投资酒店公寓的陷阱洲际酒店包租公寓投资 _生活百科

与普通住宅不同，酒店式公寓在投资后期难以转售，主要靠出租获得收入；持有成本高，首付和利率明显高于住宅，生活成本也高。
随着杭州住房市场的限制，无限制的商业地产，尤其是酒店式公寓产品，越来越受到投资者的关注。特别是在楼市新政出台后的日子里，酒店式公寓的成交量大幅上升，一度占到楼市总成交量的31%，几乎是新政前的两倍。
酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所于一体，具有“自用”和“投资”两种功能，但其本质仍是商品房。
专家提醒：与普通住宅不同，酒店式公寓投资更要注意风险：后期难以转卖，主要靠出租获取收益；持有成本高，首付和利率明显高于住房；生活成本高，商业水电费和物业费甚至超过住房成本的50% 。
1.房价涨幅小
透明销售网站显示，2016年9月杭州新建住宅平均成交价格为17457元/平方米，环比增长1.3%，同比增长25.3%，144个项目均价环比增长5%以上。

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与同面积的住宅楼相比，酒店式公寓的价格涨幅相对较小。以服务式公寓投资火爆的滨江区为例，最近有一套服务式公寓(滨江区政府滨江区)卖了24000-25000元/平米。数据显示，2010年，该项目新房价格为25000元/平方米。也就是说，这么多年过去了，这个酒店式公寓的价格几乎没有上涨。
2.转卖变现难
住房可以落户，无论是只是婚房、学区房、改善房，还是一大群购房者；但酒店式公寓功能单一，“好租不好卖” 。对此，马女士也有同感。“我的酒店式公寓已经卖了很久了，没有人来看房子。我最后放弃了或者租出去了。”

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“2012年，我在东站附近买了一套装修过的酒店式公寓，面积约70平米。购买总价超过120万元。现在在中介挂了一年，亏了110万没卖出去。还好房租不错，现在有4500多元/月。”马说。
3.出售税费高

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一般商住服务式公寓的营业税远高于普通住宅，包括营业税、土地增值税、所得税、房产税等。约30%-40%的增值部分将用于纳税。一旦你想转让，你需要提前知道这些税。
而且国家普遍鼓励首次置业者购买住宅商品房，普通住宅商品房还有很多税费优惠政策，以至于两者的差价更大。
4.居住成本高
酒店式公寓除了税费，还有其他隐性成本。他们的物业费、水电费和各种维护费用都是商业性质的，比普通房子要高得多，特别是物业费一般是房子的两倍以上。公共维修基金、代理费等。也要贵得多。另外，酒店式公寓要求首付50%，所以利率优惠很少，贷款日期最多也就10年，每月还款压力也不小。

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【投资酒店公寓的陷阱洲际酒店包租公寓投资】以同面积70平米为例(物业费取中值)，假设住户每月用电200度，用水40吨：酒店式公寓费用315 181.6 164=660.6元/月，普通住宅费用175 113.6 112=400.6元/月。(2016年6月3日，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，允许商品房改建出租，调整后的水、电、气价格按居民标准执行。但是每个地方的具体落地时间还不清楚)

投资酒店公寓的陷阱 洲际酒店包租公寓投资

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