左晖|上市一周年，最新财报喜忧参半，贝壳找房如何破局？彭永东|左晖

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出品 | ? 探客Tanker
作者 | ? 行者
编辑 | ? 蛋总
经历了左晖因病去世，彭永东救急登场等戏剧性局面的贝壳（BEKE.US），在8月12日公布了新董事长上任以来的第一份半年报。
财报显示，贝壳2021年上半年营收449亿元，同比增长64.6%。其中，2021年第二季度的营收为242亿元，同比增长20.0%。从交易额看，2021年上半年，贝壳总交易额为2.29万亿元，同比增长72.3%。
在收入中，存量房业务总交易额突破1.33万亿元，同比增长70.1%；新房业务总交易额为8417亿元，同比增长70.7%；新兴及其他服务总交易额为706亿元，同比增长80.5%。
而落实到贝壳真正收入上面，2021年上半年存量房交易服务的营业收入同比增长57.9%至198亿元，新房交易服务的营业收入同比增长31.9%至139亿元，新兴及其他业务收入同比增长50.6%至7亿元。
根据新董事长彭永东在分析师电话会上透露的信息显示，截至2021年6月30日，贝壳的门店数量为52868家，较2020年同期增长25.1%；经纪人人数为548600人，较2020年同期增长20.3%；移动端平均月活跃用户（MAU）为5211万，同比增长33.5%。
客观来说，这样一个双向增长的格局，必然会给贝壳2021上半年的利润带来一个优异的表现。
财报数据显示，上半年贝壳的净利润同比增长35.3%至21.74亿元，经调整后净利润同比增长68.8%至31.40亿元。截至2021年6月30日，贝壳的现金及现金等价物、限制性现金和短期投资合计为592亿元。
不过，在这份看起来欣欣向荣的财报背后，却有一些值得注意的问题，且从资本市场的反应来看，各家投行也同样注意到了问题所在。
据「探客Tanker」观察，最新财报发布后，贝壳的股价不但没有迅速提升，反而以17.17美元/股低开，8月13日（即财报发布后第二日），贝壳收盘价为17.80美元/股。哪怕是新的一周贝壳股价筑底反弹，但截止8月18日，贝壳股价收报18.72美元，依然低于去年上市时的发行价。
而贝壳的上市时间，恰恰就是2020年8月13日。
1、受影响的主营业务虽然彭永东一再强调，在当下“房住不炒”的政策影响下，贝壳增长依然很稳健，但财报的一些核心数据却表明，贝壳的业务受到了影响。
自2021年以来，房地产调控政策密集发布，多城接连出台楼市新政。作为房地产中间撮合交易服务商，贝壳找房与地产业根本分不开。
7月23日，住房和城乡建设部等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，明确要因城施策，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四方面问题，力争3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。
当日，贝壳找房股价就暴跌近11%。
而政策对房地产市场的影响，也反应在此次贝壳找房的财报中。
财报显示，贝壳找房2021年第二季度的毛利润为53.33亿元（合8亿美元），而2020年同期为65.51亿元，毛利率同比下降20.4%。
这意味着虽然半年报中贝壳找房的毛利润呈现上升趋势，但实际上绝大多数的毛利增长是由一季度的爆发式需求引发的。
而贝壳找房为了一季度以及上半年的业务爆发，付出了极大的成本和努力。

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财报数据显示，贝壳找房半年以来二手房业务带来的收益大概在198.2亿元左右，而去年上半年存量房（即二手房业务），只给贝壳找房带来125.55亿元的收入。同样新房业务今年上半年差不多238.14亿元的收入，几乎等于去年同期139.77亿收入的一倍左右。
这样的增长看似非常健康，但从贝壳的支出角度来看，佣金分成也就是给加盟其他中介人员或者服务商的分成，几乎比去年同期翻了一倍以上，达到了163.39亿元左右；内部佣金分成也比去年增长了近50%，最终支出超过149.55亿元。