两者的区别如下：
1、不同的土地使用寿命 。商业住宅用地的使用寿命为40-50商品住宅用地使用年限为70年 。
【城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 住宅房与商业用房之间有哪些区别】2、产权性质不同 。商品房属于商品属性的普通住宅，商品房属于非普通住宅 。商品房的特点一般是下层商业网点，上层为民用住宅 。
法律依据
《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，土地使用权出让的最高年限按下列用途确定：
(一)居住用地70年；
(二)工业用地50年；
(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
(四)商业、旅游、娱乐用地40年；
(5)综合或其他用地50年 。

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