编者按：一个博鳌，一个行业 。
走过逾二十载光阴，博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程 。
来到2021年，在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下，中国地产亦面临着最深层次变化 。从行业规则、企业模式到市场迭代，都与过往二十年大有不同 。
作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业，在大时代浪潮席卷而来之际，中国地产企业和行业精英们如何调整与应对？
值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节，观点地产新媒体一如往昔，遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人，讲述他们的故事与广阔视野 。
具有巨大潜在发展空间的中国房地产基金市场，自去年以来受到集中供地、三道红线和信贷冲击的影响 。
大多数业内人士认为，今年是发行美元基金的好时机 。辰溪控股(本文所指的关联企业包括上海辰溪、上海智信、海南辰溪，以下简称“辰溪控股”)还与香港某著名券商合作，首次发行美元基金 。
从资金和目标来看，确实是个好时机 。辰溪控股总裁周鑫宇对发行结果表示满意 。
据他分析，今年房地产面临信贷冲击 。无论是美元债还是美元项目融资，海外的底层需求非常大，所以海外有相当多的好投资机会；同时，信用冲击带来的价差也有利于找到好的投资标的 。
过去，海外投资机构更倾向于直接与国内资产和债券挂钩 。面对今年不确定的市场，投资者需要一些更贴近国内行业的专业资产管理机构，帮助筛选和识别海外的一些国内主体和项目 。
因此，今年我们看到一个趋势：专业的基金管理机构得到了香港和海外市场投资者的认可 。'
但是美国的货币过度确实对资产价格造成了很大的干扰，但是周鑫宇说他看到的是一个有危险的有机物，资产价格背后总有一个真实的对应价值 。价格与价值的偏离会使专业投资机构更有能力进行价值投资和趋势投资 。
此外，面对当前的房地产基金市场形势，周鑫宇分享了更多对辰溪控股的市场判断和独到见解 。
国内市场现状
不久前的6月21日，首批9只公开募集REITs上市，标的资产包括工业园区、仓储物流、收费公路等基础设施领域 。此次发行意义重大，相当于在中国构建了一个具有中国特色的公募REITs模式 。
周鑫宇认为，未来公募REITs肯定会覆盖所有业态，但从专业机构的角度来看，覆盖可能不会很快，这主要基于两个方面 。
第一，中国目前还在进行房地产调控，背后的逻辑是希望资本市场的资金能够支持物流、IDC、长租公寓等 。因为不太可能帮助开发商推动发行公募REITs来盘活当前调控下的资金，进而引起地价上涨 。目前国内最大的商办持有人仍然是开发商，因此可以判断公募REITs两三年内不会覆盖商办类房地产 。
第二，由于我国房地产回报率相对较低，公募REITs作为一种分红稳定的权益类产品，可能会产生4%-5%左右的稳定分红，竞争力不是特别强 。
当前REITs的公开发行
最大的问题是没有共同的盈利基础 。"周昕宇对此前下的结论再作进一步解释："其实应该聚焦整个中国不动产市场，目前面临的最主要问题是'高的无风险收益率、低的相对收益率'" 。
相对于住宅开发市场每年17万亿的交易体量，不动产市场交易量仅六千亿左右，且背后大部分是外资买家，可谓冰火两重天 。
原因在于无风险收益率较高，一方面导致投资人对不动产投资天然的门槛收益要求比较高，"住宅类投资一年就有10%的投资回报，但不动产投资则要面对5-7年的不确定性退出，可能只拿到4%-5%的分红" 。另一方面是导致外部杠杆成本高，"投资一个3%-4%派息率的资产，如果要去借一笔银行的杠杆约5%-6%，期间的杠杆、付息都不足以支撑财务成本，这是负向的杠杆，对权益是负向的伤害 。"
【创业财务风险及对策 创业技术风险】"而投资人、资产管理人参与资产的核心逻辑还是看最终获利的空间，逐利引导下市场才会逐渐变化 。"
截至今年上半年，晨曦控股基金事业群合作了37家房企，已独立发行备案产品48支 。
一方面基于对宏观市场的表现进行参考，在产品的类型投资上，晨曦控股目前投向住宅的占比更高，此外在不动产如办公楼、酒店、长租公寓、街区商业、物流等有一定的涉及 。周昕宇认为，销售型物业（住宅）自带项目现金流，不动产这样的持有型物业则一定会面临大宗交易集中退出的风险 。
从投资杠杆地货比、财务杠杆、经营杠杆等逻辑判断，他认为投资住宅主要看的是低利润率高IRR，而目前中国住宅市场还是有非常好的项目投资回报率，但项目销售利润率在不断压缩，所以未来会有部分资本转型到不动产的趋势 。不过转型到不动产的资本一定要具备长期耐心，至少要有7年以上跨越经济周期、跨越产业周期的资本来获得阶梯式的回报 。
在风险把握和控制上，周昕宇形容融、投、管、退就像飞机起飞和降落的过程，每一个环节都会面临各自的风险，要让飞机上的LP能够从起飞到降落到达目的地，获得背后创造价值，而投资和退出就像起飞和降落的环节，一定是非常关键的、充满不确定性的环节 。
对此，晨曦控股正在做数字化建设："过去的经验主义会被未来的数字化所取代，信用风险评价体系在大数据时代需要会用相关性的分析，得出更好的结论和更有意义的筛选逻辑 。"
"我们是用数字化在管理，整套系统在过去已经快使用了两年时间，也得到了非常好的效果 。"周昕宇介绍道，目前晨曦控股有两套系统，一个是针对主体信用做高度管理度分析和财务指标、经营指标关联性分析的一套自身研测系统；一个是控制过程中管理操作风险和过程风险的资产管理系统 。
晨曦投资逻辑
去年至今，多家知名房企暴雷，比较有意思的现象是——一损俱损，主体信用出现风险后，所有的信用债、ABS甚至于大部分的非标产品也"一地鸡毛" 。
周昕宇认为，问题在于目前中国不动产行业存在重信用轻项目、重投放轻管控的弊端，相关的资产管理人大部分不具备专业的资管能力，导致资管产品和信用债一样，很难逃脱出信用的怪圈 。
"现在国家监管严格反对房地产企业用自己的基金公司去自融，因为自融背后直接挂钩着主体信用，"这也是晨曦控股坚持独立的原因 。
周昕宇强调，晨曦控股即使脱胎于旭辉，也具备极高的独立性，晨曦控股虽然是旭辉作为实际控制人家族控制的基金，但和旭辉没有任何的股权关系 。
"成立晨曦控股是希望能独立成为一个地产资产管理领域当中的平台，并不是为旭辉赋能，或者进行一定的横向协同 。"
目前晨曦控股基金事业群合作了37家房企，均是独立投资在房地产赛道上的其他企业；此外，晨曦控股基金事业群的资金方绝大部分是全国顶尖的私人银行和券商的机构资金，仅接受部分高风险承受能力的高净值客户的个人资金"，同时也接受了颇多政府平台、大型政府资金的委托资金 。
在投资标的的选择逻辑上，周昕宇表示，晨曦控股首先不投资横向做多元化的房企，因为房地产开发的总资产周转率非常低，再涉入现金流回收极慢的行业容易发生财务风险；但关注纵向一体化房企，因为在整个房地产行业产业链条里向上下游走，资产轻重之间形成较好的赋能作用 。
此外还有一条特别的定律是，关注房地产企业6个月拿地的情况 。房企暴雷实际上是一个靴子落地的过程，周昕宇从现金流的角度分析，在信用裂痕出现时，企业对于融资性现金流和经营性现金流并不完全可控，融资性现金流会因外部压力造成一定程度的枯竭，经营性现金流并不能通过快速回款来保证；而投资性现金流则是可以直接控制的 。
因此，长时间不买地的房企值得关注其短期信用风险 。
除了用一些共性的指标去判断，周昕宇说道，还有非常多的财务指标需要做量化分析，包括把400多组财务和经营的关键指标、15-20家违约企业和待违约企业的样本做了关联性分析之后，关联出7个最高度的指标，以综合的角度去判断房企的短期流动性 。
以诸多因素进行资产评判，晨曦控股尽量不去触碰信用风险，但如果触碰到了，作为资产管理人的股权投资、项目投资能不能独立于主体信用之外，这就要看在过程中资产管理人项目的现金流能不能得到有效管控、项目的底层资产在投前能不能进行有效的判断 。话锋一转，周昕宇随即表示，"这些都是基本功，说说很简单，但整个行业内能做到的人很少 。"
选择合作伙伴时，"只定黑名单不定白名单，这是晨曦控股过去三年一直坚持的" 。但在判断每一个项目和合作伙伴时，"因为晨曦控股是一个股性而非债性的投资机构，在黑名单以外的基础上下沉的颗粒度会非常细，甚至会细到具体区域的操盘团队和所在项目之间的适配性" 。
过去晨曦控股就强调投资的主流策略是TOP50企业开发的一二线城市土地，而当前集中供地多聚集在一二线城市，周昕宇认为这也会使其投资机会出现一定的窗口期 。"
对晨曦来讲，我们要去研究一二线城市各个城市的推地政策和背后出地的逻辑，尽量要找到有利润空间的城市加大投资力度 。"
晨曦控股显然更关注的是风险下限："行业已经没有暴利时代，所有都会被调控住，所以要关注好下限，上限交给政府调控就好了 。"
周昕宇还表示，坚定看好未来10年中国增量市场，"中国的存量市场是一定会来的"，但在这个转换期当中，一方面他认为资产管理机构要立足于自身能力，在自身优势区域做好白银时代向下的转型；另一方面要看明白一个大势，中国存量市场的租金稳定回报率一定会成为中国资产管理机构配置的主流产品，但是可能需要时间 。
"所以晨曦也一直在调整结构，不是说完全不碰、不看，而是在我们优势的领域里适当关注存量市场的变化 。"
以下为观点地产新媒体对旭辉晨曦控股总裁周昕宇先生的专访实录：
观点地产新媒体：最近国内首批基础设施公募REITs推出并展开认购，您认为接下来会推广到商业不动产方面吗？这个距离有多远？
周昕宇：第一批公募REITs的资产包括基础设施、物流、园区类等，首批公募REITs发行的意义非常大，相当于在国内构建出一个中国特色的公募REITs模型，也完成了在深交所、上交所的上市 。我们觉得，未来的公募REITs一定会覆盖到所有业态，但从自身专业机构的角度判断，公募REITs的推广不一定会很快速 。
我们判断两三年内不会扩散到商业和办公不动产，主要因为中国目前还是在经历地产调控，背后的逻辑是希望资本市场的资金能支持物流、IDC、长租公寓等，这些类型资产都有可能作为后续发行资产 。
但是商业办公还要再等一等，因为从宏观环境来说，中国商业和办公最大的持有者还是开发商，尤其是商业 。在国家极力调控整个开发商资金面的情况下，不太会发行公募REITs帮助开发商盘活这块资金，因为盘活出来的钱又回流到土地，形成地价高涨 。
第二个判断是基于中国不动产的相对收益率 。我们可以看到，中国的不动产市场还面临着一个非常大的问题：相对收益率和无风险收益率的问题 。
公募REITs作为一种权益型、具有稳定分红性质的产品，可能产生的稳定派息在4%-5%左右，但是相对于无风险收益率还不特别具备竞争优势 。如果是在一些低利率环境发达国家成熟市场下，4%-5%稳定派息率加上市场本身的增值会有较好的吸引力 。
但从相对收益率的度看，中国的无风险收益率虽说打破刚兑，但是银行理财产品（短期流动性产品）收益率达到4%以上的比比皆是，所以这也导致公募REITs大规模具备一定市场接受度的问题所在 。
观点地产新媒体：近期商票违约的事件比较受关注，您怎么看？
周昕宇：首先商票融资有一个特点是不计入有期负债，商票违约相对而言是供应链上某种程度的违约，并不涉及到银行端的信用和介入问题，在中国的征信系统上不会有太大的信用影响 。但8月份将会有新政策，央行会对所有商票进行信用集中管理和公示，任何出现商票违约的机构，持票人可以在央行进行登记 。
未来这一点的杀伤力会非常大，一旦登记了，不管是审计机构或是投资人等第三方可以通过央行系统查到商票的规模和余额，这一部分会被重新认定为有期负债 。
此外，可能会进一步让所有房地产企业把它纳入自身债务管理，而非供应链管理 。
观点地产新媒体：晨曦控股在选择投资房企或项目的标准是什么？最看重选择合作伙伴的条件是什么？
周昕宇：中长期信用是一个无解的题，那我们判断短期信用风险就可以了，时刻关注每一刻的短期信用风险，可以提前半年到一年的感知期来做撤退的准备 。
"君子不立于危墙之下"，但是对于投资机构来讲，不立于危墙之下可能又没办法获得利润或者投资收益，但半年到一年缓冲期对我们而言，有足够的转移抽离空间 。
短期信用风险判断主要看投资性现金流，包括多元化投资，拿地等；我们做了一些量化分析，把400多组财务和经营关键指标、15-20家违约企业和待违约企业样本做了关联性分析之后，得出7个最高关联度指标，从一个综合角度判断 。
选择投资标的和合作伙伴时，晨曦控股有一个特点：只定黑名单，不定白名单，这也是我们过去三年一直坚持的 。
一个比较有意思的现象是，金融机构出现风险的往往都是白名单 。而我们在选择房企合作时，仍然会选择黑名单之外的 。
我们不是一个债性投资机构，是一个股性投资机构，所以我们在黑名单以外的基础上下沉的颗粒度会非常细，甚至会细到具体区域的操盘团队和所在项目之间的适配性，因为我们非常关注每个区域的操盘团队对项目利润的波动影响 。
观点地产新媒体：晨曦控股对于存量市场和增量市场的投资配比如何？其中的投资逻辑是如何考量的？
周昕宇：晨曦控股在投资配比上也是有参考宏观市场--17万亿的销售型物业市场和6千亿持有型物业交易市场，所以投资住宅的占比会更高一点，不动产则涉及办公楼、酒店、长租公寓、街区商业、物流等，但比例不高 。
住宅的逻辑首先是现金流而不是利润，典型的低利润率高IRR，可以看到投资机构在关注标的项目时，其实更关注项目的IRR，因为是股东可获取的年化衡量财务指标，而项目利润率、销售利润率并不代表项目真实回报率 。
比如杭州项目可能是两个点的销售净利润率，但是有机会做到20%的IRR，这是完全有可能的 。
中国资本市场是个逐利的市场，特别是机构或者大型企业主导的市场价，这本账一定是能算得明白才会去做 。中国的房地产会有几个逻辑：投资杠杆地货比、财务杠杆和经营杠杆 。
投资杠杆地货比也叫获投比，一个亿的土地可以产生三个亿的销售额，这是放大的销售杠杆 。
财务杠杆方面，一般项目投资6个月左右基本能实现财务杠杆对股东资金的回流，可以通过开发贷、融资获取项目资金的回流 。
经营杠杆方面，就是早收晚付，特别是很多城市投资逻辑是低净利润率，但是高IRR，高IRR是对经营杠杆很重要的考量 。
而不动产持有投资周期非常长，我们可以看到包括凯德等在境内投资的不动产项目周期一般是7年，平均IRR应该在11%-12%左右，但背后一定意味着要穿越一个周期 。
不动产有个典型特征，是根据自身所承载业态和经济周期挂钩，办公楼租金不会出现今天涨一块，明天涨一块的情况，但是会出现五年涨两块 。只要穿越了这个周期，资产就会出现阶梯型增值，但一定要有长期的资本来跨越 。
所以在中国投资不动产资金，如果募一个3+2年期的钱，可能这个阶梯还没跨上去，就面临基金要清算了，不得不抛售资产 。
我们觉得目前中国住宅市场还有非常好的项目投资回报率，但是项目销售利润率是在不断压缩，所以未来部分资本也会转型到不动产，但是转型一定要具备长期的耐心，至少要有7年以上跨越经济周期、跨越产业周期的资本，才能获取上台阶式的回报，而不是线性增长的回报 。
观点地产新媒体：您曾经说过，坚定看好未来10年中国增量市场？
周昕宇：增量市场与存量市场之争在10年前就有，中国的存量市场是一定会来，我觉得这是一个必然趋势，因为增量市场利润率在不断降低，只是还在维持中高等项目投资的IRR 。
但是存量市场也在不断改善，因时而变顺势而为，我觉得目前可以看作是转换期 。
这个转换期中，一方面资产管理机构要立足于自身能力，在自身优势区域做好白银时代向下的转型；另一方面看明白一个大势，未来中国无风险收益率一定会不断降低，存量市场的租金稳定回报率一定会成为中国资产管理机构配置的主流产品，但是可能需要时间 。
所以晨曦一直也在调整结构，不是说完全不碰、完全不看，而是在我们的优势领域里适当关注存量市场的变化 。
观点地产新媒体：晨曦控股背靠旭辉集团，您认为旭辉带给公司最大的帮助或支持是什么？希望旭辉和晨曦控股未来是怎样的定位？
周昕宇：晨曦控股是旭辉实际控制人家族控制的企业，和旭辉没有任何股权关系 。成立晨曦控股是希望能独立发展地产资产管理领域的平台，并不是为了赋能旭辉或进行横向协同 。
其实近年来很多开发商要做多元化，都会回到对主业有什么赋能作用来思考 。我觉得这个初心有点问题，因为要进入一个新赛道、新领域，首先要在新领域、新赛道创造价值，自身能够具备市场化的能力，独立生存，而不是优先考虑能够给主业带来什么价值，这样的多元化是做不好的 。
所以晨曦控股和旭辉之间的价值没有直接关联，我们希望成为一个独立的机构 。
是否与旭辉进行项目合作，这也是我们一直在思考的问题 。当旭辉是我们关联方，我们面对的是LP，尽量不想把考验人性的问题放到很难解决的地步，所以我们刻意规避掉这个问题 。
因为关联交易背后一定会有利益权衡，基金管理人到底是代表LP的利益还是大股东的利益，从某种程度上我们还是要做出决策，与其面对权衡的局面，我们放弃和旭辉的合作 。
当然旭辉是一家非常优秀的企业，也有很多好的项目，但是这个赛道还是非常大的，还有很多别的选择空间 。
本文源自观点地产网