上个月我搬进了租的房子里去,开始了我的租房生涯 。
01. 买房or租房
这是我人生第一次租房 。
我在上海不缺房子 。在人生前几十年里,我从没有想过要租房子住 。
就像很多朋友一样,我一开始心里还是很抗拒租房子住的 。电视里恶房东催房租的样子,总是萦绕在我的脑海里 。租客、居无定所、漂泊,这些词都是和屌丝挂钩的,所以我尽力避免 。
大概在几年前,我买下了上海大宁地区的学区房 。
刚开始其实是想把这张学票用来保底的,让孩子幼升小的时候,拼一下私立小学,不行的话,至少有个不错的公办小学可以做替补 。
我看好房产,不看好学票,所以学区房就买了最小的老破小一室户 。万一学票作废,也可以最小化对房产的冲击 。自己压根就没打算住那个学区房 。
没想到今年上海教育改革,公办、民办小学同一天招生,逼着家长们必须公办、民办二选一,选了民办就不能去面试录取公办学校 。
我是求稳的人,当然选择公办学区(以后找机会聊聊对学区房的看法) 。这样,麻烦事来了,大宁的房子不够住了 。
要不要在大宁再买一套 。我想了很久 。
上海大宁的位置是中环内,相当于北京的四环内,深圳的南山区 。
● 我的买房打法是:近郊次新博暴击,建仓都在外环附近 。
● 最近一、二年的计划是:在外环再买几套 。
大宁次新单价大概在8到9万,如果在大宁买一套的话,会极大的影响外环建仓计划 。
经过一番计算,我最终还是放弃了在大宁再次购房的计划 。
大宁是上海最近3年涨幅最大的区域之一,2016年就完成了翻倍 。但是在我的眼里,它的房价基础是不牢的,上海的北区不是传统富人区 。大宁这个价格要再上一层楼的话,估计还要等上个几年 。
同样的预算放在近郊,比如大虹桥,买2套4、5万单价的房子 。
下一轮上涨30%-50%,把握很大 。
我课上讲过的,低单价总是跑赢高单价的,不光是因为低基数增速快,还有房子的总价购买力限制 。
Anyway,我选择租房了 。
然后是看房 。
静淡市下,即便是租房业务,中介们也很积极 。一、二周内,就找到了板块内最贵次新小区的一套三房,和房东签下了5年长约 。
房东也很好说话,降价、免几个月租金、配家具,全装全配,还允许我的御用装修队做一些局部改动,大概没过几周就搬进去了 。
能用不多的钱,让娃住的离学校更近一些,真是一次愉快的租房体验 。
既是房东,又是房客的身份,也让我能够静距离,保持客观的视角,看待租房这件事 。
不管是有多套房可以出租的房东,还是住在出租房里要买房子的房客,都应该思考租房这件事 。
了解你的交易对手,总不是件坏事 。
02. 房东比房子重要
租房和买房不一样,租房和房东建立的联系是长期合作关系 。
所以租房子,选中小区之后,多了解下房东很有必要 。
一个不差钱、好说话、不管你的房东,带来的放松心情,胜过多住十几个平米 。
● 房东最好是时间成本高的人 。
房东会把房子空关,钥匙放在中介那里,这样租客看房非常方便,也容易促成交易 。
● 房东最好是对租金挂牌价不敏感的人 。
我看房的时候发现,有的房东其实对市场租金是不清楚的 。
房租市场的价差,比房产买卖大的多 。
同样一个小区,差不多装修和楼层,价格上下波动30%,是很正常的 。因为大部分房东,都买过房,没租过房,不知道如何给租金定价 。大部分房东,都关注板块和房子的市值,不会关心租金多少 。
● 房东最好是不太管房子的人 。
【租房怎么赚钱?现在干租房中介能赚钱吗】理想的房东是应该把房子物化,当作一个出租工具,而不是想着把自己的家借给别人 。
我遇到很多房东,是新买了其他房子住过去,然后把之前住过很多年的房子出租给租客 。
他们对自己的房子已经有了感情,带看的时候不时流露出留恋和惋惜 。借这样的房子,挺麻烦,布局不能改,家具不能换,自由度偏低了 。
所以最好的房东,应该是一个异地投资客 。
买好了房子坐等升值,反正这个房子自己也不住,略微收点租金弥补月供即可 。
而最差的房东,是还住在同一个小区的包租婆了,她会比你还关心原来的家的体面 。
03. 长租比短约更好
租房这件事上,租客签的租约越长越有利 。
中国租房为什么没有安全感,是因为房东随时可以把租客赶走,立法也没有保护租客利益 。
这种不稳定的安全感,是造成中国人厌恶租房的根本原因之一 。
这一点西方国家就做得很好,德国、美国、日本都出台了保护租客的法律,也催生了西方的租房市场 。
可是如果反过来,要和房东签一个长约,约定高额的违约金,租客是不太愿意的 。
因为大多数租客租房子本身就是短期需求,或者就算有潜在的长期居住需求,也会因为担心工作变故之类的,而变成一年一签 。
我觉得对于后者大可不必 。
大家一定要意识到:一份长租合同+高额违约金,是对租客有利的 。
应该尽可能把租房合同拉长到潜在居住需求最长期限 。你可能呆三年,你就签三年好了 。
长租的好处多多:
首先是锁定租金:租金每年都在涨,长约用现货的价格,锁定远期期货价格 。
其次,租约足够长,你甚至可以做一些装修改善之类的 。最重要的是更高的违约金是房东不会赶走你的根本保障 。
至于大家担心的长约不够灵活的问题 。其实租客租下房子后的选择权是很多的,你可以分租给别人,遇到居住地变动,甚至还可以转租 。
当然租房合同上会约定固定承租人,不允许转租 。
但实际情况是,大部分房东,是没有心思关心已经出租房子里到底住的是几个人,住的是谁,只要收到租金,房东不会过问 。
再退一万步讲,如果遇到重大变故,你善意和房东解释,大不了再帮他找到一个租客,房东都会理解然后解除合同的 。
我这些想法来源于我自己的操作 。
我作为房客,自己就和房东签了5年长约,租金不涨,还做了简单的装修,约定了5个月租金的违约金 。
我很满意,因为我签的价格比市场价低,如果我一、二年后房子不住了,我可以轻易地用现在的价格找个下家,转租给他 。
再不济,找房东聊聊,也没啥问题,因为房东可以收更高的租金,不会付高额违约金 。
另一方面,我自己作为房东,一直刻意回避和房客签长约的,都是一年一签或者二年一签 。
这样干首先是为了涨租金,每年5%的涨幅总是有的 。
另外呢,就是买卖不破租赁,签了长约是会影响卖房子的 。
如果买房的下家是要自住,那房子就会因为有租客卖不掉 。
04. 租金的总价购买力限制
我之前微博说过,在二手房买卖市场上,房产总价是有购买力限制的,达到一定总价后,价格再向上流动性和溢价空间很差 。
北上深的购买力上限大约是在1600万;
南京、杭州大约是在800万;
重庆的购买力上限在400万 。
基本是以内环内大平层的总价为衡量标准 。
在购买力上限以上,价格衰竭非常快,议价空间出现 。
比如上海超过1600万的话,单价8万的房子,就算再多20、30个平方,总价也可能只能增加100万 。因为购买已经达到极限,增量部分的单价意义不大 。
这就是豪宅涨的慢的原因,有个总价紧箍咒套着,客群有限,只能等待市场购买力慢慢打开天花板 。
不考虑房票的话,总价一样,两套小房子比一套大房子涨的快多了 。考虑房票的话,大面积低单价表现最好 。
在租房市场上,总价购买力限制同样严重 。
上海单套房源出租价格如果超过每月1.6万的租金,要想出租就很难 。
因为这样的房子一般是1000多万的三房,能出得起这样价格的人士都是不差钱精英人士,不太会去租房子 。
整租的需求很少,所以有的房东也是把房子分割成一个个单间出租 。但大部分房东是不愿意为租金破坏原始户型的,毕竟1000多万的都是不错的房子 。
所以1.6万单价以上的房子出租率直线下降,我估计二线城市可能这个上限可能在1万左右 。超过这个上限,房子的出租空置率大概会是四、五个月以上 。
如果你愿意出高租金的,或者能找人合租的,其实和房东的议价空间很大,对房客是有利的 。
我租的那套房东原来开价1.7万已经空置了一年多,所以我才可以谈到1.4万租5年 。
05. 涨的快的房子,往往租金并不好
买过房子的人都知道 。房租涨得比房价慢多了 。
其实这很容易理解,因为租金对应的是居住能力,是房产的使用能力 。
房子的租金是很依赖配套的 。可要命的就是体现房子出租优势的长板,往往是买房投资的短板 。
大家都喜欢租的房子是,配套成熟,交通方便,装修好,全装全配,拎包入住的好房子 。
可是从买房的角度来看:
配套成熟——未来增量空间少;
交通方便——不太会再有新增轨道;
装修,全装全配——精装修卖不了更多钱啊 。
从租房居住的属性来看,追求的是稳定和存量 。而从买房投资的属性来看,追求的是变化和增量 。
我的买房打法是买入多套近郊次新二手房,静静埋伏,等到城乡结合部纳入城市范围的那一刹那,房价涨的最快 。
在从城乡结合部纳入到城市范围之前,这样的房子周边往往是不毛之地,惨不忍睹的 。租金奇差无比 。
我上一篇文章《房租涨了吗,从亲身经历谈谈租房市场的真相》里提到过,我有一套是郊环外的小户型毛坯,至今租金只有每月1500元,6年来房租才涨了几百,但其实它的房价已经翻了2倍,就因为地铁8号线延伸段开通了,把闭塞的居民区一下子打通了 。
06. 租房赚钱的本质
我们一直提倡投住分离,也就是说你如果是投资性买房, 要把投资的需求和居住的需求分离开 。是可以去租一套房子住,然后把投资的钱买到潜力更大的板块上的 。
这样既保证了自住的配套成熟,又能确保房价的涨幅 。
几年以后,既多赚到了潜力板块买房升值的几十万、几百万,又享受了相对较好的居住生活 。
投住分离,租房赚钱的本质原因是房租对标的是房产的使用权,是房产真实的使用价值 。
房租涨得比房价慢,是房产的居住需求不够,高端人口的导入不足 。
托马斯皮克提在《二十一世纪资本论》写道:在所有时期,资本回报率都远远大于劳动回报率,我们有充分的理由相信,未来还会是这样 。
因为资本投资是可以带杠杆的,每一轮房产牛市都是从按揭贷款放松开始的 。
人的住房消费需求提升地怎么快终归是赶不上资本借贷的速度的 。
这就给我们投住分离一个套利的机会 。
我们利用租房,用少量资金解决居住需求,从使用权市场省下最宝贵的资金,投入到买房市场里,找到回报更高的资产权 。
利用被稀释的使用权价值,套利资产权更快增长的收益;抓住实体经济低迷租房需求不足的机会,套利金融资本货币宽松的资产增值 。打一个价格差,用低租金回报率省下来的钱,来秒掉高资本回报率的房产 。
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