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1.科技园的发展、运营和战略定位
科技园区的发展必须从区域的角度、从城市发展的角度、从促进城市经济和区域板块经济的角度进行战略规划，而不是局限于单一的园区。同时，科技园的整体定位要与规划设计相统一，什么样的产品规划设计才能促进后期的运营管理。只有这样，才能以园区产业为引擎和造血机制，通过园区的规模发展带动整个区域经济的发展和园区自身经济的发展。以我曾经服务过的杭州余杭一个科技园和我深入研究过的深圳一个数字城市公园为例，阐述了科技园早期战略规划、开发和运营的重要性。

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(一)科技园区的开发、运营和规划有机结合
以杭州余杭某科技园为例。总投资15亿元，占地127亩，总建筑面积27万。该项目分三个阶段开发。园区倡导“单一办公、园林办公、绿色办公”的发展理念和“双生态”的发展理念。其产业定位于IT软件、电子信息、电子商务、高科技、创新创意等高科技产业。
【项目书运营模式项目运营模式范文】自2009年园区建设以来，招商进度受阻，整个项目面临诸多问题。比如整个园区的产业规划和投资定位不明确；产品规划设计与目标企业不匹配；整个园区的规划设计没有考虑到后期运营的问题。

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科技园在成立之初，并没有基于整个杭州未来科技城区域板块的竞争高度、园区对未来科技城区域板块的贡献角度、园区在同一区域板块的共生、互补、竞争角度，做出动态的宏观战略规划。在此基础上，制定了极具针对性的特色产业战略规划。园区的产业规划不能立足于区域板块的发展，高新技术产业的盲目发展导致园区定位不清，导致同一区域板块内、园区间产业同质化严重，区域内恶性竞争加剧，园区经济无法有效提升区域经济发展。
科技园在做前期规划设计时，缺乏规划建设科技园的经验，对目标客户了解不深。整个园区设计时，设计院的设计师不会考虑未来会进驻什么企业；入驻企业对建筑结构是否有特殊要求；也不会考虑科技园运营背后的因素，比如管线井、供电、车位如何匹配，如何解决企业需要24小时不间断供电的问题，如何解决，如何将人流线路规划与园区配套业务相结合，实现园区物业价值最大化？

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(二)科技园区发展、运营和总体定位的统一
-tt-darkmode-color: #A3A3A3;">我们都知道商业地产的价值重要性是体现在运营管理上，而商业的前期策划定位也是围绕对商业价值和商业运营技术的研究和分析上，从而让商业地产从开发向运营管理上转变，使项目开发、招商和运营之间保持互通能力和互助能力。
科技园区的开发亦是同样的道理，不同的是科技园区比商业地产更复杂化，不仅是单从运营的角度考虑提升物业价值，还要从产业升级、产业集群以及产业定位的角度研究和分析园区的商业价值。目前在科技园区这个领域做得比较成熟的是深圳某数码城园区。数码城园区给自己的定位是“民营科技园区的专业运营商” 。作为民营科技园区的运营商，主要提供两方面：第一、提供基础开发，硬件的物业环境；第二、提供适应于目标客户中小民营科技企业，适合他们发展的营商环境，这个属于软件环境，包括金融服务、技术支持、专业管理咨询提供方面等等，这些东西是民营科技园区特别注重和强调的。
此外由于科技园区开发的复杂性和难度系数比较大，更需要一支专业的团队，和必要的外脑的支持。比如各部门对于产品的理解，对于市场的理解，从建筑规划部门到市场策划部门，到运营管理部门，大家应该都有同样的认识，市场策划部门的人知道产品开发的时候提哪些建议，工程规划部门也知道市场可能会有哪些需要等。比如有一些企业需要数据交换机组和不间断电源的设备，它可能会比较重，甚至有一些企业的核心检测的设备也是比较重的，一般的负荷解决不了的。但是在设计阶段，又不知道哪些企业会进来，因此，设计人员可以考虑在比较低的层次二楼、三楼、四楼设计较高的承重标准，以保证有需要的企业可以顺利入驻。这些方面的考虑，需要有既懂的开发运营又懂的规划设计的专业性复合型人才，这样才能保证整个园区的成功开发，给区域经济带来促进作用。

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二、科技园区的开发运营特点及盈利模式
科技园区作为国内目前尚未完全成熟的科技地产产品，它主要以“环境清新优美、配套功能完善、产业高度聚集、自主创新活跃”的产品标准，通过提供优美、舒适的物理空间和完善的产业增值服务，尽可能实现同一产业集聚效应，激发产业创新活力，降低企业落户的综合成本，提升区域的该产业整体竞争力。
科技园区在开发运营中要硬环境和软环境同步建设，以“软环境”取胜，这是科技地产项目品质的重要保证。每个科技地产项目开发之初，都要与所在地政府，以及社会商业伙伴携手合作，围绕产业发展的资本、技术、人才、市场四个要素，共同致力于产业发展要素的整合，提供一系列技术关联性强、附加值高、智力密集度高的创新增值服务。比如，在科技金融服务方面，可以通过聚集银行、担保公司、再担保公司、小额贷款公司、风险投资公司为企业提供银行贷款、小额贷款、贷款担保、帮助企业获得政府扶持资金、为企业担当融资顾问等，多渠道提供资本服务。也可以为入驻企业提供创业资本（VC）和成长资本（PE）的股权投资。在技术服务方面，积极构建技术、产业紧密结合的共性技术平台。

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科技园区在盈利模式主要是通过项目的销售，物业的经营，产业的服务，资产的孵化出售，以及将来资产包的证券化业务，通过这些生产经营活动和资本运营活动把产业和金融有效的结合在一起，实现多渠道，多方式的盈利。科技地产投资大，周期长，要实现可持续的发展，在持有培育主体的产业物业同时，必须要进行住宅和商业物业的策略性，平衡项目的综合性开发风险，同时也保障盈利使科技地产有很好的业态和项目品质，没有钱也不可能保证项目品质坚持到最后，所以还有一定盈利性活动支持的科技产业载体的建设。

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