房地产开发建设六个大节点：拿地、规划、开工、开盘、清盘、入住！，也就是从不毛之地到喧嚣闹市和城郊小镇的过程！
然后每个阶段又分为几个小阶段 。正是这些小阶段构成了房地产建设的全过程 。本文详细介绍了房地产行业发展建设的全过程，毫不知情 。如果没有体会到开发部拿到施工许可证的喜悦，就体会不到给建筑封顶的喜悦，更谈不上开业当天营销的意义！
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A、土地获取阶段一、土地信息收集
【什么叫房地产摘牌 房地产竞标是什么意思】
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现状图：落实地块具体位置及周边条件的规划设计条件；落实规划条件，了解限制性条件；进行现场踏勘；详细了解地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素 。了解周边配套条件：了解地块周边的商业、教育、交通等条件；了解地块所属区域的未来规划，及其对未来项目发展的影响和支持 。二、土地初判
了解该地块的挂牌方式和土地出让金：与土地所有者联系，了解土地出让方式和土地出让金，是否可以调整 。了解当地建筑安装成本、政府收费及具体条件：成本计算了解当地房地产市场情况：产品形式、开发周期安排三、土地深判
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可行性研究报告：现状图(四至电子文档)市场深度调研项目最终定位成本测算：前期成本测算、利润率分析及开发周期与付款计划项目对比确定现金流测算四、寻找合作资金
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项目招商报告(前期):区域宏微观市场调研、项目招商版盈利能力分析、合作伙伴识别、合作模式(招商阶段):项目经营计划、合作伙伴识别、合作方案及合作细节、招商(商务计划):签署战略合作协议、合作实施(实施阶段):合作公司设立及五、投标、摘牌相关手续
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投资方案目标：项目方案确定投资经济目标：土地上限拍卖：竞争对手分析、土地上限确定、价格敏感性分析、拍卖策略挂牌：竞争对手分析、土地上限确定、价格敏感性分析、竞价策略六、签订土地出让合同制定
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确定地图、桩点坐标和土地使用条件：缴纳政府净收入、契税和交易费七、用地规划许可证
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着陆
让合同、出让金、交易费交费证明八、确权
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- 企业投资项目备案：办理房地产开发资质预审表、委托工程咨询资格机构编制申请报告、
- 交费证明：缴纳土地费用
- 1：500现状地形图3份
- 详规
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- 土地出让合同
- 交费证明：缴纳土地费用
- 建设用地规划许可证
- 地籍图4份（薄膜图）
- 土地登记申请书
- 土地确权来源证明文件
- 申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明
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- 项目所在地房地产市场总体供求现状
- 项目周边竞争性楼盘调查
- 项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）
- 商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向
- 4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）
- 竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期
- 提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息
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- 公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定
- 通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类 。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量
- 市场定位、客户定位、产品定位、价格定位；
- 经济测算
- 明确产品设计思路
- 明确设计院选择标准
- 制定设计组织计划
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- 方案与设计院选择与合同签订；
- 制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订；
- 规划方案结合成本测算的研讨及确定：对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率 。
- 彩色总平面图（含经济指标）送规划预审；
- 修建性详规成果；
- 详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）；
- 建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定：各部门共同商讨成本指标，逐步深化 。
- 彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）；
- 建筑方案报建图；
- 景观概念方案设计及确定；
- 项目成本指标确定;
- 项目考核指标确定;
- 年度考核指标调整;
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- 施工图设计院的选择与合同签定；
- 制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）：按产品型式不同提供建筑设计限额指标，提供景观限额设计指标；
- 结构方案及设备选型研讨及确定；
- 地质勘察报告：组织现场勘察，并提供地质勘察报告；
- 施工图成果：
- 总平面图
- 放线图
- 桩位图
- 施工图报建图
- 消防、人防报建图
- 施工图审查全图及计算书
- 编制典型楼座建安预算
- 施工图会审：对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核
- 编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化；
- 综合管网方案设计；
- 景观扩初及施工图设计；
- 景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化；
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C、开工建设阶段一、建设工程规划许可证
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- 规划方案及市政方案送审：
- 设计方案（含总平面方案）申报表；
- 土地出让合同；
- 修建性详细规划2份，电子文件1份（注：规划方案审定前，提交10本规划设计方案，电子文件1份）
- 申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书
- 建筑方案送审：
- 建筑设计方案申报表
- 1/500 现势地形图1份
- 土地出让合同
- 开发部发展中心
- 投资计划
- 建筑设计方案2份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）、重要项目需提交模型
- 申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书
- 取得许可证：
- 投资计划
- 大配套
- 小配套
- 消防证明
- 人防证明
- 地名证明
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- 建设工程规划许可证
- 规划局批复的项目总平面图及电子文件
- 首层平面图
- 按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告
- 施工单位配合做记录、现场保护
- 移交施工单位
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- 建设用地规划许可证
- 建设工程规划许可证
- 市建筑工程施工图纸及技术资料报告书
- 工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同
- 建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施工中标价的1/3 以上）
- 建设项目年度投资计划（当年计划）
- 施工图审查
- 质量监督登记表
- 安全措施
- 安全施工措施登记表
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- 营业执照
- 资质证书
- 《国有土地使用证》或《建设用地规划许可证》
- 年度投资计划
- 《建设工程规划许可证》
- 《建设工程施工许可证》
- 公用基础设施配套证明
- 获取前期物业备案证明
- 基础工程形象部位达到正负零及图象文件
- 获取《面积计算成果表》
- 项目总平面图
- 获取商品房网上销售数据录入合格证明
- 规划成果
- 大配套
- 移苗
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- 临水、临电
- 平整场地
- 施工组织方案
- 招投标、签订合同：勘察合同、桩基施工单位定标、监理单位定标、土建施工单位、甲供材、分包商、沉降观测
- 土建施工单位的公开招标及合同备案
- 施工图会审：组织监理、施工单位一起对图纸会审、会同设计院进行会审，签定会审记录
- 设计交底：会同设计院进行技术交底，签定交底记录
- 质量监督手续：办理质检委托、办理安全检查委托
- 环卫、环保等相关手续：申办项目临时、永久路口的报建手续；申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续；办理施工人员暂住手续；
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- 施工放线：建立平面和高程控制系统 。建立控制主轴线（基线）标桩，并在现场清楚标明墙、柱轴线位置
- 规划验线：监理单位组织工程部、设计、规划局验线
- 桩基施工：试桩施工，确定桩基施工标准、桩基全面施工
- 桩基检测：委托桩基检测单位、进行桩基施工质量检测，并提供桩基检测报告
- 开槽：土石方工程、支护工程、降水工程
- 地基备案
- 基础施工：地基处理工程、混凝土垫层、地下防水工程、混凝土基础
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8.基础验收备案：承建单位自评、监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查、监理组 织相关部门验收、签定建筑工程分部工程（基础）验收表
9.基础处理竣工结算：核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价 。
八、主体施工
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- 主体结构施工（水电穿插施工）
- 二次结构施工
- 样板房、售楼部、商铺、综合楼施工
- 园林园建施工
- 样板房、售楼部、综合楼、看房通道装修
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未完待续......
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