行业寒冬尚未过去，贝壳翻身要靠新业务？( 二 ) 3月9日

去年四个季度，贝壳毛利润分别为48.16亿、53.33亿、28.0亿和29.15亿，四季度同比大幅下滑超46% 。在毛利率方面，过去这四个季度分别为23%、22%、15.2%和16.4% ，下半年退步明显，且整体没有太大起色。更重要的是，除了第一季度之外，其毛利率同比2020年都出现下滑。

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如同文章开头所言，贝壳这份成绩单有亮点也有缺陷，绝对算不上完美。而资本市场之所以暂时对其抱有耐心，没有诱发大幅抛售，恐怕还考虑到市场大环境的变化——和同行相比，贝壳已经算顽强了。
客观地说，贝壳GTV、净利润等数据表现不佳不是个例，倒是市场大环境萎缩的缩影。
行业寒冬尚未过去，贝壳靠市占率渡劫
横向对比来看，贝壳的主要竞争对手大都遭遇了营收、GTV等指标下滑的问题，且日子过得一家比一家艰难。
今年1月中旬，由于收盘价连续30个工作日低于1美元/股的警戒线，房多多收到了纳斯达克发来的退市警告函。查看周线图可以发现，自从去年10月12日（美东时间）股价首次跌破1美元之后，房多多的股价就一直萎靡不振，在1美元生命线附近徘徊，市值跌去近九成。
已经上市的房多多进退维谷，更多尚未上市的玩家则被堵在了二级市场的大门外苦苦等待。最有希望和贝壳分庭抗礼的安居客去年上半年向港交所递交的招股书已经在10月份失效，此后便没有传出新的上市计划。
此外，曾经将房地产经纪业务视作重要增长点的互联网巨头也纷纷偃旗息鼓：京东在2020年与中骏集团签署合作协议进军房产市场，可是雷声大雨点小，过去这一年多不见新进展；字节跳动在去年年底宣布分拆房产信息平台幸福里，将资源收归在电商等重点业务中。

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（图片来自UNsplash）
市场何以至此？
疫情自然是一个重要因素，但并非唯一原因。
从时间节点来看，在疫情爆发、全球经济下行的大背景下，国内的房产经纪市场难以独善其身。根据前瞻产业研究院的统计，过去两年中国房产经纪市场渗透率仅提升不到两个百分点，进步非常缓慢。其中， 2020年的表现尤为惨淡，一季度行业渗透率甚至出现同比下滑。
空白研究院统计的数据则显示，作为房地产经纪市场的主阵地，国内大多数一、二线城市的人店规模在过去两年提升了50%-100% 。行业玩家的快速增加明显稀释了客户资源和人均交易量，整个市场的扩张即将达到顶点。
然而，在疫情之外，从业人员在服务过程中展现的不职业行为，也导致消费者的不满情绪与日俱增，间接影响了整个行业的发展。贝壳研究院统计的数据显示，超过30%的用户认为中介的服务行为不规范，抱怨销售人员服务水平低下的消费者比例也超过11% 。

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（图片来自前瞻产业研究院）
此外，监管政策的变化也对房产经纪行业提出了新的挑战。
根据价值研究所观察，过去一年有关部门对房产经纪市场的监管整体趋紧，各地各级政府都出台了相应的监管细则，尤其是严格管控金融风险。
统计显示，去年上半年有关部门相继在北上广深等一线城市开展实地调研，并主导出台各项政策整顿市场。去年6月份，银保监会主席郭树清更是直言， “防范金融风险依旧是房地产市场调控的终极目标” 。