项目沙盘主要讲哪些内容,如何讲解项目沙盘 _生活百科

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重庆融创吕雯城
我相信每个打算买房的人和正在买房的人都在不同的售楼部打转。各种沙盘一定是销售部必不可少也是最抢眼的地方。有过买房经历的朋友，如果回忆起售楼部，他们的记忆是在售楼部的其他地方而不是沙盘里，那么就可以说明这个楼盘的沙盘并没有深入人心！
这是我见过的最大的建筑沙盘，位于重庆西永的融创吕雯城项目。2018年，该项目被万达转让，与吕雯其他项目一起被融创接管。光看照片，有没有觉得震惊？

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吕雯城市沙盘
看看你周围的每一个人。

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近距离
看照片右上角绿色圆圈里的人。
遇到这样的沙盘，是不是眼睛都花了？我们的注意点，还在应该在的地方吗？
01
沙盘图和户型图不一样。沙盘主要看的是小区的整体情况，其次看的是每个楼栋的整体，最后看的是所选户型的整体情况.
那么社区的整体情况如何呢？
首先，我们要看交通.
我们去看房地产的地方，往往是我们不熟悉甚至不熟悉的。所以，无论是买房自住还是投资，交通都是一个特别重要的因素。
尤其是透过沙盘去看房地产，尤其是以大市场、郊区市场、交通为主要宣传的房地产，对我们来说更为重要。

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交通
比如看图片。重庆吕雯是一个面积6700亩的超级市场，交通尤为重要。根据图示，两条红线就是两条地铁线。“双地铁大厦”显然是开发商不会放过的地方，而且买家特别有吸引力。
然而，虽然有两条地铁线穿过该项目，但绿色圆圈中只有两个车站。那么对于这个楼盘里的所有建筑来说，地铁的意义是一样的吗？

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说明
从上图来看，黄盒子里一栋楼的居民步行到地铁站大约需要15分钟；黄盒里两栋楼的居民步行到地铁站只需要5分钟左右；黄矿三栋楼的居民步行到地铁站大约需要10分钟。
经常步行乘坐地铁的人都知道步行5分钟和步行15分钟的区别。但我们看沙盘的时候，往往会注意到“这张桌子里有两条地铁线，好方便！”，却没注意走路的区别。
如果选择这个楼盘，选哪栋楼差别大吗？
就算后来卖了，“地铁站旁边，步行10分钟(其实要15分钟)”和“楼下就是地铁站，步行2分钟(其实5分钟)”有很大区别吗？价格可以卖得更高！
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其次，我们要看的整体因素中的环境因素。

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环境
以上图为例。红圈1内楼栋，南向看的是洋房和草坪水景，视野景色采光很美好。。红圈2处的楼栋，南向看的是马路和其它小区，视野一般，噪音很大。给你选，你选哪一个？（我们先不考虑这是塔楼，就当这是南北通透的塔楼）
红圈4处的洋房，旁边是黄圈5的高压线以及快速路，有高压辐射的顾虑以及快速路的噪音及灰尘。而红圈4处额洋房旁边就是大片绿地及水景，安静、清新、景色好。给你选，你选哪一个？
同样是红圈2里的楼栋，最左边的楼栋去主题乐园散步比较远，最右边的楼栋去主题乐园散步玩比较近，给你选，你选哪一个？
03
看了外部的环境因素，我们需要看的就是小区内部因素和影响，小区里，每一栋楼的整体情况和特殊性又有所不同。

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例图1
比如我们看这个例图。
根据上一次环节的经验，我们可以知道1、3、 4号楼离江边最近，蛮好的；3号楼靠洋房中庭，也不错；7/9号楼靠近公园，很心动啊！但是所有楼房在一起，影响是什么呢？
1号楼看江景和中庭都没有遮挡，显然很好；3号楼看江景被2、4遮挡部分；2、4看中庭又被3号遮挡；5 、6号楼也分别被4、 7、 8及对方遮挡；8号楼看什么都看不到；
同样是同一小区内的楼房，差别是不是也很大？给你选的话，你会选哪一个呢？
我们再看看另外一张图。

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例图2
根据上图，1号楼的东户的南向视野被2号楼遮挡，而西户南向是洋房，那么在这种情况下，应该选东户还是西户？
1号楼东南有2号楼，西南有另外一栋高层，2号楼东南有3号楼4号楼，西南全是洋房，那么在这种情况下，应该选1号楼还是2号楼？
3号楼南面和北面都是高层，4号楼南面是洋房，北面是高层，那么在这种情况下，应该选3号楼还是4号楼？
3号楼的东户面对是5号楼高层，西户面对是洋房，那么3号楼里，我们应该选东户还是西户？
5号楼的西户面对是洋房，东户面对是公园，那么在这种情况下，我们应该选择东户还是西户？
6号洋房东边东南边是3号及4号高层，每天上午的阳光会被4号楼遮挡导致没有日晒。7号楼东南也是洋房，全天的阳光都不会被遮挡，日晒充足。在这种情况下，我们应该选择6号楼还是7号楼？
同一小区里的不同楼栋，由于相互之间的影响，其日晒、采光、视野等情况均有其特殊性。因此，一个准确的、信息量完整的沙盘可以让我们直观的了解小区内各个楼栋之间的相互影响，对我们选到心仪的房子有非常大的帮助。
04
最后我们可以从沙盘图里看到的，就是在一栋楼里，每一个户型的整体情况和特殊性。

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例图3
同一楼栋，不同户型的差异里，最容易忽视也最不能被接受的就是腰线房。
开发商在做沙盘的时候，都会如实体现房子的设计结构。上图红圈内就是明显的腰线房。大家都知道腰线房的采光相对较差，阳台、窗户（特别是飘窗）以及设备平台往往都会受比较大的影响。如果我们能仔细的去看沙盘图，那么腰线房这种只要去注意就一定能注意到的点，就会被我们规避掉。
另外，很容易被“中户”这个概念影响，产生思维定式的情况出现。

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例图4
以上图为例，1号户型属于边户，面对马路有噪音；马路边是河流，有水景；边户比中户夏天更热冬天更冷；有“中户”这个思维定式的人往往会去选择2号中间户。
但是如果我们仔细看沙盘就可以看出来，1号户型作为边户，左侧只受一户邻居影响，采光情况还可以接受。而2号户型受两户邻居影响，采光情况大打折扣。那么在其它因素区别不大的情况下，中间户的采光方面的劣势就需要我们重点去关注。
如果我们在这个情况下能够发现这一点，从“中户”这个陷阱跳出去，选房就比较成功了。

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例图5
从上面这个户型图来看，这是一个南北通透的绝佳板式户型。人见人爱啊！

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例图6
如果我们看楼层平面图，那么就可以看到该户型东南向、南向几乎被遮挡完毕。如果能认真的解读这个楼层平面图，那么对该户型的评分会大幅降低。
但是，仅仅看这个图，观感是不强烈且不清晰的。
如果是沙盘图，当你在沙盘外看向您看中的户型，发现只能斜着才能看到阳台的时候，感官就会比看图纸要强烈的多。
【项目沙盘主要讲哪些内容,如何讲解项目沙盘】因此，从沙盘，我们可以看到很多从户型图或者楼层平面图里看不到、看得到但看不清晰、看的清晰但是感受不强烈的地方。我们看的越仔细，这个房子的信息就掌握的越完整。信息掌握的越完整，我们对这个房子的认知就越准确。
认知越准确，买房子就越不可能后悔。

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