买了公寓后悔死了,酒店式公寓怎么卖出去 _生活百科

杭州的商品房成交量一直在上升，几乎都在这波政策红利中迎来了久违的新生，无论是新的还是旧的，还是晚的。
但有一点不能忽视的是，真正进入楼市春天的，只有那些纯住宅项目。杭州的商业，尤其是与住宅产品越来越相似的酒店式公寓产品，在目前看涨的市场上，没能得到与纯住宅产品同等的待遇，反而好像被住宅产品挤压了，生活处境越来越艰难。
其实，解除住宅产品限制后，以价易量，挤掉酒店式公寓原有的优势，只是酒店式公寓更难销售的原因之一。29830套，现有存量182.5万平方米，今明两年即将进入市场的商业量1359万平方米，是酒店式公寓本身最大的竞争对手。
受住宅市场挤压 “类住宅”与纯住宅冰火两重天
在四年多的房地产调控中，无限购贷、总价低、入住率高一度是酒店式公寓与住宅产品竞争的最大优势。
然而，在刚性住宅和改良住宅都开始蓬勃发展的时候，在公寓设计和细节方面越来越“住宅化”的——酒店公寓，却没有像住宅产品一样在这个良好的市场中抓住太多的机会。
“酒店公寓越来越难卖了，尤其是在‘330政策’之后。”业内有人这样感叹。根据杭州透明售房研究所的统计，在“330政策”前后的两个月里，杭州各城区的酒店式公寓销售参差不齐，部分地区呈下降趋势。
其中拱墅、下城、上城的成交有所增加，其中拱墅区增幅最明显，从3月份的36套增加到4月份的175套，增幅为386% 。但西湖区、江干区酒店式公寓成交数据有所下降，其中3月份西湖区成交40套，4月份成交26套，下降35%；江干区3月销售77台，4月销售73台，下降5% 。该市主城区仅售出421套酒店式公寓，甚至创下了过去六年同期的新低，甚至不到2010年4月915套公寓的一半。
作为纯住宅市场，未能实现整体普遍增长的原因是，当住宅市场需要依靠低价来换取交易量时，服务式公寓至少在价格博弈层面上没有优势。
以过去的4月份为例，在杭州住宅交易中，涨幅最明显的集中在单价在2万元/平方米以上的房屋，其中涨幅最明显的是单价在2.5-3万元/平方米的房屋，比3月份上涨了近120% 。据分析，这部分客户群是经济实力较好，之前对改善和换房的需求受到压制的买家，也是之前服务式公寓的一大买家群体。
因此，新政后，酒店式公寓被住房挤压，买房者大规模退出商业市场，转向住宅市场，情况发生了严重变化。结果4月份杭州一手商业地产市场仅售出1438套，占整体楼市的12.5%，仅占全市成交量的零头。
不仅成交量受到挤压，4月份酒店式公寓平均成交价格为14855元/平方米，也低于去年4月份的16790元/平方米，与稳定居民楼的趋势完全不同。低价改变不了好的成交量，最近酒店式公寓不景气。
从4月份十大成交区域排名可以看出，即使是成交显著的酒店式公寓，也大多是降价的代表。
排名前三的分别是临平的美智生活广场、市中心的野风现代中心、神华板块的蓝钻天成。其中，美智生活广场均价12666元/平米，户型好面积小胜。总共售出75台，交易完成
根据透明销售网的统计，2014年杭州酒店式公寓的成交量和价格双双暴跌。杭州(含萧山、余杭)共销售酒店式公寓7402套，成交面积46.5万平方米，比2013年同期的10231套、69万平方米低30%左右；酒店式公寓平均成交价格为15494元/平方米，比2013年平均成交价格17129元/平方米低9.55%，跌幅近10%，超过住宅平均价格8.57%的跌幅。特别是下半年解禁双限，市场中心完全偏向住宅楼，没有限购贷款的酒店式公寓优势消失，受制于
40年产权的短板，想要突围困难重重。
天量库存加上海量新增酒店式公寓至少需要消化48个月
都说迟迟不见降温的库存值是影响杭州市住宅价格上升的诱因之一，酒店式公寓也存在同样的忧虑。
可以说，现在杭州酒店式公寓的市场环境是：仍然身处天量库存中，并将继续迎来海量新增供应，供需比甚至超过住宅。
来源透明售房网最新统计数据显示，截至2015年5月13日，杭州市区(包括萧山和余杭)酒店式公寓房源库存达29830套，建筑体量达到182.5万平方米。这和今年1月初统计的25745套存量相比，4个月时间又有4085套新增，增幅接近16% 。
这同时意味着，在同样截至5月13日的158931套库存总量当中，酒店式公寓占比达18.2%，在商业体量中占比则高达51.2% 。
而在2014年1月底，杭州也曾做过类似的统计，当时酒店式公寓的库存量还在14000套左右，在全市库存总量中占比不足12.4% 。至今不到一年半时间，库存总量竟然出现了成倍增长。
另从存量区域分布来看，下城区大型综合体众多，以超过5000套的库存数量高居存量榜首，其中城北杭州新天地、中大银泰城、新天地G193广场等综合体项目扎堆，这3个项目在2014年领出预售证的新增可售房源达6531套，里面酒店式公寓的供应量就达到近4000套；萧山区、余杭区、滨江区的存量也都在3000套以上，压力不小。
按照各个区域来看，下沙是酒店式公寓的重灾区，成交速度较慢，去化周期最长达71个月，其次是滨江区需要65个月，即便是去化周期最短的西湖区，也需要19个月。而如果以2014年的酒店式公寓全年成交量7402套来计算去化周期，可以发现杭州全市当前的酒店式公寓库存，至少需要超过48个月才能消化完，这还不包括48个月以内其余的新增房源数量。
预计在2015年间，仍将有大量的新增供应等待进入市场。
透明售房网曾经在今年1月份做过一份统计，单单2013年内出让的纯商业用地就达到112宗，可建面积达746万平方米；再加上2014年内又出让了89宗纯商业用地，可建面积达613万平方米，两年来拍出商业用地可建面积高达1359万平方米。且由于商业项目开发周期比住宅长，因此前两年拍出的地块，绝大部分都还没进入市场销售。这其中必然会有相当高比例的产品形态以酒店式公寓的业态进入市场。
此外，从项目定位来看，2015年无疑将作为酒店式公寓供应的大年，这跟综合体风靡楼市接连进入交付期有着紧密关联。
综合体项目近一两年来遍布杭城四面八方，由于大多体量大，产品类型多，当中不可避免地规划有酒店式公寓这一产品类型，酒店式公寓又面积较小，因此最终出现的局面即为酒店式公寓供应量尤其是套数堪称海量。
提升产业功能及后期服务给酒店式公寓的投资性加码
可以说，杭州酒店式公寓的前景根本不乐观。
除了之前提到的同类产品供应量远超过需求量、购房人群被住宅大量稀释以外，品质参差不齐、后期服务不及宣传预期以至于租金上涨过缓等原因，都是导致酒店式公寓逐渐背离优质投资品范畴的诸多原因。
某开发商负责人坦言，杭州整体商务氛围和产业功能没有得到明显的提升，是制约酒店式公寓发展的一大因素。在他看来，商业氛围的发展状况将直接关系着酒店式公寓客群的客群数量。
“从这几年的情况看，想要快速形成一个相对成熟的商业氛围并非易事。就拿政府着力打造的钱江新城为例，即便各种利好加注在板块内，但这里的写字楼、酒店式公寓的空置率极高，而且租金水平一直上不去。”
戴德梁行杭州公司董事汤耀光则对酒店式公寓有过这样的观点，他认为杭州的酒店式公寓并不“纯粹”，很大程度上源于在做酒店式公寓的开发商本意并不想涉及这类业态，但无奈在拿地的时候政府规定必须持有20%的比例，所以只能按规定行事，算是被动开发，最终找一个管理公司来运作。
汉嘉地产顾问副总经理陈焕春认为，酒店式公寓应该从客户的角度分为五类，即挤入型、投资兼自住、投资保值的、投资兼收藏的、豪宅替代品。但无论哪一类产品，最终的投资效果都是要落到未来租金的支撑上来体现的。“所以如果开发商要实现酒店式公寓的去化，还是要在以后租赁市场上做文章” 。
就杭州市场来说，世贸丽晶城(EAC)的酒店式公寓奥克伍德就是非常典型且成功的案例，在奥克伍德交付至今的多年运营过程中，品牌和后期的管理对项目非常有促进作用，所以即便它的日均租赁收费标准不低于五星级酒店，却能让85%的世界500强企业高管首选入住，其中不少租客一住就是一个月甚至一年以上。
【买了公寓后悔死了,酒店式公寓怎么卖出去】目前，酒店式公寓可售套数排名靠前的项目包括拱墅区的蓝钻天成；下城区的中大·银泰城、新天地·G193广场、杭州新天地、泰地·北上新城；滨江区的融创·杭州印、玲珑府、恒鼎·博邑郡；西湖区的爱尚里；下沙的宝龙·城市广场；萧山的龙达·国际大厦、萧山宝龙·城市广场、中栋国际；余杭区的东田·怡丰城、保亿·风景晨园、欣北·钱江国际广场等等。酒店式公寓区别于住宅分批领取预售许可证，大多是一次性领出所有房源，所以单个项目的可售体量暴增，也导致了整体库存剧增，让购房者眼花缭乱，选择难度加大。