创业的可行性实体店店铺选址及房租的考量上回实体店创业可行性分析分享 _创业

门店开店选址及房租的考虑
上回大家讲了门店创业前，先必须明确领域，再根据所选定的领域情况做一个预算，在这个预算事例（以便利店为例）里大家会发觉，在费用组成里店铺租金、人员薪资占比非常大，占有月费用支出的70%多，那样为了赢利，减少这块费用就不可或缺，人员薪资能通过加强管理、提高效率、提升企业产出和老板自己多干去解决，房租就复杂了，由于房租不但关系着费用，他还关系着收益（因为不同部位的店铺销售额不同），因此需要衡量，因各行业的利润率不同、客单量不同、运营目地与方式不同，因此我们必须有一个衡量方式来计算房租是否合理。
在预估房租之前我们需要先选址。
针对选址我个人认为，最先一定首先选择商业完善的地域，新型的商业区一定要慎重，由于没经验证的商业区可变性过高，这种可变性会影响到你预算模版，无论房东怎样勾勒前景都需谨慎调查认证。
那样在一个商业区内我们又如何选址呢？大家可能都懂一些，网上也有许多文章介绍如何选址，都很有道理，我就不多说了，我只说说在确认好行业与商业区以后，怎样在这一商业区内选择一个好点的部位，挑选部位一般会有几个考虑，如：在人流的进出口；在人流的必经线路上；展示面要大，最好大把角；向阳面；但一般这种地方都是抢手的地区，不好租且房租极高，其实不管是部位或是展现都是为了最大程度的吸引人流，这里我给大家提供一个实战小技巧，便是“金子漩涡” 。
什么叫“金子漩涡”，便是人流在向一个方向流动的过程中会挑选一个点开展折回或停留，这个点就会形成一个人流聚集点，这个点便是“金子漩涡”，这个规律不是我发现的，是一个北京百年老字号的选址规则，这一老字号的名字我就不说了，但就我的观察与实践觉得还是有实战意义的，这个点便是黄金分割点，也就是商业区两端的关键进出口间的0.618和0.382的这两个点，有兴趣的朋友可以去看看在这两个点里的店面是否经营状态比较好，在一些徒步商业街这一窍门最好用，当然这规定这一店面运营的企业要符合本商业区定位，而且要和同商圈较为，你不能在酒吧街开寿衣店吧，你也不能拿餐馆和宠物店比。
那样门店选好了，我们就要谈谈房租了，房租多少合适呢，这一考虑起来就复杂了，在这之前我们先要确定这个位置开店我们能得到多大的流水，这一流水的确认至关重要，不但要凭借自己的观查，如：拿着计数器测算每日均值目标客户的客流，注意是均值客流（包含季节性）；掌握平均客单价；掌握商业区内同行的日均流水；掌握本商业区内同行的平均毛利率，有了这些信息后我们就能根据我上一篇文章中的公式计算当前的房租是否合适，不过有些信息大家可能很难收集到，而且就算收集到的也可能有偏差，这就需要你搞好足够的多余，对测算出流水作出合理的评定与调节。
不同领域的费用组成不同，各类费用的占比也会不同，因此需要对各类费用在总费用里的占比做出有效的变化，便于为自己留有回转空间，如：根据对流水的计算，在已有的利润率水平上，为了保持赢利，我每月较大开支费用多少钱，这一费用里有什么是固定的，有什么是浮动的，浮动的力度多少钱，那样固定费用的占比就要给波动费用预埋出波动空间，不然很可能超支，并且可能因为费用难题限定运营方式。
通过上述的计算、考虑，我们心中就会有一个比较合理的房租价钱，剩下的就是和房东议价了。
这里说一下一般房东是怎么定价的，在完善商业区房东的标价一般是依照周边的类似铺面的价钱标价或依照上一家租户的价钱标价，在新起商业区没有参照的情形下房东一般依照房屋购买成本乘于一个预期收益率来标价，预期收益率一般在5%-7%中间，因为房价高因此房租就高，房东大部分状况是不太考虑市场情况与经营人状况的，也与房东选购商业房产的效果相关，目的是投资的就希望获得有效的盈利，这无可厚非，假如目的是升值的那可能就行谈一点，由于就升值而言它盈利预估相对就会比投资的低一点。在这我有一点不成熟的想法，假如商业房产的产权限期提升一点，到期时的政策更明确一些，房东的年收益率预估是否可以降低一点呢？大家觉得呢？
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