创业庄二手房,创业农庄独栋别墅


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“杭州城区 , 702独栋大别墅 , 1280万业主诚售 , 单价1万8入住绿城房 。”
看到新闻 , 眼前一亮?杭州单价1.8万元的独栋别墅还是绿城开发的 。这是天上掉馅饼吗?
不会 , 现在楼市火热 , 新房靠运气 , 二手房打得快 , 大家充当氛围团 , 性价比高的二手房还没上架 , 已经卖完了 , 拿不到 。
果然 , 这套独栋大别墅出自绿城青山湖红枫园 , 今年1月中旬上架 。据贝壳网数据 , 近30天仅2组带看 。
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类似在售的独栋大别墅 , 青山湖周边一抓一大把.青山湖红枫花园不是这样
比如青山湖玫瑰园旁边 , 一套五室两厅五卫的独栋别墅(427)同时发售 , 房东报价760万 , 折合单价不到1.8万 。
仅仅过了一个月 , 就有一群客户来看房 , 房东见交易无望 , 干脆把挂牌价格提高到850万 。
青山湖畔的独栋大别墅 , 挂牌3个多月卖不掉属于常态 , 好些挂牌长达2年多 , 依旧找不到下家 。
青山湖玫瑰园有一套400m^ 2的独栋别墅 , 五室三厅五卫 。空白的价格是900万 。第一次上市是2019年3月20日;另一套336的独栋别墅 , 四室两厅五卫 , 五天后上市 , 空白售价700万 , 两年多没卖出去 。
要说楼主心太猛 , 要价太高 , 其实不是 。单价只有2万到2.2万 , 是全小区上市最便宜的一套单位 , 也没有周边限价房贵 。
同时 , 进入市场的人民别墅和独栋别墅也出现了低价卖不出去的现象 。网上上市的几套贝壳单价最便宜 , 上网时间最短的是11个月前 , 还有很多两年前上市出售的房子 。
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无论是目前的市场情况 , 还是别墅产品的去转换 , 滞销的结果都是意料之外的 。
有网友认为 , 卖不掉纯粹是别墅风格过时 。's早期的法国和地中海风格不符合现代美学 。
风格有影响 , 但和服装设计一样 , 是主观的 , 反复出现的 。其实青山湖独栋别墅真的被冷落还有更深层次的原因 。
首要因素 , 自然还是价格 。
青山湖挂牌出售的独栋别墅单价看似便宜 , 但总价并不便宜 , 因为面积在300-400平米甚至上千平米 。比板块里卖的精装别墅和四合院还贵 。
ont-size:15px;">这是历史遗留问题 。2015年前的青山湖 , 主力开发的多是大面积别墅 。

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青山湖别墅区的开发 , 始于上世纪末 。那时 , 一大波本地开发商跑去临安拿地 , 体量动辄上千亩 。个个踌躇满志 , 意在打造继之江、桃花源后 , 杭州又一个高端独栋别墅区 , 甚至不惜斥巨资邀请知名设计师设计 , 园林景观也格外舍得下成本 。
自那之后的十余年里 , 少说开发了十余个别墅类项目 , 诸如青山湖玫瑰园、观唐骊景、郡原列岛、麒麟山庄等等 , 面积普遍集中在400-1200㎡ 。
青山湖玫瑰园早期开发的山地别墅 , 广告语打的就是:户均占地约3亩 , 建筑面积约700-1100㎡不等;就是最小的合院小墅 , 起步也在330㎡ 。
我数了数 , 青山湖玫瑰园在贝壳网上挂牌出售共38套 , 其中400㎡以上的独栋别墅 , 有14套 , 超三分之一;1000㎡以上的有2套 , 一套挂价3000万 , 另一套挂价3800万 。
普遍没有装修 , 还维持着交付时的毛坯状 。
依照现在的人工费、材料费 , 一套四五百平的独栋别墅 , 装修费动辄两三百万 , 甚至更高 。光装修的钱 , 都够得上在临平山北、南部新城等板块买套高层了 。


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这批独栋别墅 , 去看过就知道 , 透着浓浓的年代感 。
别看面积有四五百平那么大 , 也就设计了4-6房;就是上千平的独栋别墅 , 也就6个套房 。市面上在售的小别墅 , 两三百平也能做到类似居住功能 。
格局设计上 , 也不是现在流行的大面宽、大玻璃盒子 , 通透敞亮;而是窄窗、多窗 , 窗墙比极低 , 一面墙上能设计三到四面窗户 , 晴天还好、一到阴雨天 , 采光大大减弱 。
当然 , 这跟建筑风格有关 。早年青山湖周边的独栋别墅 , 风格五花八门 , 有欧式、法式 , 也有中式、澳洲风情等 , 偏重整体的仪式感 , 弱化切身的居住需求 。
根据早年意向客群分析 , 青山湖独栋别墅的主要购买人群有三类:杭州境内私营企业主 , 国营企业高管 , 省内投资客 。
有一定经济实力 , 但普遍未上升到金字塔尖级别 。

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早年青山湖独栋别墅 , 室内窗墙比低
原本 , 青山湖别墅区的兴起 , 就是承接之江别墅区、桃花源等客群外溢 。最初定位就是“5+2”中的2 , 也就是周末度假型别墅 。从定位以及买房偏好上 , 属于次一级选择 。
因此 , 在整个开发销售过程中 , 抗风险能力较其他老牌经典别墅区偏弱 。杭州楼市低迷的2014年前后 , 青城山语间为自救 , 率先打出58折卖房的先例 。
虽说房子是用来住的 , 但买别墅与普通高层意义还不同 , 别墅还关乎着买家的面子、荣誉 。
TVB经典商业剧中 , 香港顶级富豪的日常居所 , 是半山的独栋别墅 , 带私家泳池与花园;财富、地位越高 , 住的越高 , 且一代代往下传承 。
房子跟玉器一样 , 需要靠人养着 。一旦这口气断了 , 衰败速度比预期更快 。
还记得两年前 , 杭州中式大宅鼻祖十锦园 , 无数人心目中的“终极梦想大宅” , 其中一套近千平的独栋被拍卖 。
房子内部那叫一个荒凉 。只见木质结构的长廊因风吹雨淋 , 颓败感渐显;曾经水上的书房、临水的美人靠 , 以及各种路廊岛桥的景致 , 成了蚊虫繁衍的温床 。
曾经繁荣昌盛的世家大宅 , 到衰败腐朽 , 耗时不过两年 。青山湖不少独栋大别墅 , 交付至今长达十余年 , 即便物业日常有维护 , 整个房子的气势 , 也弱了一大截 。


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更现实的拷问是:即使有能力上车青山湖独栋大别墅 , 住别墅的成本可有计算过?
说实话 , 1000多万在杭州买套独栋大别墅是有诱惑力的 。尤其是当下 , 同样价位也就只够在钱新、奥体、申花等热门地段 , 买套140㎡的高层;但在青山湖 , 能换到四五百平的独栋别墅 。
总价差别不大 , 但140㎡与四五百平的居住成本 , 差太多了 。
物业费、水电费等日常开支 , 起码翻倍;别墅这么大 , 得雇个保姆吧 , 又是一笔开支;还有上下班的通勤成本;日常衣食住行的支出 , 普遍比市中心更多 。
独栋别墅不光是房子大 , 花园更大 , 动辄几百平的私家花园 , 得请专业的园艺师负责打理吧 , 又是一笔固定开支 。
根据贝壳研究院两年前的数据 , 当前全国购房者中 , 80后接棒70后 , 成为购房第一大群体 , 购房者的平均年龄是29.5岁 , 是全世界置业最年轻的国家之一 。

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现在 , 买房的平均年龄 , 还在往下降 。
年轻意味着财富仍在积聚中 , 换言之 , 通勤距离、便利性等 , 依然是买房首要考虑要素之一 。
即便当下 , 地铁16号线通车 , 距离依然是青山湖绕不开的BUG 。
虽说这两年 , 杭州二手别墅迎来一波量价齐涨 , 可不论是之江、湘湖别墅群 , 还是桃花源 , 普遍是自住需求外溢 。这些板块 , 到热门的钱江新城、奥体、未来科技城 , 都十分方便 。
青山湖的直线距离 , 更适合城西一带的购房者 , 奥体、钱新距离都太远了 , 得跨过大半个杭州城 。
城西可供挑选的低密别墅、排屋又多 , 不一定非得跑青山湖 。


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一句话形容青山湖独栋大别墅的现状 , 那就是:理想很丰满 , 现实很骨感 。
这也是为何 , 2015年桃李春风83㎡小别墅一经入市 , 一夜爆红 。
它不仅打破了青山湖别墅区的固有格局 , 也为区域迎来新的生机 。自那时起 , 趁着还有剩余土地未开发 , 开发商们纷纷修改规划 , 主打小户型别墅、合院 , 将总价门槛降低 。
诸如青城山语间 , 三期拿出一块地打造200多㎡的联排 , 总价只需100多万;青山湖玫瑰园新亚洲风组团溪庐、颐和山庄的中式小别墅 , 还有大华西野风韵新组团春山明月等 , 别墅面积都控制在200㎡以下 。
直到现在 , 一两百平的合院、别墅 , 依然是青山湖明星主打产品 。
虽说独栋大别墅是不少人梦想中的终极居所 , 但买套小面积、低总价的别墅 , 未尝不是更好的选择 , 浅尝辄止 。
【创业庄二手房,创业农庄独栋别墅】一来 , 经济负担不会太大;二来 , 即便未来存有变数 , 风险更小 。