审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见申请财产保全

笔者所代理的案件，多为房地产方面的，所以这里仅以房屋保全为例，阐述财产保全相关问题。
一、什么是财产保全
财产保全，是指人民法院在利害关系人起诉前或者当事人起诉后为保障将来的生效判决能够得到执行或者避免财产遭受损失，对当事人的财产或者争议的标的物，采取限制当事人处分的强制措施。
二、以案说法
对房屋进行保全，在一些案件中是至关重要的。将诉争房屋保全的作用是，防止当事人在人民法院作出判决前处分诉争己，以防止纠纷扩大，并保障生效判决得到执行。相反，如果应当作保全而未作的，可能会导致判决无法执行或者增加当事人的成本。
(一)因作保全而顺利解决纠纷的案例
2010年3月14日，由北京万龙家成房地产经纪有限公司居间，党先生与肖女士签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，由党先生购买肖女士位于北京市大兴区西红门镇xx小区xx号楼x单元x号房屋(以下简称“诉争房屋”)，房屋成交价格1,245,000元。
合同签订后，党先生即按照合同约定向肖女士支付购房定金50,000元;2010年3月28日，党先生向肖女士支付购房款550,000元;2010年4月23日，党先生又向肖女士支付购房款595,000元。按照双方约定：剩余50,000元尾款于过户之前由党先生交付给肖女士。
【审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见申请财产保全】因诉争房屋系经济适用房，党先生购买时未满五年，不能办理过户手续，所以双方在所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中约定，应在2012年12月30日内办理完毕诉争房屋过户手续。2012年10月27日，诉争房屋已满五年，按照相关规定，可以上市。党先生多次与肖女士协商办理诉争房屋过户手续，肖女士均以加价等各种理由拒绝。
实际生活中，这样的案例比比皆是。购买房屋时，因各种原因未办理过户手续，是很容易在日后滋生纠纷的。党先生购买诉争房屋的时间是2010年，而诉争房屋具备过户条件时，已是2012年底，这期间，北京的房价有了很大幅度的一个上涨。对于当初卖房的肖女士而言，在利益的驱动下，便寻找各种理由拖延或者拒绝为党先生办理过户手续。
党先生向韩律师咨询时，韩律师为其详细分析了案情，并为其讲解了财产保全的相关知识及意义，党先生听了韩律师的分析和讲解后，果断决定向法院申请保全房屋。后来的诉讼过程，证明了党先生的这一决定是非常正确的。因为诉争房屋当时仍在肖女士的名下，如果肖女士在诉讼过程中，将房屋出卖予其他人或者将诉争房屋抵押，最后都会导致党先生无法实现自己的权益，或者即使可以实现，也会增加不必要有成本。而且本案中，因党先生向法院申请了财产保全，客观上限制了肖女士处分诉争房屋的行为，势必对肖女士的生活受到影响，督促了其权衡利弊，从有利双方的角度来解决纠纷，对该案的顺利及时解决起到了不可低估的作用。
(二)因未及时作保全而导致损失的案例
2010年8月17日，王先生与柳女士签订《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称《合同》)，由王先生购买柳女士位于北京市朝阳区来广营乡清河营村xx小区a6a7地块水岸庄园xx楼x层x单元xx号房屋(以下简称“诉争房屋”)，房屋成交总价格人民币1,750,000元。
合同签订后，王先生按照合同约定陆续向柳交付购房款总计1,000,000元。其余***元作为尾款，于过户前一日支付。王先生自2010年8月起至今一直居住于诉争房屋，因使用诉争房屋产生的相关水、电、燃气、有线电视、物业费等相关费用均由王先生缴纳。
王先生向柳女士购买诉争房屋时，开发商还未为柳女士办理《房屋所有权证》，遂双方于2011年6月20日签订的《补充协议》第二条第2款的约定：“甲方(即柳女士)应在签署本协议后甲方产权证下发7个工作日内向该房屋的原贷款机构预约一次性提前还款，并应于该贷款机机构通知提前还款之日3个工作日将其原贷款一次性还清。开发商于2012年2月21日向枊女士下发诉争房屋产权证，王先生就与柳女士协商办理解抵押手续及过户手续，但柳女士均以各种理由拖延或者不予理睬。
王先生委托韩律师后，韩律师建议其申请财产保全，并向其阐明如果未及时保全可能产生的风险。但王先生无其他财产，如果申请保全，只能以父母的房子作为担保，王先生起诉的事情一直未让父母知情，怕父母心里着急，所以最终决定不申请保全。
事情后来的发展，让王先生后悔不已。就在该案审理过程中，王先生得知，柳女士向个人借款130,000元，将诉争房屋抵押。后王先生找到柳女士协商，柳女士称：如果你愿意将130,000代我还清，我就可以配合过户。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第八条第二款“出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务， ……;买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后，仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持，但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，如果王先生不能代为清偿130,000借款，法院将驳回其要求继续履行合同，办理过户手续的的诉讼请求，如此一来，王先生仍然无法实现自己对诉争房屋的所有权。后王先生经过慎重考虑，同意为柳女士清偿130,000的债务。虽然最终王先生将诉争房屋过户至自己名下，可是因未及时保全诉争房屋而白白损失130,000元。如果王先生当时听从了律师建议，并不那么顾虑重重，这些损失是完全可以避免的。
三、财产保全之担保方式
根据我国《民事诉讼法》第一百条和第一百零一条的规定，财产保全分为诉前财产保全和诉讼中财产保全。按照法律规定，诉前财产保全，是必须要提供担保的;而诉讼中财产保全，可以提供担保，也可以不提供担保。但司法实践中，在北京市各个法院，无论诉前财产保全还是诉讼中财产保全，法官都会让当事人提供相应担保。
《北京市高级人民法院关于财产保全若干问题的规定》(试行)第四条规定：“申请人申请财产保全可以以下列方式提供担保：
(一)申请人提供物的担保或现金担保;
(二)第三人提供信用担保、物的担保或现金担保;
(三)专业担保公司提供信用担保。
具体采取哪种方式作为担保，目前北京市各个法院并无统一的做法，有的法院只需提供与申请保全的房屋价值相当的房屋作为担保即可，即物的担保;有的法院除了提供房屋，还要求提供一定比例的担保金;也有些法院只要求提供担保金，不需要提供担保房屋。
笔者在这里重点要谈的是关于专业担保公司提供的信用担保，这种担保方式是最近几年新出现的一种担保方式。现实中，并不是所有想对房屋申请保全的当事人，都能找到一座价值相当的房屋或者与房屋价值相当的金钱来作为担保，可是如果无法提供担保，法院一般都会拒绝其保全申请。这时，专业担保公司的信用担保就为当事人提供了另一条途径。
专业担保公司提供的信用担保具体操作步骤如下：首先，当事人需要寻找一个有实力、并有信用担保资质的担保公司;之后，担保公司会让当事人提供案件相关材料，作出风险评估;如果担保公司认为可以为当事人作信用担保，当事人需与担保公司签订合同，交纳相关费用;最后，担保公司向法院提供相关材料，如营业执照、能证明担保资质的文件、曾经作过的信用担保的清单等等文件。
专业担保公司提供的信用担保为那些无法提供房屋或者巨额担保金的人提供了很大便利，具有很强的操作性。但需要说明的是，目前北京市并非所有法院都接受信用担保，具体是否接受，需要律师与法官做充分的沟通来确定。笔者代理的案件中，有几例都是成功采取了专业担保公司信用担保的。

审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见 申请财产保全

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