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【美人主意的暴利行业深圳创业天虹上面的小区】我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱请大家关注“雕叔谈楼市”微信公众号，进入知识星球提问问题：问刁大爷，我在深圳有一套自住公寓。现在手头有少量闲钱。我想投资一栋房子。罗湖、沙井、宝安怎么点？持有时间为5至8年
回答：现金80W，想买家庭第二套，根据不同情况可以做到首付三成，五成和七成，可买到总价120到250万不等的房子，如果取中间值200万，只能淘淘单房或小一房。罗湖的涨幅弱，但租金高，至少能占一头；沙井买三房长持没问题，一房我就呵呵了，要交通没交通，要学位没学位，要环境没环境，租不出又卖不掉，是沙井一房的命运；宝安的话，认真淘淘，也能买到宝中或周边的小单间，好租也好卖，我的排序会是宝安罗湖沙井。不过，200万还可以有其他打法，不一定非要局限于最小面积的排序。
问：你好，我昨天申请了付费会员。我想买一套房子自己住(当然也希望升值) 。目前我的情况是老婆有房(无贷款) 。我想买一套房子(三室)，然后自己住。预算是房子总价不要超过600万，最好买新房。我想知道在哪里可以买到合适的房子。最近光明、沙井、龙华都有新房。哪里是购买它们的合适地方？另外，如果买不到新的，二手哪里合适？谢谢你
回答：你好，目前市场很多人在观望打新，但有没有发现，有倒挂值的打的新盘只有两类。一是光明沙井的远郊盘，总价400-600万；二是市区的网红倒挂盘，比如远洋天著，润四，海德园，阅山境等等，总价全部800万打底。问题来了，适合自住的总价高，总价低的不适合自住，结果是什么？就是400-700万的市区二手房因为竞品不多，又缺少新盘竞争，价格会一直坚挺。总预算打不上去的自住客，不要被清淡的二手市场和热闹的打新迷惑，那和你没有多大关系。总价600万，宝安南山两房还有入手机会，比较推荐松坪村三期这类上车盘。其次是光明沙井龙华地铁沿线的次新盘，可以多淘淘笋。
问题：我有600W现金，然后是1 。宝安中州有一个93平的店面，月租1.65W，然后月供4.3WW. 2 。宝安第五大道三期165套，10年330W购买。18年1500W买了一套180的房子。3.三大新村一套95平的房子，17年580W买的。每月贷款0.9W，房租0.85W.目前想在中州卖一个店，在第五大道卖一套房子，去米香湖和深圳湾换一套学位和圈子更好的房子。市中心深处，还是后海的房子，因为有两个孩子。有什么推荐吗？是否合适。
回答：你好，感谢大额赞赏！深业中城值得买总价1000—1600：蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾）后海总部基地：红树西岸、中信红树湾总价2000以上：翡翠海岸、阳光海滨花园、恒裕滨城
问：我在龙华有两套房。碧水龙庭刚刚售罄，我正在办理手续。我有贷款。我原本打算在宜城读小学和中学。因为目前转龙华比较困难，想再买一个学位房，在罗湖深中看到了学位。这一年来价格上涨很大。目前碧水可领500元，手头200元，贷款400元。我在竹子林工作的时候，大孩子小2岁，二胎才2岁。怎么安排比较好？有什么建议！
回答：你好，优势资源是跟着钱和人走的，学区也一样，近几年罗湖的学区已经在衰落吗，罗湖唯一在硬撑的是深中，其他的都在走下坡路了。学位房是真刚需，易涨难跌，虽然罗湖有生源老化的隐忧，但是这种第一梯队的顶级名校，很难被撼动的。年前涨幅虚高的楼盘，有部分价格正在回调，可以淘淘笋。除此之外，可以买1000左右的福田，南山第一梯队第二梯队的学区房。兼顾小学和初中直接买九年一贯制的学区，一步到位。推荐景田外国语，明德实验，深高，百花实验，侨香外国语，南二外海德，南外高新，南外科华，南海实验，麒麟实验。
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提问：万能的雕叔，前几天看了两个新盘，华快的两侧，一个是白云越秀星汇云城，一个是番禺广地花园，看完就更加纠结了，一个两面环山楼后高速，一个全部向西户型，虽然资金少的情况下，肯定满足不了全面要求，但是也不想太将就，没有限定一手还是二手，本人在猪心上班，价位300-350w小三房应该选哪个区块或者盘好呢？经常听大神说黄埔和万博，但是感觉这两个地方都不便宜，特别是万博，白云很少听您提及，是不是应该选番禺呢？
回答：承蒙“万能”两字，我就稍微唠叨唠叨其实你说的这两个盘的在各自的区位上、具体小区域上，都属于有小硬伤的项目，一个无地铁且靠近华快三期，一个无地铁小区物业不行原理商业，我觉得都属于有缺憾的小区如果300-500万的总价预算，买三房就OK了，在猪心上班，可以沿着地铁5号线、3号线去选择，都有不少的选择去斟酌在这个总价范围内，尽量朝着“向东向南”的方向去选择

提问：全款800左右（以后看情况再做抵押贷款），目的投资增值，是选择宝中的楼盘还是前海路侧的自贸区概念楼盘？
回答：我会倾向于前海路侧的，这个总价属于中产段位，改善型买家居多，注重的因素:学区，居住功能，地段，小区品质，学位多为第一诉求，前海路的学位更好。再者，南山的次新房更为稀缺，不像宝安，选择性很多。南山毕竟还是南山，宝安最大的缺点是，它不是南山。

提问：坂田佳兆业·上品雅苑能跑赢深圳大势吗？
回答：感谢付费咨询，这个要看深实验的表现。该名校分校是挂牌而非直营，加上重新划定了大学区制，直升资格被剥夺，对该小区属于利空。深圳名校梯队已经形成，座次很难撼动，小区本身离地铁口较远，周边配套较差，把赌注都押在学校上，风险还是有点大了，不过保底跟上坂田涨幅还是没问题的。

提问：雕叔好，我是华为员工，目前常驻海外，不在深圳总部，但也考虑深圳入手一套刚需房，首付200万以内，信义嘉御山6期今年开盘可否考虑？另外听说33号线会规划在五和设站，和成世纪这个地铁盘有没有补涨机会？
回答：你好，先说坂田区位：坂田这一片区主要依赖坂雪岗科技城，进度比较慢，坂田虽然属于龙岗，但距离龙岗较远，靠近龙华北站，北站商务中心的首位度高于坂田，对坂田层在吸附力，龙岗的中心未来是大运，龙岗正在全力建设大运，给坂田的空间就相对较小，10号线通车后会承载福田的外溢，有利好。从大方向来说，华为外迁是购买力流失，地铁10号线-坂雪岗大道-旧改-多。整个龙岗的房子，品质都很好，但供应量也大，坂田自住可以、长远看投资也能跑赢大盘。再说说楼盘：信义嘉御山是坂田北唯一的居住+商业+学位三位一体的大型高层花园社区，信义嘉御山是坂田近三年投资还算不错的楼盘，原因并不只是华为，而是在深圳二环这个段位，价格控制得很好。坂田天虹的业态很齐全，虽然有点乡村low，比较实惠，符合码农盘的审美取向。嘉御山的优势在于学校，华为科技城外国语有种北京西二旗的感觉，码农子弟把不是名校的硬考成名校。和成世纪小区规模小，周围农民房较多，低于城市均价，村中楼。地铁开通有利好，但是33号线对于和成世纪是锦上添花，并非雪中送炭，补涨利润并非想象中的美好。感谢打赏！

提问：雕叔，我计划换一个房。目前在看几个地方。1、金地鹭湖一号，配套龙岗外国语学校。2、金地梅隆镇，配套民治中学，民顺小学3、龙华花半里，配套清湖小学后续据说新华中学学位会划走，4、福东龙华府，配套的高峰中学和小学目前有一些拿不定主意，小孩今年才1岁，不知道买哪个更合适一些，或者您有些什么推荐？另外我感觉先考虑小学学位，后续再考虑中学学位也是可以的，我预算在560万左右的三房。
回答：你好，金地鹭湖一号环境非常宜人，整体由12栋16层小高层组成，89三房两卫总价差距很大，区别在于沿不沿高速。小区距离学校、有轨车站、公交站都比较远，没有车的家庭出行不便。观澜板块，农民房很多，城貌差，缺少ZF的概念炒作，价格也不低。红山—龙华老城没发展好之前观澜也不会有大动作。罗湖、观澜、坪山这种地方除非有学校利好，大概率是横盘期横的更长，跌时跌多，行情来的时候反应慢。投资当然买涨的快的，稳定的。金地梅陇镇严格意义上讲是在红山片区的边缘，除了外观差了点，园林物业户型都还不错，住家其实来说应该是很不错的。但是离地铁远（脚程20分钟左右吧），学位不行是重大限制因素。现在深圳北站商务区没有发展起来，而红山片区主要的卖点来自于学位，承担不了就业需求，那自然通勤需求大量在科技园和福田，所以对于地铁的依赖度高。如果北站商务区发展的好，能在北站通勤的话，金地梅陇镇就能很快翻身。福东龙华府是带高峰学校的学区房，自住这个总价可以买到三房，应该可以解决自住问题。其次可以关注曼海宁和平里。高峰没有被追捧，第一，没有好“爸爸”，名校集团化的浪潮下，没有名校冠名。第二，招不足，租民房就可以上学，所以大家怀疑水分很高，全靠点招。随着新楼盘以及新业主的进入，生源会逐渐向好，现在高峰没有学位溢价，产品又不错，如果成绩一直这么稳定，那就是锦上添花，再不济也有带花园次新+地铁+三房兜底。

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