蚂蚁金服上市的消息已经沸沸扬扬 。其实蚂蚁金服前段时间在杭州之江板块买了一块地 。蚂蚁金服买地那天,附近项目的开发商把他们的服务式公寓提高了几十万 。很多城市都有严格的限购限贷政策,一些没有房票被限制的朋友只能考虑酒店式公寓代替 。虽然公寓底商配套方便,租金回报也比住宅要高,但我还是不建议普通人购买酒店式公寓(以下简称公寓) 。,为什么?我从居住和投资的角度给你解释 。
一、从居住角度来看最核心的问题——公寓存在产权续期隐患 。公寓大部分产权为40年,少数产权为50年,属于商业用地性质(有办公、科研等一些子类) 。到目前为止,公寓产权到期40年后如何续展,——国家层面尚无明文规定,各地项目怎么续期是当地政府根据现有法律法规来出台政策 。
根据现有的实际情况,公寓到期后可以续租,但需要续租费 。要多少钱?——参考产权到期时国土部门审批的续期费用来续期,每次续期二十年 。这就说明这个裁定权在地方国土部门手里 。
在现有的法律框架下,即使你在酒店式公寓住了40年,到期也要花钱续租 。下面是浙江省的一个续保案例:
1、萧山市心南路城市酒店(以下是引用搜狐网的信息,百度都搜得到)
萧山市新南路98号城市酒店的土地使用权只有20年,目前已经到期 。20世纪90年代,萧山为了降低企业成本,引入了灵活的土地供应制度,而不是一刀切地削减土地使用权的长度,最小允许时间长度为20年 。其中商业用地和工业用地都包括在内,萧山城市酒店就是其中之一 。商业用地是否可以续期存在不确定性,续期期限和续期收费标准存在很大争议空间 。从《物权法》的相关规定来看,有两点比较明确 。一个商业用地不能像住宅用地一样享受“自动续期”的待遇,产权人需要主动向有关部门提出申请 。另一次续租必须交费,必须交一定的费用 。
相关人士从萧山国土部门了解到,商业用地使用权续期方案仍在研究中 。
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杭州城市酒店
2、海宁龙祥大厦
2018年9月,海宁市率先出台省内商业用地使用权期满处置办法,规定商业用地续期最长为20年,原出让年限与续期出让年限之和不得超过40年 。综合评估价格(更新时土地市场评估价格结合亩产效益评估、
价结果)的50%作为基数,乘以相应的年限系数 。
海宁龙祥大厦20年土地使用权到期,且涉及到不少公寓业主 。2018年12月30日,海宁市国土资源局发布建设用地项目批前公示,龙祥大厦(含龙祥大酒店)土地协议出让,续期20年,按照3137元/㎡的标准补缴土地出让金,总补缴款将近2200万元 。平摊到每一个业主身上,其实补缴的并不多 。龙祥大厦的个人业主,以67.21㎡和77.38㎡这两种户型为主,分摊到的土地面积分别是8.08㎡和9.3㎡ 。按照3137元/㎡的标准,分别需要补缴25347元和29174元,相当于房子市值的7.5%左右 。龙祥大厦的业主缴纳相关费用后,将拿到一张新的不动产证,土地使用权到期日为2038年5月12日 。
据了解,这是浙江出台的首个商地使用权续期方案 。对于浙江其他城市,尤其是杭州的广大酒店式公寓业主来说,显然具有借鉴意义 。
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海宁龙祥大厦
产权到期不能免费续期,会引发很多的不安和顾虑 。
产权到期不能免费续期,加上产品老化,导致处于"20年-40年"时间段的房屋价值可能是递减的 。
【投资酒店式公寓的利弊,个人购买酒店式公寓的利弊】产权到期不能免费续期,会影响房屋出售时买方的心态,从而影响售价 。
从产权续期这一项就看出了公寓和住宅的本质区别 。所以我不建议普通人购买酒店式公寓 。
居住角度的分析因篇幅较多,时间成本、得房率、日照时间、居住环境、水电燃气等分析请下回分解 。
欢迎在评论区与我讨论 。如果你觉得我写得有道理,希望你可以把我的文章分享给你身边要买房的朋友 。我是大家买房路上的同行人-王嘚嘚 。
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