reits什么意思？不懂什么是REITs？看这篇就够了！ _不懂

4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，同时，证监会就《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）公开征求意见，拉开了我国在基础设施领域建设公募REITs市场的大幕，万亿市场即将启航。
根据《通知》，基础设施REITs聚焦重点区域：优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。
聚焦重点行业，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。
1. 什么是基建REITs？
第一只REITs1960年诞生于美国，REITs（Real Estate Investment Trusts）是不动产投资信托基金，通过发行收益凭证、募集资金、投资于不动产、将租金收入及不动产增值部分按照一定比例对投资者进行分红的信托基金。理解起来如果比较麻烦，简单一点就是把不动产进行“IPO”，把不动产的权益分成一小份一小份的，可以用来买卖，跟股票把股权分成一份一份买卖有点类似。这些优质的资产能够给持有者提供相对稳定的回报。
国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。不过，此次我们国家试点的基础设施REITs，针对的是基建领域而不是房地产领域。而且有其特定含义，它采用的是“公募基金 + 单一基础设施资产支持证券”的产品结构。
2.为什么在这个时候推出基建REITs ？
【reits什么意思？不懂什么是REITs？看这篇就够了！】可以理解为强时代背景下的产物，我国在经历过去数十年快速发展，已经积累了百万亿量级的存量基建资产。这些资产广泛的存在于地方政府、城投公司、社会资本手中，且长久以来缺乏一个有效的退出渠道，长期高杠杆，加上持续的投入使得地方政府负债压力逐年增加。而另一边，则是我国不断增长的居民财富及机构投资者对于长期稳健收益的金融产品需求。
基建REITs的推出可以说是恰逢其时，说到底REITs其实是一个巧妙的金融设计，主要目的还是为大基建“加杠杆”，盘活存量基建资产，有效降低地方政府杠杆率，相当于把原本“僵尸”的固定资产投资金融化、证券化了，增加了其流动性，可以较大的缓解地方政府债务压力，为基建补充资金来源、打开基建发展新空间。投资者可以坐等分红，也可以通过交易所卖出赚取差价，最终形成多方共赢的局面。
以前投资大基建只能通过地方债和地方政府融资平台，这两种方式这些年给地方政府造成了沉重的压力，而公募 REITs 的出现，可以有效解决当下困境，相当于提前变现存量资产，反哺短期融资需求，可以大大地提升资金的使用效率。同时极大拓展资金来源，给资金密集性的建筑业注入“强心剂” 。后续也有望逐渐形成一个以万亿量级起计的大类资产市场，促进我国资本市场健康发展。
3.REITs 市场规模如何？
截至2019年底，美国上市REITs规模约1.33万亿美元。截至2020年一季度末，美国对冲基金规模接近3万亿美元。美国上市REITs的规模约为对冲基金总规模的44% 。
亚洲市场来看，截至2020年3月11日，日本上市REITs总市值1472亿美元，新加坡上市的REITs总市值717亿美元，中国香港上市REITs总市值也达到了335亿美元。
截止目前中国存量的基建项目高达150万亿，如果有2-3%（美国为固定资产的5%左右）的存量用来证券化可以带来3-4.5万亿的资金。
基建REITs 能够带来哪些改变？
有效益的大基建项目，才能拿到市场化的融资。而有效益的大基建，往往都在在经济发达地区，有人口竞争力的地区和市场化程度高的地区。可以预见，公募REITs的出现，一定进一步会加剧地区之间的差距。公募REITs发行量最大的地区，未来基础设施更新就最快，其城市价值提升也最快，房价上涨必然也最快。所以经济发达地区的基础设施会越来越好，吸引更多增量人口，最后带来强烈的马太效应。
新基建虽然是未来大主线，但单靠新基建无法支撑中国的经济增长，特别是受到疫情冲击之后，经济急需强力拉动，而相比新基建，传统基建范围更广、拉动力更强。
如今杠杆和支点都有了，下面只差撬动地球了。