来源：人民日报
城市旧社区改造普遍面临“人”“地”“钱”的问题
找共识 扩空间 筹资金(老旧小区换新颜)
它涉及千家万户，涉及多个部门，城市旧社区改造是一项复杂的系统工程 。试点中，各地面临的突出问题基本指向三个方面：“人”“地”“钱” 。
人们的共识是如何形成的？需求多样，变化难，变化什么，如何变化，很难调动居民参与 。
土地从何而来？老旧小区大多位于市中心，土地资源不足，土地利用协调困难 。改造空间难以扩大 。
钱从哪里来？政府资金重点支持基础型转型，但除了基础型，还有改善升级型转型 。单纯依靠政府资金是不可持续的，居民有必要出一点力 。也很难鼓励社会资本参与，调动居民和社会的积极性 。
近年来，为解决“三难”，不少地方积极探索因地制宜的好方法，破除体制机制障碍，提升基层治理能力，优化营商环境，形成了一些可复制可推广的新经验，为我国城市旧社区改造提供了样板 。
宜昌：
共建、共治、共享，变“我要变”为“我要变”
“过去垃圾乱堆乱放，灰尘到处飞，居民种鸡；现在是柏油路，樟树，新电梯，新停车位 。环境发生了很大变化，空气更加清新 。”说起社区环境的改善，湖北省宜昌市西陵区嘉明花园的居民苏慧琳充满了幸福感 。
“改造前部分居民积极性不高 。”嘉明花园党支部书记王小平说，为了达成共识，她多次来工作，每次都因为难以统一意见、协调利益而搁浅 。
“只有‘面对面、面对面打鼓’才能解决问题 。”在王小平的组织下，举行了一次所有家庭代表都出席的会议 。
会上，王小平提出了初步改造方案：拆除私搭菜地、鱼塘和杂物间，腾出车位和公共车道；每个家庭出资1000元支持装修，垫付停车费和物业费；电梯安装由每栋建筑独立协商.
“这是我的菜园，不能拆 。”“我家没有车 。建个车位对我有好处吗？”“为什么要介绍你推荐的楼盘？”会上，每个人都进行了激烈的辩论 。王小平很高兴：“问题都公开了，意见都摆到桌面上了，但事情好办！”
改不改？大多数居民没有异议 。"党员以身作则，居民代表动员起来."在当天的会议上，筹集了20多万元的改造资金 。
改变什么？需要慢慢达成共识 。王小平向208名业主分发了问卷，然后收集他们的反馈，并试图将其添加到装修计划中 。不久，嘉明花园改造工程破土动工 。
共建共治共享的组织实施机制让居民尝到了甜头 。“我现在遇到问题的时候，大家都想开会讨论 。居民们还自发成立了咨询小组，真正从‘我要改变’变成了‘我要改变’ 。”王小平说，在多个部门的支持下，嘉明花园成立了业主委员会，使居民议事机制能够长期发挥作用 。
“旧社区改造既是工程改造，也是治理创新，既能让社区面貌焕然一新，又能有效提升基层治理能力 。”宜昌市住房和城乡建设局局长张毅说 。
改造之初就有居民参与，改造中固定了治理机制，成为解决宜昌市老旧小区改造中“动员居民一起建”问题的法宝 。在
2020年6月初的一天，采访人员中午来到江苏省苏州市吴江区楼巷三春社区 。在居民的休闲走廊上，一群老人在烈日下挤在一起打牌下棋 。“在一个几千人的社区里，有这样一个小地方让我们放松和娱乐 。离开一段时间后，我们回来时就没有座位了 。”居民张建华说 。"大多数道路都被损坏了 。"“小区没有路灯，晚上我会回到黑暗中”.社区居民的变化
造意愿很强烈 。
2020年11月，采访人员再次来到这里，只见坑坑洼洼的水泥路变成了宽阔的柏油路，两旁装上了精致美观的路灯，停车位也增加了一倍，小区一下子宽敞了 。
鲈乡片区位于吴江区中心地带，四面都难以拓展，改造的空间从哪儿来？
向内“挤”空间 。“没有增量，就盘活存量 。”吴江区松陵街道建设管理办公室主任陆士春说，小区绿地面积其实不小，只是以前缺乏维护，绿地变成杂草 。改造中，将绿地重新规划利用，绿化带更美了，多余空间还能建停车位 。
向外“腾”空间 。为给居民更多改造用地，位于小区内的社区办公点迁了新址 。腾出来的空间将建设日间照料、养老抚幼、卫生服务、助餐服务等便民场所 。
破解“缺地难”，还要破解“用地难” 。
国泰社区是苏州吴中区面积最大的老旧小区 。跟大多数老旧小区比，国泰社区闲置土地空间相对充裕，可是却面临“用地难” 。“用地要审批，规划要调整，涉及好多部门，不是社区靠一己之力就能完成的 。”国泰社区党委书记沈伟说 。
借着新一轮改造试点的东风，长期存在的难题迎刃而解——
先建工作机制 。苏州市成立了城镇老旧小区改造提升领导小组，由市领导牵头，统筹20多个相关部门和所属各市、区共同推进改造 。
再定统筹方案 。“设置统筹协调、财政金融、技术指导、社区保障4个工作小组，环环相扣，打通项目审批绿色通道，实现联审联批 。”苏州市住房和城乡建设局党组书记王晓东说 。
“用地审批和规划很快下来了，马上就要动工啦 。”站在小区的空地上，沈伟兴奋地说，“这边要修一条步道，那块要建一个老年活动中心，新建健身场地有3200平方米……”
广州：
引导居民出资、吸引企业投资
“听说要引入物业服务，居民们都说好，可一到交物业费，肯掏钱的却不多 。”广东广州海珠区工业大道南社区居委会主任徐立林告诉采访人员，这一度让工业大道南421大院的改造遭遇困难 。
改造后的小区，要通过引入物业等，建立长效维护管理机制，这需要居民合理出资，更需社会力量参与 。421大院引入物业之初，两方的积极性都不太高 。
居民这头，对物业的收费标准、服务质量有疑问 。“总觉得物业公司只是冲着赚钱来的 。”徐立林说，居民从没享受过物业服务，也没有付费意识 。
企业那头，物业公司也挺委屈 。“每个月固定支出4万多元，收上来的物业费却不足1万元，怎么办？”421大院物业管理公司经理黄春南一度急得睡不好觉 。
眼看物业管理难以为继，矛盾还得从两头解 。
一方面，想办法提升物业公司经营回报 。小区的闲置空间开发可以做文章 。“街道利用小区闲置空间重新规划出60个停车位后，交给物业公司来经营 。”海珠区瑞宝街道办事处城管科科长蒋科说 。固定车位每月500元，临时停车24小时10元，物业通过收取一定停车费贴补了亏空 。
另一方面，循序渐进引导居民转变观念 。改造后，家门口就有了篮球场和健身设施，文体活动的丰富让小区居民乐开了花 。“增设的活动设施都由物业公司运营，居民体验到实实在在的服务后，对物业公司越来越信任 。”徐立林说 。
“现在物业费收缴率已提高到七成，有些居民还自发给其他居民做工作 。”黄春南说，目前物业经营已基本实现收支平衡，前期投入也有望尽快回本 。
有了良好服务产品的供给，居民的需求慢慢释放出来 。“根据调查，居民还有餐饮、养老等多种多样的需求，我们正在寻求与更大的开发企业合作引入更多服务，并进一步探索通过加大金融支持等方式破解改造资金筹集难的问题 。”海珠区住房和城乡建设局总工程师何祖建说 。
以改革推动改造(短评)
城镇老旧小区的改造难题，表面上是“人”“地”“钱”等问题，实际上是破障碍、建机制、优服务的改革难题 。采访人员在采访中发现，很多小区的改造筹备过程远比施工工期要长，可见城镇老旧小区改造不仅是传统意义上的工程建设，更是一项涉及多个方面的系统性改革 。
破解“人”的难题，得建立居民自治机制、完善社区和基层治理机制；破解“地”的难题，需要多部门统筹协调、齐抓共管；破解“钱”的难题，则需健全社会资本回报机制、持续优化营商环境 。实践中，虽然每个小区改造需求不同、改造模式多样，但推进时遇到的难题、需要建立完善的体制机制却有相似之处 。只有在这些方面扎实改革，才能让改造更顺利地推进 。
老旧小区改造既是“工程改造”，也蕴含“治理创新” 。城镇老旧小区改造，既能补短板、惠民生、扩内需、稳增长，也给各地推进治理体系和治理能力现代化，特别是为基层治理改革提供了宝贵的契机 。老旧小区改造试点起步不久，一些地方就已探索出有价值、可推广的经验，值得肯定 。未来，各地各部门还应久久为功、善作善成，以更多的智慧、魄力和耐心不断加快改革步伐，用改革推动改造，让城镇老旧小区改造这项民心工程更好惠及亿万百姓 。
【资金找大项目合作,有场地没资金寻求合作】本报采访人员 赵展慧 王伟健 吴 君 洪秋婷