开发一个楼盘赚多少钱开发房地产的流程 _生活百科

文章插图
一、获取优质土地，定位精准
二、做好前期策划，快速开工
三、聚焦展示区域，完美开盘
四、过程管控到位，质量优良
五、注重细节完善，完美交楼

文章插图
获取优质土地，定位精准
拿到一块优质土地，项目就成功了一大半。拿“双方都能享受的土地”来说。征地需要经过土地信息采集、意向地块谈判、组团立项、定位规划、最终决策、退市及后续认证等环节。为确保按照“3461模式”收购优质土地，保障新项目开发，应做好以下工作：
一.组建精干团队
1.项目前期团队
对地块或战略布点感兴趣的城市，首先依托子公司或区域团队成立职能矩阵组，各职能(成本、外联、报建、技术、营销、产品策划、工程、财务、人力)的专业人员会到现场对各专业各业务板块进行深入调研，论证各专业对项目的规划和安排，特别是实现项目的退市、项目的关键线路、赶工工人的组织。项目一旦落地，经验丰富的老项目将担任新项目的总经理，各职能部门将立即派人组成新团队的骨干。
2.新团队创建了三个轴
一是知根知底，项目总是找核心成员谈核心成员的诉求；
二是统一思想，定高目标，明确规则，反复扣双利；
第三，打通业务，举办业务沙龙，通过各种功能依次演讲，谈论其他功能相关的需求，让会员专注于业务目标
二.深入市场调研
1.研究市场
(1)市场容量与城市发展研究：城市区域有多少人口，消费能力如何，是否存在影响市场的辐射，市场属于内需型还是外向型需求，城市、新区或行政部门的主轴向哪个方向发展，往年市场存量和销售情况如何。
(2)研究市场价格：当地别墅/洋房的销售价格是多少，不同产品的价格差异；选择具有一定规模的最具竞争力的产品进行研究。除了意向地块所在区域外，还需加大对不同区域的价格调研，如中心城区、当地别墅/洋房的销售价格、不同产品、不同景观、不同户型/面积的价格差异，了解其背后的真实价格。如果带装修卖，要知道竞品的真实装修成本，客户接受多少；能卖多少钱，成本多少。
(3)研究客户群体：城市人如何存款，有多少有影响力的人，哪里来什么样的人来买我们的房子，是否存在集中的未满足需求。
2.研究产品
(1)竞争对手产品研究：研究当地竞争对手计划生产什么产品，各种产品的比例，以及去化情况，尤其是销量好、去化快的产品。
(2)研究客户对产品的需求：研究目标客户对房屋的需求，包括立面风格、面积剖面、间隔、使用功能等。是否有任何禁忌和任何特殊的地方性法规。
(3)研究自身标准化产品的竞争力：别墅是否是当地稀缺产品，面积是否适合大部分客户购买，当地的生活习惯(像几代同堂的家庭或者其他人) ，房子是否是用高房价的产品建造的，市场是否偏好高赠送率的产品，竞争对手是否有竞争力，核心是我们的产品是否有差异化竞争力。
r/>3 、研究配套及绿化景观环境
（1）研究当地最早和最新的城市公园，绿化环境最受认同的项目，种什么树，怎么种，怎样利用自然景观资源，有哪些配套设施。
（2）研究客户对配套绿化有哪些需求，超市、商业街、运动场所、优质的物业管理等；当地是否对某些植物存在忌讳。
（3）研究项目自身的竞争力：研究地块是否有自然景观设施资源可利用，我们的配套设施能否成为客户购房的关注点，绿化水平对比竞品的竞争性。

三、项目定位精准

对于新项目，目标是推出货量达到总货量的 8 成，开盘一周内销售首期推出货量的 7 成，开盘一个月内销售首期推出货量的 9 成。要实现这些目标，项目必需定位准确。否则一旦出现定位偏差，将会造成产品积压，难以达到“7、8、9”的去化要求。
因此，矩阵小组成员必须亲自参与市场调研，在对当地市场有深刻理解的基础上，会同营销，产策、技术提出项目定位策划建议。项目定位务求精准，以保证产品适销对路、开盘实现大卖为原则。要特别重视项目定位策划会，在会前对项目做全面研究，对项目情况了然于胸，对产品定位胸有成竹。在准备充分的前提下，编制高质量的定位策划方案（做出的方案务必第一时间请规划局工程科、专业分管副局长、局长等关键审批人帮助把关，以确保好产品能够真正落地实施），借助项目定位会，对阶段性成果予以确认，并借助会议决议和共识，推动项目开发。尤其避免因前期研究不充分，方案有重大偏差或缺陷，导致方案被颠覆，从而影响项目进展。
在提出规划建议时，注意以下几点原则：
1、新地块规划，要根据项目地方情况进行不同产品组合：通过不同组合下各产品建造成本、销售价格、推售周期、去货速度、净利润、IRR、双享金额等指标进行综合分析，采用能平衡销售与开发速度、项目获得最佳效益的方案。
2、建与众不同的当地标杆产品：
（1）可以实现高周转；
（2）复制完美展示区；
（3）尽可能采用标准化产品；
（4）借鉴周边区域或相邻市场畅销产品。投资部门将完整方案报集团投委会。如果集团审批通过了，项目部即可按计划全面推进该项目。

四.加强风险控制

重点做好以下风险点排查：
是否为建设用地，是否符合土规、城规；
地块内是否有林地、基本农田、高压线、垃圾填埋场、坟墓、军事设施、文物，地质条件是否复杂、拆迁难度如何等；
考虑永久水电、临水临电、燃气、供暖、排污管道接入等问题。
在风险点排查的基础上，做好风险评估和应对方案。不盲目投入资金，以免陷入被动。如果是合作项目，还要对合作方及土地权属做尽职调查，以确保土地没有纠纷。

五.争取优惠条件

【开发一个楼盘赚多少钱开发房地产的流程】应充分利用政府招商引资阶段我司所处的有利地位争取优惠条件最大化，并通过框架协议、备忘录或会议纪要等形式将优惠条件予以书面固化。
1 、争取政府支持：
（1）可以通过邀请政府参观公司已成熟开发楼盘增强其对我司的信心，获得其对我司快速开发经营模式的理解和支持；
（2）利用我司对当地政府税收、产业支持、城市环境改善、政府形象的提升等筹码，争取土地的优先获取、土地款分期支付或延迟支付、规费减免、开通绿色通道及开发证件的快速办理、降低预售门槛、政府大市政配套等方面的支持；
（3）争取水果侠用地价格的优惠或减免，争取公建在项目后期建设，减少首期投入；
（4）对超过一千亩的项目，争取能由我司主导参与目标地块的控规编制，最大限度利用政府配套；
（5）在争取优惠条件或土地议价过程中，需注意明确市政配套类工程（包含外线建设）的资金落实方案，且方案中应明确投资人及资金的具体操作实施方法，若由政府投资，则需明确资金的具体来源；若采取政府协助方式，必须明确具体的出资单位及其资金数目、来源等问题，必要时可选择设立共同资金账户的方式解决资金问题。
2 、降低预售条件：与政府协商提前预售，规范输出口径“分三步走”：
（1）因为不清楚市场需要什么样的产品，什么样的户型，我们会提前做好样板，销售更好的户型将多推货量，在±0 以上无法修改，如果做了±0 就可以销售的话，那产品将更贴合市场，所以需要提前预售；
（2）如果政府不接受上诉理由，则表示，项目所有的预售资金可由政府监管；
（3）如果第二步仍不成功，则表示，可在与政府共管的账号上押保证金，保证达到预售节点。
（4）仍不成功考虑无证施工，提前对接好建设、城管、规划、质检、环保等部门，争取开罚单的情况下继续施工。

文章插图

做好前期策划，快速开工

开发一个楼盘赚多少钱 开发房地产的流程

开发一个楼盘赚多少钱开发房地产的流程