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对项目总的发问!项目利润是怎样计算出来的？房地产经营需要哪些要素投入？什么样的房地产项目才是好项目？
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第一部分：房地产测算基础1.房地产估算的思路
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2.房地产估算的假设
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对于第二部分：房地产成本构成,的一般租赁和销售房地产开发项目，投资成本由以下部分组成：
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01（一）土地取得的费用
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提示：只能获得使用权，而中国的土地所有权只有两种：国家和集体
错误案例：电视台的一名律师表示，土地所有权属于某个家庭 。
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如果不是公开市场购买，如何确定土地的价款？
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1.市场比较法：
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2.成本逼近法：
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3.基准地价系数修正法：
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02 （二）前期工程费
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03 （三）房屋开发费房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费 。
1. 建筑安装工程费
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2.基础设施建设费
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提示：
一般按规划指标和实际工程量估算 。也可以按建安工程费的15%，某某项目达到25%
3.公共配套设施建设费：
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提示：
一般按规划指标和实际工程量估算 。也可以按建安工程费的3-5%
4.估算方法：
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04 （四）管理费用
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注：
如果房地产开发企业同时开发若干个房地产项目，管理费应该在各个项目间合理分摊 。
05 （五）财务费用
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06 （六）销售费用
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07 （七）开发期税费
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08 （八）其他费用
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09 （九）不可预见费
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开发建设费用投资估算表
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第三部分：房地产收入测算
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01 （一）开发计划开发计划就是整个开发期数量拟开发建设的物业类型和数量 。
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项目案例
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项目案例
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02 （二）销售计划
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项目案例
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03 （三）价格估算 价格估算-市场比较法
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价格估算-收益法
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价格估算-成本法
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注：
写字楼售价按20年回收期估算，涨幅按10%；其他物业涨幅按5% 。
04 （四）租售收入
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05 （五）税费估算目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种如下：
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土地增值税
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第四部分：项目利润测算01 （一）基本概念—利润
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资金价值
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现金流量
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现金量与利润的关系
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经济评价指标
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指标参考万科核心指标的基本要求（参考）
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资金使用计划
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02 （二）核心指标—财务内部收益率
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财务内部收益率的作用
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销售净利率
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财务净现值
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投资回收期
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03 （三）参考指标—总投资回报率
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地价支付贴现比
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启动资金获利倍数
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启动资金的界定：
一个项目启动资金较难直接计算，它应是开发前期一定阶段的资金需求 。因此我们近似定义为3个最高峰值的平均数 。
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启动资金获利倍数的意义：
在于集团或分公司投入一个新项目必须的启动资金，将来能获得多少倍的净利润 。
销售毛利率
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资金峰值比例资金峰值的界定：
资金峰值指在项目开发期间，累计负向净现金流量的最大值，也就是资金的最大缺 。
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获利指数（现值指数）现值指数可以理解为1元原始投资渴望获得的现值净收益 。现值指数反映了投资的效率 。
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第五部分：项目性分析01（一）盈亏平衡分析
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02（二）敏感性分析
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第六部分：项目测算的误区
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第七部分：给地产同行的建议如何成文优秀的经济评价报告
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如何成为房地产测算高手
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关于房地产指标体系
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【房地产项目管理费用的比例 房地产开发项目的施工管理的内容主要有】本期《房地产开发项目实用经济测算经验大全》分享完毕，请收藏慢慢学习
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