案例: 2013年 , 村民王在承包土地上建了一家木材加工厂 , 但利润微薄 。2016年 , 加工厂转让给村民张 , 张将木材加工厂改为面粉厂 。2018年 , 张将面粉厂转让给李 , 李将面粉厂改为加油站 。被土地管理部门发现后 , 给予李行政处罚 , 要求其拆除土地上的违法建筑 , 退还非法占用的土地 , 并缴纳一定数额的罚款 。
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显然 , 这样的惩罚是不公平的 。李甚至不知道自己犯了什么法 。
本案是一起涉及非法使用集体土地和多次非法转让的复杂案件 , 涉及的人很多 , 不仅仅是李 。我们逐一分析:
第一 , 违法使用集体土地
这个案子可以追溯到——源头的村民王 , 他在自己承包的2100平方米的土地上建了一个木材加工厂 。如果他当时没有得到国土部门的批准 , 那就是违法的 。在集体土地上建房 , 首先需要土地部门的批准 , 因为集体土地不是宅基地就是耕地 , 改变土地用途需要土地部门的批准 。
第二 , 多次违法转让
有人问 , 2015年 , 国家已经在进行一轮高技术的土地改革 , 土地“所有权、承包权、使用权”三权分离 。农民可以转让土地使用权吗?最多是王犯了非法使用土地的错误 。2016年将土地使用权转让给张面粉厂没有错 。
事实上 , 王将土地使用权转让给张 , 张将土地转让给李 , 这两个环节是不符合规定的 。土地使用权即使可以通过流转进行交易 , 也必须经县级以上土地管理部门批准 。民间流通不符合规定的 , 有关部门有权收回 。
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启示:土地使用权的流转要符合规定
出租人:这个案例的出现也提醒了很多人 , 农民要想转让土地使用权 , 必须明白以下原则:
1.农村土地属于农村集体所有 , 农民只有使用权 , 不能将自己的土地转让、出售或交易给非农业建设集团 , 这是不符合法律的 。所有农村集体经济组织都有权收回土地使用权 , 即使你把它卖给其他人 。比如一个服装加工厂的商人想出租你承包的土地使用权来建加工厂 , 不允许私下交易 。
2.但是 , 如果征得政府部门同意 , 可以在乡镇政府的指导下转让农村土地使用权
61537038">农业建设人群(比如农业大户、家庭农村、农村合作社等)的话是合法的 , 因为你是通过正规渠道 , 而不是私下交易的 。
3.农村土地使用权转让如果符合乡村土地利用规划 , 并且取得乡村建设规划许可证得建设用地的企业 , 对于农村集体土地土地使用权转让合法的 , 受法律保护的 。如果是私下建设 , 没有取得乡村建设规划许可证 , 并且占用农村耕地的 , 政府是有权收回土地并处罚你的 。
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承包方:如果你想通过流转的方式得到农村集体土地的使用权 , 也一定要清楚一些事情:
1.在租用土地经营权之前 , 一定要调查清楚该地是否原来就是违规用地 , 否则就会像上述案件中的张某和李某 , 吃不清不楚地官司 。
2.不得改变土地所有权的性质和农业用途 , 简单的说就是如果你用土地建房是不合法的 , 发包方是有权收回的 。
3. 承包方必须有农业经营能力的 , 如果不是从事农业建设的话 , 土地也是会被收回的 。
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案件应该如何处理
应按违法时间先后顺序根据相关法律进行查处:
第一 , 村民王某构成违法占地行为 , 应责令王某拆除后退还土地 , 可以并处罚款 。
第二 , 村民王某和张某同时构成违法出租集体土地使用权的行为 , 对王某和张某没收违法所得并处罚款 , 结合规划情况进行拆除和没收 , 可以并处罚款 。
【木材加工厂挣钱吗,农村木材加工厂合法吗】第三 , 王某、张某既是非法转让土地的当事人 , 同时也是本案法律上的利害关系人 , 土地管理部门实施行政处罚前 , 应首先将王某、张某列为本案的行政处罚对象或者主体 , 不能直接认定李某构成违法占地行为 。
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