部挂钩联办川剧座唱、老年大学等等；
12、通过楼盘物管系统，配备专职保健医生、护士，方便老年人常见病就诊，开设家庭病房，上门医疗、护理。
四：环境配套设施
1、利用附近的农贸市场，解决老人菜米油盐等生活必需品的采购；
2、利用附近3、12、14、31、38、51、68、75、77路公交车，充分解决老年人办事、亲友子女探望等交通问题；
3、与附近的医院挂钩，解决老人"就医难"的问题；
4、与附近公园挂钩，解决老人休闲、锻炼、娱乐的需求；
5、与附近的幼儿园、小学挂钩，解决老人替子女照料孙子孙女，就近入托、入学、方便接送的需求。
五：宣传促销
针对老年人特点，制定了与众不同的老年公寓促销策略：
1、大力宣扬中华民族"尊老爱幼"的传统美德，倡导"孝心"消费，引导子女为老人集资买房；
2、调查有关"尊老敬老"、为老年人排扰解难办实事的正反两方面新闻素材，通过新闻热线向媒体提供。巧妙联系社会对"老年公寓"、"老年社区"的舆论期盼呼吁，利用新闻扩大本楼盘的知名度和美誉度，既提高效率，又降低成本；
3、制定相对较低的价格，采用分期付款，银行按揭等灵活的收费方式；
4、从下岗职工中招聘一批中年妇女担任售楼代表，既能提高与老年人的亲和力，又相对降低了用工成本；
5、创造"拉家常"售楼方式，让中年妇女售楼代表充分"倾听"老人们的"唠叨"，与老人们推心置腹，陪老人们货比三家。
经缜密的策划后，楼盘以"夕阳红"命名，正式开盘。响亮提出是专门为老人量身定做设计的房子。全面的户型设计，环境、配套都完全符合老人们的习惯和内在需求，并响亮地传播了楼盘的广告主题语："成熟地爱一次！"方案推出后，由于定位准确，特色突出，营销独特，房价便宜，功能完善，因而大受好评，创造了开盘两个月销售一空的奇迹，并赢得了可观的社会效益和经济效益。
解释：
本方案运作方式与传统方式相比较，其精髓在于：
1、应市场（了解市场）、上升到培育市场、再上升到创造市场。
为了了解和适应市场，我们组织8名业务骨干，分成东南西北四个小组，对全市的房地产开发项目进行了全方位深入细致的市场调查，历时一周，绘制出全市楼盘分布图，并对各楼盘项目进行了分类登记，分类标识。在充分了解市场的基础上，对市场需求进行细分，综合出新的市场需求，然后通过宣传广告，培育和创造出一个实实在在的老年房产市场。
2、经验决策上升到科学决策。
经验是宝贵和必不可少的，经验是科学的基石。尤其在知识经济时代，单凭经验往往导致失败。论房地产开发，成都港都花苑实业开发有限公司的项目开发、管理人员比我们经验丰富得多，按开发商的普遍经验，本地块只适宜针对城东相对不富裕的人口，开发中低档住宅。而由于这类住宅项目业己大量开发，相对过剩，到最后一再降价也卖不出去的风险很大。我们把当地房地产开发的经验，与全国各地、古往今来、国内国外、各行各业项目开发成功失败的经验教训相结合，用辩证唯物主义的观点加以综合分析，从感性认识上升到理性认识，最后作出科学决策，经实践证明这个决策是正确的。
3、从追求横向规模化上升到纵向一体化。
任何项目要真正赢得效益，都有必须形成规模化生产。规模越大，规模化程度越高，则成本越低，可能占领市场的份额越高，知名度、美誉度上升的空间也越大。本项目由于地块的原因，规模化程度严重受限，于是我们改为着眼于纵向一体化，实际上是把普通客户群部分相同需求的规模化，变成了特定客户群全部相对需求的规模化。
4、从先出产品后找市场上升到先找市场后出产品。
对于任何开发商来说，最方便的办法是先出产品，而最可靠的办法则是先找市场。商战中不乏这样的案例：开发商突发奇想，闭门造车，并为自己的发明而欣喜若狂，深深陶醉。然而产品上市后根本得不到消费者认可。我们老老实实按照科学的态度，通过深入的市场调查和分析，否定了众多不切实际的、把握不大的、竞争对手众多的市场需求，最后找到了"老年住宅"的市场需求，反复论证确定其可行性，才动手开发，从而保证了产品的销售成功。
5、从思维方式上，以"最好的竞争方式就是避免竞争"的思想，用鲜明的个性特征避开竞争对手。
多数开发商依托惯性思维，总是在品质、价格、口岸、面积、户型、装修、物管、交通、环境、付款方式等方面，处心积虑、想方设法与对手竞争。而本项目因为开发商实力和地块的限制，按传统的竞争套路则很难占上风。"打不赢就走，走不通就绕" 。我们干脆避开竞争对手，用独一无二的产品个性特征，营造出没有竞争对手的市场环境，使其品质、价格、户型、装修、物管等均无同类产品相比较。避开竞争对手，正是最有效、最巧妙地战胜了竞争对手。
最后，不足的是，该楼盘四周已无可开发的面积，不能继续开发第二、三期，不能形成规模开发、成片开发，不能形成规模效益。前期成功打造的"无形资产"造成了一些浪费，不能形成更大的影响力、渗透力。